Czy można przywrócić służebność pokoju po zrzeczeniu?

Kiedy wygasa służebność mieszkania?

Służebność mieszkania jest służebnością osobistą. Uprawniony może korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie ustalonym w umowie, a przy służebności mieszkania zwykle chodzi o prawo zamieszkiwania w lokalu oraz korzystania z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Wynika to przede wszystkim z art. 296 i art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego.

Służebność osobista może wygasnąć między innymi wskutek zrzeczenia się przez uprawnionego. Zgodnie z art. 246 Kodeksu cywilnego, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest także wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej.

W opisanej sytuacji służebność została zrzeczona u notariusza i odnotowana w księdze wieczystej. Jeżeli oświadczenie było skuteczne, a służebność została wykreślona, należy przyjąć, że prawo wygasło. Sam żal po latach, zmiana sytuacji rodzinnej albo pogorszenie relacji z właścicielem mieszkania nie powodują automatycznego odżycia służebności.

W praktyce warto sprawdzić treść księgi wieczystej, podstawę wykreślenia oraz dokument notarialny. Jeżeli problem dotyczy wpisów w dziale III księgi, pomocne może być szersze omówienie, jak wygląda wykreślenie służebności z KW.

Czy można przywrócić służebność, która wygasła?

Jeżeli służebność osobista mieszkania skutecznie wygasła, nie ma prostego trybu jej przywrócenia przez jednostronne oświadczenie byłego uprawnionego. W praktyce trzeba ustanowić ją ponownie. Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości stosuje się art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego: forma aktu notarialnego jest potrzebna dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.

Oznacza to, że aktualny właściciel mieszkania musiałby zgodzić się na nowe obciążenie lokalu służebnością i złożyć odpowiednie oświadczenie u notariusza. Następnie służebność powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej. Bez zgody właściciela nieruchomości co do zasady nie da się ponownie obciążyć mieszkania służebnością osobistą na rzecz byłego uprawnionego.

Nie zmienia tego fakt, że wcześniejsza rezygnacja okazała się po latach niekorzystna. Sąd nie jest uprawniony do ustanowienia służebności osobistej mieszkania wbrew woli właściciela tylko dlatego, że właściciel zachowuje się obecnie niewłaściwie albo że były uprawniony uznał swoją decyzję za pochopną.

Inaczej należałoby oceniać tylko wyjątkowe sytuacje, w których samo oświadczenie o zrzeczeniu się służebności było dotknięte wadą oświadczenia woli, na przykład zostało złożone pod wpływem bezprawnej groźby, w stanie wyłączającym świadome albo swobodne podjęcie decyzji lub pod wpływem istotnego błędu. Takie sprawy wymagają jednak odrębnej analizy i zachowania terminów przewidzianych w przepisach o wadach oświadczeń woli. Późniejsze pogorszenie relacji z córką nie jest samo w sobie błędem uzasadniającym wzruszenie dawnego oświadczenia.

Odwołanie darowizny mieszkania

Odwołanie darowizny mieszkania to inny instrument niż przywrócenie służebności. Jeżeli mieszkanie zostało darowane córce przez Pana rodziców, to co do zasady darczyńcami są rodzice, a nie Pan. Oświadczenie o odwołaniu darowizny mogą więc złożyć darczyńcy, jeżeli spełnione są przesłanki z Kodeksu cywilnego.

Podstawowa regulacja znajduje się w art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny następuje według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Jeżeli mieszkanie było darowane z jednoczesnym ustanowieniem służebności albo innego prawa do mieszkania, należy oddzielić dwie kwestie: ważność i dalszy los darowizny oraz istnienie albo wygaśnięcie służebności. Szerzej podobny problem omawia artykuł szczegółowo o cofnięciu darowizny obciążonej służebnością.

Samo odwołanie darowizny nieruchomości nie przenosi automatycznie własności mieszkania z powrotem na darczyńcę. Jeżeli obdarowany nie chce dobrowolnie zawrzeć umowy zwrotnego przeniesienia własności, darczyńca musi wystąpić do sądu z żądaniem zobowiązania obdarowanego do złożenia oświadczenia woli. Takie stanowisko wynika z utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego, w tym z uchwały składu 7 sędziów z 7 stycznia 1967 r., sygn. akt III CZP 32/66, oraz uchwały pełnego składu Izby Cywilnej z 28 września 1979 r., sygn. akt III CZP 15/79.

Odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności

Rażąca niewdzięczność nie oznacza każdego konfliktu rodzinnego, braku serdeczności, niewdzięcznego zachowania czy zerwania kontaktów. Chodzi o zachowanie szczególnie naganne, zwykle świadome i skierowane przeciwko darczyńcy, na przykład przemoc, ciężkie znieważanie, uporczywe poniżanie, poważne naruszenie obowiązków rodzinnych, odmowę koniecznej pomocy w chorobie mimo realnej możliwości jej udzielenia albo popełnienie przestępstwa na szkodę darczyńcy.

W niektórych sprawach znaczenie może mieć także zachowanie obdarowanego wobec osoby bliskiej darczyńcy, jeżeli w konkretnych okolicznościach uderza ono w darczyńcę. Sąd Najwyższy wskazywał, że ocena rażącej niewdzięczności wymaga badania całokształtu relacji, motywów działania i stopnia naganności zachowania. Przykładowo w wyroku z 22 marca 2001 r., sygn. akt V CKN 1599/00, zaakcentowano możliwość uwzględnienia zachowań wobec osoby bliskiej darczyńcy.

Nie każda trudna sytuacja opiekuńcza, umieszczenie seniora w placówce albo spór o sposób opieki automatycznie uzasadniają odwołanie darowizny. W takich sprawach liczą się konkretne fakty, intencje, dostępne możliwości pomocy i dowody. Przydatne może być omówienie, jakie specyficzne przyczyny niewdzięczności mogą być analizowane w podobnych sporach.

Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie, zgodnie z art. 900 Kodeksu cywilnego. W oświadczeniu warto jasno wskazać darowiznę, datę umowy, nieruchomość oraz zachowania obdarowanego, które darczyńca uznaje za rażącą niewdzięczność. Dla celów dowodowych pismo powinno zostać doręczone w sposób możliwy do wykazania.

Trzeba również pilnować terminu. Zgodnie z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Darowizny nie można też odwołać z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył. Przepisy przewidują także szczególne zasady dla spadkobierców darczyńcy. W praktyce trzeba ustalić, przeciwko komu kierować oświadczenie i roszczenie, zwłaszcza gdy pojawia się sytuacja śmierci obdarowanego.

Co można zrobić w praktyce?

W pierwszej kolejności należy zgromadzić dokumenty: akt darowizny, akt zrzeczenia się służebności, aktualny odpis księgi wieczystej, korespondencję z właścicielem mieszkania oraz dowody niewłaściwego zachowania obdarowanego. Dopiero po ich analizie można ustalić, czy sprawa dotyczy ponownego ustanowienia służebności, podważenia dawnego oświadczenia, czy odwołania darowizny przez darczyńców.

Jeżeli właściciel mieszkania zgadza się na ponowne ustanowienie służebności, najbezpieczniejszą drogą jest przygotowanie aktu notarialnego i ujawnienie prawa w księdze wieczystej. Jeżeli zgody nie ma, pozostaje ocena innych roszczeń, ale nie można zakładać, że sąd po prostu przywróci dawne prawo.

Jeżeli rozważane jest odwołanie darowizny, trzeba ustalić, kto był darczyńcą, kiedy darczyńca dowiedział się o konkretnych zachowaniach obdarowanego, czy nie doszło do przebaczenia oraz czy zachowania mają ciężar rażącej niewdzięczności. W sprawach rodzinnych szczególnie ważne są dowody: dokumentacja medyczna, wiadomości, nagrania dopuszczalne w procesie, zeznania świadków, interwencje policji lub dokumenty z pomocy społecznej.

FAQ

Czy można jednostronnie cofnąć zrzeczenie się służebności?

Co do zasady nie. Jeżeli zrzeczenie było skuteczne, a służebność została wykreślona z księgi wieczystej, nie można jej jednostronnie przywrócić. Potrzebne jest ponowne ustanowienie służebności przez właściciela nieruchomości.

Czy sąd może ustanowić służebność mieszkania bez zgody właściciela?

W typowej sytuacji opisanej w artykule nie. Służebność osobista mieszkania jest ustanawiana przez właściciela nieruchomości. Brak zgody właściciela zasadniczo zamyka drogę do ponownego ustanowienia tego prawa.

Czy odwołanie darowizny automatycznie przywróci służebność?

Nie. Odwołanie darowizny i służebność to odrębne kwestie. Skuteczne odwołanie darowizny może prowadzić do obowiązku zwrotu nieruchomości, ale nie oznacza automatycznego odtworzenia wcześniej zrzeczonej służebności.

Kto może odwołać darowiznę mieszkania?

Zasadniczo darczyńca, czyli osoba, która przekazała mieszkanie obdarowanemu. Jeżeli mieszkanie darowali rodzice, to oni są uprawnieni do odwołania darowizny, o ile istnieją podstawy prawne. Spadkobiercy darczyńcy mogą działać tylko w szczególnych przypadkach przewidzianych w art. 899 Kodeksu cywilnego.

Ile czasu jest na odwołanie darowizny z powodu niewdzięczności?

Rok od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Termin liczy się od wiedzy o konkretnym zachowaniu, a nie od samej daty darowizny.

Podsumowanie

Skutecznie zrzeczona służebność mieszkania nie może zostać przywrócona wyłącznie dlatego, że po latach zmieniły się relacje z właścicielem nieruchomości. Najczęściej potrzebna jest zgoda właściciela i nowy akt notarialny. Odwołanie darowizny jest możliwe tylko dla darczyńcy i tylko przy rażącej niewdzięczności obdarowanego, przy zachowaniu rocznego terminu oraz po zgromadzeniu mocnych dowodów. W sprawach dotyczących nieruchomości, księgi wieczystej i darowizny warto najpierw ocenić dokumenty, bo od ich treści zależy realna strategia działania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst aktualny według ISAP: Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.
2. Art. 245, art. 246, art. 296, art. 302, art. 898, art. 899 i art. 900 Kodeksu cywilnego.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z 12 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 30/00.
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z 5 lutego 1978 r., sygn. akt III CZP 1/78.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z 22 marca 2001 r., sygn. akt V CKN 1599/00.
6. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 7 stycznia 1967 r., sygn. akt III CZP 32/66.
7. Uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 28 września 1979 r., sygn. akt III CZP 15/79.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.