Słup i światłowód na działce – prawa właściciela

Zgoda na słup i światłowód na prywatnej działce

Z opisu wynika, że na nieruchomości znajdują się słupy, na których była wcześniej infrastruktura energetyczna, a obecnie ma być utrzymywana albo dalej wykorzystywana infrastruktura telekomunikacyjna. Sam fakt, że słupy stoją od wielu lat, nie oznacza automatycznie, że obecny operator Internetu może bezwarunkowo korzystać z Pana gruntu.

W pierwszej kolejności trzeba odróżnić dwie kwestie: własność samych słupów i urządzeń oraz prawo do zajmowania części nieruchomości. Urządzenia wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego lub telekomunikacyjnego mogą nie być częścią składową gruntu, ale operator nadal powinien mieć tytuł prawny do korzystania z nieruchomości w określonym zakresie.

Jeżeli przedstawiciele firmy proszą o podpisanie zgody na użytkowanie słupa i podwieszenie instalacji szerokopasmowej, należy poprosić o pisemny projekt umowy. Sama jednostronicowa zgoda, bez mapy, wynagrodzenia, odpowiedzialności za szkody i zasad dostępu do działki, jest dla właściciela ryzykowna.

W umowie powinny znaleźć się co najmniej:

• dokładne oznaczenie nieruchomości i przebiegu infrastruktury, najlepiej z załącznikiem graficznym,
• informacja, czy chodzi o istniejące urządzenia, nowe urządzenia, konserwację, przebudowę, czy także rozbudowę sieci,
• wysokość wynagrodzenia albo jasne wskazanie, że zgoda jest nieodpłatna, jeżeli właściciel rzeczywiście się na to godzi,
• czas trwania umowy i warunki jej wypowiedzenia albo przedłużenia,
• zasady wejścia na teren nieruchomości przy awariach, przeglądach i modernizacjach,
• obowiązek przywrócenia terenu do poprzedniego stanu po pracach,
• odpowiedzialność operatora za szkody w ogrodzeniu, zieleni, nawierzchni, budynkach lub instalacjach,
• informacja, czy umowa ma być ujawniona w dziale III księgi wieczystej.

Czy korzystanie z nieruchomości powinno być odpłatne?

Tak, w typowej sytuacji właściciel może oczekiwać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez operatora. Ustawa o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych przewiduje, że właściciel, użytkownik wieczysty albo zarządca nieruchomości ma obowiązek umożliwić umieszczenie infrastruktury telekomunikacyjnej, jeżeli spełnione są ustawowe warunki i nie uniemożliwia to racjonalnego korzystania z nieruchomości. Jednocześnie korzystanie z nieruchomości jest odpłatne, chyba że strony w umowie postanowią inaczej.

To oznacza, że operator może proponować nieodpłatne udostępnienie gruntu, ale właściciel nie musi się na to zgadzać. Jeżeli firma chce korzystać ze słupów przez 10 lat, powinna przedstawić warunki umowy, a nie tylko dokument nazwany zgodą.

Wynagrodzenie nie ma jednej ustawowej stawki. Zależy między innymi od powierzchni zajętej części działki, uciążliwości, zakresu dostępu do urządzeń, wpływu na możliwość zabudowy lub zagospodarowania nieruchomości, przebiegu sieci oraz lokalnych realiów rynkowych. Inna będzie wartość zgody na pojedyncze przejście przewodu nad działką, a inna na stałe korzystanie ze słupa, wejścia serwisowe i możliwość rozbudowy urządzeń.

Co zrobić, zanim podpisze Pan dokument?

Nie należy podpisywać dokumentu pod presją rozmowy z przedstawicielami firmy. Najbezpieczniej poprosić o przesłanie pełnego projektu umowy na piśmie albo e-mailem, wraz z załącznikami technicznymi. Właściciel powinien mieć czas na analizę dokumentu.

Warto wykonać następujące kroki:

• sprawdzić dział III księgi wieczystej, czy ujawniono służebność, ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości albo inne prawo dotyczące urządzeń,
• ustalić, kto jest właścicielem słupów po likwidacji linii energetycznej,
• zażądać od operatora wskazania podstawy prawnej dotychczasowego korzystania z nieruchomości,
• poprosić o projekt umowy obejmujący wynagrodzenie, zakres urządzeń i zasady usuwania szkód,
• nie zgadzać się na sformułowania pozwalające na dowolną rozbudowę infrastruktury bez kolejnej zgody,
• zachować kopie całej korespondencji, notatki ze spotkań oraz dane osób reprezentujących operatora.

