• Data: 2025-01-22 • Autor: Aleksandra Profit
Czy mogę w umowie lub akcie notarialnym dotyczącym ustanowienia służebności gruntowej (drogi) wskazać, kto i w jakim stopniu będzie pokrywał koszty utrzymania służebności?
Oczywiście może Pan zapisać, jeżeli druga strona umowy wyrazi na to zgodę. Zgodnie z tzw. zasadą swobody umów, określoną w art. 3531 Kodeksu cywilnego „strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Dyspozytywny charakter przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących służebności polega na tym, że zawarte w nim reguły znajdą zastosowanie wyłącznie w razie braku odmiennej umowy. Należy przyjąć, że strony mogą dokonać odpowiednich ustaleń nie tylko w czynności prawnej ustanawiającej służebność, ale także w każdym innym momencie. Zatem uzgodnienia takie mogą dotyczyć również tych służebności, które powstały na podstawie innych niż umowa zdarzeń prawnych.
Zgodnie z przepisami dotyczącymi służebności gruntowych, a zwłaszcza art. 289 Kodeksu cywilnego „W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna”. Oznacza to, iż podstawowe znaczenia mają tutaj postanowienia umowy o ustanowienie służebności.
Decydująca jest zawsze umowa stron, która może w różnym stopniu szczegółowości regulować również kwestię utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej (najczęściej dbałość o nawierzchnię drogi, ale też np. o studnie, pomosty, bramy). Tak też stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 24.02.2017 r. (sygn. akt IV CSK 191/16): „Jeżeli do wykonywania służebności gruntowej konieczne jest wykorzystywanie także jakichś urządzeń, to obowiązek ich utrzymywania obciąża, co do zasady, właściciela nieruchomości władnącej, chyba że strony stosunku prawnego nawiązanego przez ustanowienie służebności umówią się inaczej (art. 289 § 1 K.c.). Ciężary związane z utrzymywaniem pewnego stanu rzeczy powinny bowiem obciążać tego, kto czerpie zeń korzyści. W ramach swobody kontraktowania, uwzględniając przyczyny ustanowienia obciążenia i rozmaite okoliczności towarzyszące, strony stosunku prawnego nawiązywanego przez ustanowienie służebności mogą umówić się inaczej”.
Przez urządzenia rozumieć należy przedmioty wykonane przez człowieka, służące wykonywaniu służebności, takie jak drogi, ścieżki, studnie, pompy, instalacje wodne, pomosty, nasypy, groble itd. (zob. K. Zaradkiewicz, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 1, 2018, s. 1033).
Umowa stron może kształtować dowolnie obowiązek utrzymania urządzeń, w szczególności wkładać go w częściach na poszczególnych właścicieli, rozdzielać pomiędzy nich konkretnie opisane czynności, wprowadzać czasowy podział odpowiedzialności (np. naprzemiennie w kolejnych latach kalendarzowych), rozdzielać koszty według ustalonej proporcji. Jeżeli jednak umowa nie będzie regulowała zagadnienia w sposób kompleksowy (np. nie będzie zawierała reguły, zgodnie z którą wszelkie obowiązki związane z utrzymaniem urządzenia obciążają strony w częściach równych) i powstanie konieczność dokonania czynności pominiętych w porozumieniu stron, należy przyjąć, że obowiązek ich podjęcia będzie zgodnie z komentowanym przepisem leżał po stronie właściciela nieruchomości władnącej.
Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w doktrynie obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciążający z mocy ustawy właściciela nieruchomości władnącej dotyczy jedynie urządzeń, które istniały w dniu powstania służebności (tak: R. Czarnecki, w: Resich, Komentarz, t. I, 1972, s. 732; A. Wąsiewicz, w: System Prawa Cywilnego, t. II, s. 700; J. Winiarz, w: Winiarz, Komentarz, t. I, 1989, art. 289, s. 240). Tylko w drodze umowy zakresem obowiązku utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej mogą zostać objęte urządzenia, które nie istniały w dacie powstania służebności. Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej, które nie istniały w dacie powstania służebności, może zostać nałożony również na właściciela nieruchomości obciążonej pod warunkiem, że urządzenia takie powstaną w przyszłości.
Ustalanie podziału obowiązków w umowie sąsiadów
Dwóch sąsiadów postanawia ustanowić służebność przejazdu przez nieruchomość jednego z nich. W umowie zawierają szczegółowe zapisy dotyczące utrzymania drogi: jeden z nich zobowiązuje się do odśnieżania w zimie, a drugi do naprawy nawierzchni w razie uszkodzeń. Dzięki temu unikają sporów i jasno dzielą obowiązki.
Rozwiązanie sporu o studnię na wspólnej granicy
Właściciele dwóch sąsiadujących działek korzystają ze studni zlokalizowanej na jednej z nieruchomości. Właściciel gruntu władnącego wnosi o ustanowienie służebności. W umowie ustalają, że koszty konserwacji pompy wodnej i czyszczenia studni będą pokrywane w równych częściach, a ewentualne prace remontowe zostaną realizowane wspólnie.
Naprzemienny podział odpowiedzialności za pomost
Właściciele działek rekreacyjnych nad jeziorem zawierają umowę dotyczącą służebności korzystania z pomostu. Ustalają, że w latach parzystych konserwację i naprawy wykonuje właściciel nieruchomości władnącej, a w latach nieparzystych – właściciel nieruchomości obciążonej. Takie postanowienie minimalizuje ryzyko nieporozumień w przyszłości.
Artykuł omawia zasady kształtowania treści umowy o ustanowienie służebności. Podkreśla, że strony mają swobodę w ustalaniu warunków umowy, o ile nie naruszają przepisów prawa ani zasad współżycia społecznego. Jeśli brak jest szczegółowych postanowień w umowie, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi obowiązek utrzymania urządzeń obciąża właściciela nieruchomości władnącej, chyba że strony ustalą inaczej.
Masz wątpliwości dotyczące ustanowienia służebności lub podziału obowiązków w jej ramach? Skorzystaj z naszych porad prawnych online! Dokładnie przeanalizujemy Twoją sprawę i wskażemy jej możliwe rozwiązania. Nie czekaj – skontaktuj się z nami już dziś poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z 24.02.2017 r., sygn. akt IV CSK 191/16
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika