Koszty utrzymania służebności gruntowej

Co można ustalić w umowie o służebność?

W umowie ustanawiającej służebność gruntową można wskazać, kto będzie utrzymywał urządzenia potrzebne do jej wykonywania oraz w jakim zakresie poniesie koszty. Dotyczy to zwłaszcza służebności przejazdu i przechodu, przy której praktyczne znaczenie mają koszty naprawy nawierzchni, odśnieżania, utwardzenia drogi, odwodnienia, konserwacji bramy, szlabanu, oświetlenia albo rowu odprowadzającego wodę.

Podstawą takiego uregulowania jest zasada swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, o ile treść lub cel umowy nie sprzeciwiają się naturze stosunku prawnego, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

W praktyce oznacza to, że strony mogą przyjąć na przykład podział kosztów po połowie, podział procentowy, obciążenie jednej strony konkretnymi pracami albo zasadę, że bieżące utrzymanie pokrywa jedna strona, a większe remonty obie strony według ustalonej proporcji. Takie postanowienia mogą znaleźć się w akcie notarialnym ustanawiającym służebność, a także w późniejszym porozumieniu stron, jeżeli właściciele chcą doprecyzować zasady korzystania z już istniejącej służebności.

Co wynika z art. 289 Kodeksu cywilnego?

Najważniejszy przepis dotyczący kosztów utrzymania urządzeń przy służebności gruntowej to art. 289 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiada także osobiście za wykonanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.

Nieruchomość władnąca to ta, która korzysta ze służebności, na przykład działka, której właściciel dojeżdża do drogi publicznej przez grunt sąsiada. Nieruchomość obciążona to ta, przez którą służebność jest wykonywana. Jeżeli strony nic nie zapiszą o kosztach, ustawowa reguła najczęściej przerzuca ciężar utrzymania urządzeń na właściciela nieruchomości władnącej, czyli na tego, kto korzysta z przejazdu lub innego uprawnienia.

Takie rozumienie potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 24.02.2017 r., sygn. akt IV CSK 191/16. Wskazał, że jeżeli do wykonywania służebności potrzebne są urządzenia, to obowiązek ich utrzymywania co do zasady obciąża właściciela nieruchomości władnącej, chyba że strony umówią się inaczej. Sąd podkreślił też, że w ramach swobody kontraktowania strony mogą odmiennie ukształtować ten obowiązek, uwzględniając przyczyny ustanowienia służebności i konkretne okoliczności sprawy.

Jakie urządzenia obejmuje obowiązek utrzymania?

Przez urządzenia potrzebne do wykonywania służebności należy rozumieć elementy wykonane przez człowieka, które umożliwiają albo ułatwiają korzystanie ze służebności. Przy służebności drogi będą to przede wszystkim: nawierzchnia drogi, utwardzenie, przepust, odwodnienie, rów, brama, furtka, szlaban, oświetlenie, oznakowanie albo elementy zabezpieczające wjazd.

W innych przypadkach mogą to być również studnie, pompy, instalacje wodne, pomosty, nasypy, groble lub inne urządzenia związane z treścią konkretnej służebności. Warto pamiętać, że sam grunt nie jest urządzeniem. Urządzeniem będzie natomiast droga urządzona, utwardzona albo wyposażona w elementy techniczne potrzebne do wykonywania służebności.

Jeżeli strony chcą, aby obowiązek obejmował także urządzenia, które dopiero powstaną w przyszłości, powinny napisać to wprost. Pozwala to uniknąć sporu, czy później wykonane utwardzenie, brama automatyczna, odwodnienie albo oświetlenie mają być utrzymywane według tych samych zasad co pierwotna droga.

Jak szczegółowo opisać podział kosztów?

Najlepsze postanowienia umowne są konkretne. Nie wystarczy ogólne zdanie, że strony będą ponosiły koszty wspólnie, jeżeli nie wiadomo, co oznacza to w praktyce. W umowie warto wskazać co najmniej: rodzaj kosztów, proporcję udziału stron, sposób akceptacji większych wydatków, termin zapłaty, dokumentowanie kosztów oraz konsekwencje odmowy udziału w koniecznych pracach.

Można uregulować na przykład, że właściciel nieruchomości władnącej pokrywa bieżące koszty odśnieżania i drobnych napraw, a właściciel nieruchomości obciążonej uczestniczy w kosztach większego remontu tylko wtedy, gdy sam również korzysta z tej drogi. Można też zastrzec, że każda praca przekraczająca określoną kwotę wymaga wcześniejszego pisemnego uzgodnienia, chyba że jest to naprawa nagła, konieczna do zachowania bezpieczeństwa.

Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, trzeba zadbać o prawidłowe podpisanie dokumentu i jasne wskazanie, kto ponosi odpowiedzialność za płatności. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy obowiązek utrzymania urządzeń zostaje nałożony na właściciela nieruchomości obciążonej, ponieważ art. 289 Kodeksu cywilnego przewiduje wtedy także odpowiedzialność osobistą, a przy współwłaścicielach odpowiedzialność solidarną.

Co jeśli umowa nie reguluje wszystkich sytuacji?

Jeżeli umowa reguluje tylko część obowiązków, a pomija inne, trzeba najpierw odczytać jej treść zgodnie z celem ustanowienia służebności i okolicznościami sprawy. Gdy nie da się ustalić odmiennej woli stron, zastosowanie znajdzie reguła ustawowa z art. 289 Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że pominięte obowiązki mogą obciążać właściciela nieruchomości władnącej.

Przykładowo, jeżeli umowa mówi wyłącznie o odśnieżaniu, ale nie wspomina o naprawie kolein, wymianie przepustu lub remoncie nawierzchni, może powstać spór, czy te prace również miały być objęte umownym podziałem. Dlatego warto unikać krótkich, ogólnych sformułowań i przewidzieć zarówno bieżące utrzymanie, jak i większe nakłady remontowe.

Nie każda poprawa drogi jest koniecznym kosztem utrzymania służebności. Czym innym jest naprawa zniszczonej nawierzchni, a czym innym jej znaczące ulepszenie, poszerzenie albo wykonanie nowej infrastruktury pod wygodę jednej strony. Jeżeli planowane prace przekraczają zwykłe utrzymanie, powinny zostać osobno uzgodnione.

Czy takie ustalenia warto wpisać do aktu notarialnego i księgi wieczystej?

Ustanowienie służebności gruntowej wymaga zachowania formy aktu notarialnego co najmniej dla oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej. W praktyce najczęściej całość ustaleń dotyczących ustanowienia służebności ujmuje się w akcie notarialnym. To najbezpieczniejsze rozwiązanie także dla postanowień o kosztach, ponieważ ogranicza ryzyko późniejszych sporów co do treści uzgodnień.

Służebność gruntowa może być ujawniona w księdze wieczystej. Wpis ma znaczenie praktyczne, bo ułatwia wykazanie prawa wobec kolejnych właścicieli nieruchomości. Jeżeli koszty utrzymania zostały precyzyjnie opisane w dokumencie stanowiącym podstawę ustanowienia służebności, łatwiej później ustalić, jakie obowiązki wiążą następców prawnych i jakie rozliczenia powinny być wykonywane.

Trzeba jednak odróżnić samą treść prawa rzeczowego od osobistych zobowiązań stron. Nie każde postanowienie o rozliczeniach będzie działało identycznie wobec każdej kolejnej osoby. Dlatego przy bardziej rozbudowanych ustaleniach, zwłaszcza dotyczących wysokich kosztów lub kilku nieruchomości, warto zadbać o prawidłową konstrukcję prawną umowy.

Podsumowanie

Można w umowie albo akcie notarialnym dotyczącym służebności gruntowej wskazać, kto i w jakim stopniu będzie ponosił koszty jej utrzymania. Strony mogą podzielić obowiązki bardzo elastycznie: procentowo, rzeczowo, czasowo albo według rodzaju prac. Granicą jest zgodność z ustawą, naturą służebności i zasadami współżycia społecznego.

Jeżeli strony nie wprowadzą własnych postanowień, obowiązuje reguła z art. 289 Kodeksu cywilnego. Wtedy utrzymanie urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności obciąża co do zasady właściciela nieruchomości władnącej. Dobrze przygotowana umowa powinna więc jasno określać nie tylko samo prawo przejazdu lub przechodu, lecz także praktyczne zasady utrzymywania drogi i rozliczania kosztów.

FAQ

Czy koszty utrzymania służebności muszą być podzielone po połowie?

Nie. Strony mogą ustalić dowolną rozsądną proporcję, na przykład 50/50, 70/30 albo obciążenie jednej strony określonymi pracami. Jeżeli jednak brak jest odmiennej umowy, stosuje się art. 289 Kodeksu cywilnego.

Kto płaci za naprawę drogi służebnej, gdy umowa nic o tym nie mówi?

Co do zasady właściciel nieruchomości władnącej, czyli ten, kto korzysta ze służebności. Trzeba jednak każdorazowo sprawdzić treść aktu notarialnego, sposób korzystania z drogi i to, czy druga strona również używa urządzenia.

Czy można później zmienić zasady ponoszenia kosztów?

Tak, jeżeli strony dojdą do porozumienia. Najbezpieczniej sporządzić pisemne porozumienie, a przy zmianach powiązanych z treścią służebności lub księgą wieczystą rozważyć formę notarialną.

Czy właściciel nieruchomości obciążonej może zostać zobowiązany do utrzymania drogi?

Tak. Art. 289 Kodeksu cywilnego dopuszcza odmienną umowę. Jeżeli obowiązek utrzymania urządzeń zostanie nałożony na właściciela nieruchomości obciążonej, odpowiada on także osobiście za jego wykonanie.

Czy warto wpisywać szczegółowe zasady kosztów do aktu notarialnego?

Tak, szczególnie gdy droga wymaga regularnych nakładów albo korzysta z niej kilka osób. Precyzyjny zapis ogranicza ryzyko sporu o odśnieżanie, remont, utwardzenie, odwodnienie i dokumentowanie wydatków.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.

2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24.02.2017 r., sygn. akt IV CSK 191/16