Jeżeli firma twierdzi, że słupy zostały przez nią przejęte, powinna wskazać dokument, z którego wynika prawo do urządzeń. Nawet jeżeli urządzenia należą do operatora, nie przesądza to jeszcze o nieodpłatnym prawie do zajmowania Pana nieruchomości.

Co może zrobić operator, gdy właściciel odmówi?

Brak podpisu właściciela nie zawsze kończy sprawę. Jeżeli inwestycja spełnia ustawowe warunki, operator może skorzystać z procedury przewidzianej w ustawie o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych. Warunki korzystania z nieruchomości powinny być w pierwszej kolejności ustalone w umowie zawartej na piśmie. Jeżeli do umowy nie dojdzie, odpowiednie zastosowanie mogą mieć przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

W praktyce może to prowadzić do postępowania przed starostą wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej. Starosta może, w drodze decyzji, ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez zezwolenie na zakładanie i przeprowadzanie określonych urządzeń, jeżeli właściciel nie wyraża zgody i są spełnione przesłanki przewidziane w ustawie. Postępowanie powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem.

Decyzja administracyjna nie jest jednak automatyczna. Organ powinien badać między innymi podstawę planistyczną, cel i zakres inwestycji, przebieg urządzeń oraz wpływ na korzystanie z nieruchomości. Właściciel może brać udział w postępowaniu, składać pisma, kwestionować zakres żądania operatora, wskazywać na nadmierną uciążliwość i domagać się należnego odszkodowania, jeżeli spełnione są przesłanki jego przyznania.

Czy firma może odłączyć Internet za brak zgody?

Operator nie powinien używać groźby odłączenia Internetu jako narzędzia wymuszającego nieodpłatną zgodę na korzystanie z nieruchomości. Świadczenie usługi dostępu do Internetu wynika z umowy abonenckiej, regulaminu i warunków technicznych. Rozwiązanie umowy albo zaprzestanie świadczenia usługi musi mieć podstawę w tych dokumentach oraz w obowiązujących przepisach.

Trzeba jednak rozróżnić dwie sytuacje. Jeżeli operator rzeczywiście traci techniczną możliwość doprowadzenia usługi do budynku, bo nie ma legalnej trasy dla sieci i nie istnieje realna alternatywa, może powoływać się na postanowienia umowy dotyczące braku możliwości świadczenia usługi. Jeżeli natomiast istnieje inny przebieg sieci albo operator może uregulować sprawę przez umowę lub właściwą procedurę, grożenie odłączeniem tylko dlatego, że właściciel oczekuje wynagrodzenia, może być kwestionowane.

W takiej sytuacji warto zażądać od operatora pisemnego stanowiska. Należy poprosić o wskazanie konkretnego postanowienia umowy lub regulaminu, na podstawie którego operator zamierza rozwiązać umowę, oraz o wyjaśnienie, czy istnieje alternatywna trasa przyłącza. Pisemna odpowiedź ułatwia późniejsze złożenie reklamacji, zawiadomienia do Prezesa UKE albo zgłoszenia praktyki do UOKiK, jeżeli sprawa dotyczy naruszania zbiorowych interesów konsumentów.

Jak odpowiedzieć firmie internetowej?

Najlepiej odpowiedzieć spokojnie i pisemnie. Właściciel może wskazać, że nie odmawia rozmów, ale nie podpisze nieodpłatnej zgody bez projektu umowy i bez określenia skutków prawnych. Taka odpowiedź pokazuje gotowość do rokowań, a jednocześnie zabezpiecza interes właściciela.

Przykładowo można napisać, że:

• wnosi Pan o przedstawienie projektu umowy dotyczącej korzystania z nieruchomości,
• oczekuje Pan określenia dokładnego przebiegu i rodzaju urządzeń,
• prosi Pan o wskazanie dokumentu potwierdzającego prawo operatora do słupów,
• zastrzega Pan, że korzystanie z nieruchomości powinno być odpłatne,
• wnosi Pan o wyjaśnienie podstawy prawnej zapowiedzi rozwiązania umowy o Internet,
• oczekuje Pan zaprzestania wywierania presji i prowadzenia dalszych rozmów w formie pisemnej.

Jeżeli firma nadal naciska, a jednocześnie nie przedstawia żadnych dokumentów, nie warto podpisywać zgody tylko po to, aby uniknąć konfliktu. Dokument podpisany na 10 lat może później utrudniać sprzedaż nieruchomości, zabudowę działki albo dochodzenie wynagrodzenia.

Czy można żądać usunięcia słupa lub światłowodu?

Możliwość żądania usunięcia urządzeń zależy od tego, czy operator ma ważny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości. Jeżeli istnieje służebność, decyzja administracyjna, skuteczna umowa albo inny dokument uprawniający do korzystania z gruntu, żądanie usunięcia może być nieskuteczne albo ograniczone.

Jeżeli żadnego tytułu nie ma, właściciel może rozważać roszczenia cywilne, w tym żądanie uregulowania korzystania z nieruchomości, zapłaty za bezumowne korzystanie albo usunięcia naruszenia. W sprawach infrastruktury przesyłowej i telekomunikacyjnej trzeba jednak analizować dokumenty, historię posadowienia urządzeń, ewentualne decyzje, wpisy w księdze wieczystej oraz to, czy operator może powoływać się na szczególne przepisy.

W praktyce często najkorzystniejsze jest nie natychmiastowe żądanie demontażu, lecz negocjowanie umowy odpłatnej, precyzyjnie ograniczonej do istniejących urządzeń i zabezpieczającej właściciela na przyszłość.

FAQ

Czy muszę podpisać zgodę na 10 lat?

Nie musi Pan podpisywać zgody w zaproponowanej formie. Może Pan żądać pełnej umowy, wynagrodzenia i dokładnego określenia zakresu korzystania z nieruchomości. Odmowa podpisania jednostronnej zgody nie oznacza jeszcze, że operator nie ma żadnych innych środków prawnych, ale powinien prowadzić sprawę w przewidzianej procedurze.

Czy zgoda może być nieodpłatna?

Może, ale tylko wtedy, gdy właściciel świadomie się na to zgodzi. Co do zasady korzystanie z nieruchomości pod infrastrukturę telekomunikacyjną powinno być odpłatne, chyba że strony w umowie ustalą inaczej.

Czy operator może wpisać umowę do księgi wieczystej?

Umowa dotycząca korzystania z nieruchomości może stanowić podstawę ujawnienia prawa w księdze wieczystej, jeżeli spełnia wymagania przewidziane dla danego prawa. Dlatego przed podpisaniem dokumentu trzeba sprawdzić, czy nie tworzy on długotrwałego obciążenia nieruchomości.

Czy mogę żądać zapłaty za wcześniejsze lata korzystania ze słupa?

To zależy od dokumentów, historii urządzeń, ewentualnych umów, decyzji i przedawnienia roszczeń. Takie żądanie wymaga osobnej analizy, zwłaszcza gdy infrastruktura istnieje od wielu lat albo była przejmowana przez kolejne podmioty.

Co zrobić, jeśli firma zapowiada natychmiastowe odłączenie Internetu?

Należy zażądać pisemnego wyjaśnienia podstawy prawnej i technicznej. Warto złożyć reklamację do operatora, zabezpieczyć korespondencję i rozważyć zgłoszenie sprawy do właściwego organu, zwłaszcza gdy groźba ma wymusić rezygnację z wynagrodzenia.

Podsumowanie

Właściciel nieruchomości nie powinien podpisywać zgody na korzystanie ze słupa i podwieszenie światłowodu bez projektu umowy. Operator powinien wskazać podstawę prawną korzystania z gruntu, zakres urządzeń, czas trwania zgody, zasady dostępu do nieruchomości i warunki finansowe.

Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, operator może próbować skorzystać z procedury administracyjnej, ale nie zwalnia go to z obowiązku prowadzenia rokowań i wykazania przesłanek ustawowych. Groźba odłączenia Internetu powinna być oceniana przez pryzmat umowy abonenckiej, regulaminu oraz realnych możliwości technicznych, a nie jako argument do wymuszenia darmowej zgody.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych - Dz.U. 2010 nr 106 poz. 675

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności przepisy dotyczące urządzeń przesyłowych i ochrony własności

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.