Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zalegalizowanie drogi dojazdowej do nieruchomości

Janusz Polanowski • Opublikowane: 18-05-2018

Zamierzam kupić nieruchomość z budynkiem mieszkalnym, ale mam wątpliwości co do korzystania z drogi dojazdowej. Właściciel nieruchomości, budując dom, przeznaczył na drogę dojazdową pas swojej działki o szer. 2 m. Tak samo postąpił sąsiad z przeciwka i utworzyli wspólnie drogę dojazdową o szerokości ok. 4 m. Jednak w dokumentach nieruchomości nie ma żadnego zapisu na ten temat. Droga na mapie jest uwidoczniona, ale nie wiadomo, czyją jest własnością. Z drogi tej korzystają tylko ci dwaj sąsiedzi. Czy gdybym kupił ten dom, to sąsiad, który jest właścicielem połowy drogi, mógłby mi zabronić korzystania z niej? Czy istnieje możliwość zalegalizowania tej drogi przez obecnych właścicieli, zanim kupię tę nieruchomość? Oni oświadczyli, że spiszą pomiędzy sobą umowę, w której zadeklarują wzajemną służebność z prawem dla przyszłych właścicieli. Czy taka umowa jest wystarczająca i zgodna z prawem?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Na początek zalecałbym sprawdzenie stanu faktycznego – ze szczególnym uwzględnieniem ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków.

Ogólnie rzecz biorąc, pomysł ze służebnością – ale tylko służebnością gruntową (!) – wydaje się wart rozważenia, aczkolwiek warto brać pod uwagę również ewentualne alternatywne warianty. Chodzi o to, że służebność gruntowa – art. 285 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – upoważnia każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (przez ustawodawcę nazwanej nieruchomością władnącą) do korzystania z danej nieruchomości (przez ustawodawcę określonej jako nieruchomość obciążona). Skoro (według wskazanego przez Pana planu) obie bezpośrednio sąsiadujące ze sobą nieruchomości będą (niejako wzajemnie) nieruchomością władnącą oraz nieruchomością obciążoną, to w zakresie tylko tychże dwóch nieruchomości bezprzedmiotowe byłoby zapewne rozważanie, czy każda z tychże służebności nosi cechy służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.).

Jeżeli ma dojść do ustanowienia służebności gruntowych (i to wzajemnych), to przyda się odpowiednia umowa między właścicielami odnośnych nieruchomości – proponuję unikać korzystania z dziwnych „wzorców”, na które można trafić. Jednakże umowa nie zastąpi ustanowienia służebności gruntowych – służebności to jedno, a umowa to coś innego.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W tym miejscu należy przywołać zagadnienia „teoretyczne” z zakresu prawa rzeczowego (art. 140 i następne K.c.). Chodzi o to, że służebności (art. 285 i następne K.c.) zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – zwanych także „prawami na rzeczy cudzej”, bo uprawniają inną osobę (w rozumieniu art. 140 K.c.) do korzystania z cudzej nieruchomości. Osobę uprawnioną do wykonywania służebności traktuje się jako posiadacza zależnego cudzej nieruchomości (ustawowe określenia posiadania samoistnego i posiadania zależnego zawarto w art. 336 K.c.). Natomiast umowa (np. związana z ustanowieniem służebności) zaliczana jest do rozwiązań z zakresu prawa zobowiązań (art. 353 i następne K.c.) – a nie prawa rzeczowego (art. 140 K.c.). Służebności dzielą się na: gruntowe (art. 285 i następne K.c.), osobiste (art. 296 i następne K.c.) oraz przesyłu (art. 3051 i następne K.c.). Dla Pana ważne jest, by doszło do ustanowienia służebności gruntowych, bo wyłącznie służebność gruntowa tworzy relacje prawne między każdoczesnym właścicielem nieruchomości władnącej oraz nieruchomości obciążonej (służebność osobistą ustanawia się na rzecz określonej osoby, zaś służebność przesyłu we wskazanym przez Pana kontekście byłaby bezprzedmiotowa, chociaż przebieg instalacji w gruncie może uzasadniać jej ustanowienie na rzecz właściwych przedsiębiorstw).

Prawnie wykluczone jest „zastępowanie” służebności umową. Dla ustanowienia służebności niezbędne jest złożenie przez właściciela nieruchomości obciążonej oświadczenia o ustanowieniu służebności – oświadczenie takie powinno zostać złożone (pod rygorem nieważności!) w formie aktu notarialnego; ustawodawca przewidział także możność ustanowienia służebności na drodze sądowej. Nawet spisanie umowy na eleganckim papirusie lub na przysłowiowej „wołowej skórze” nie przemieni umowy w akt ustanowienia służebności – niezależnie od treści umowy, deklaracji, a nawet możliwych „zaklęć”. Niestety, ustawodawca nie ustanowił prawnego obowiązku ujawniania służebności w księgach wieczystych; w Pana interesie leży, aby przed transakcją służebności zostały wpisane we właściwych księgach wieczystych (o ile dojdzie do ustanowienia służebności).

Umowa powinna być odpowiednio dokładna – szczególnie należy w niej uwzględnić sposób dbałości o drogę wewnętrzną (bo taką funkcję ma spełniać odnośny grunt). Ustawodawca (art. 289 K.c.) zakłada, że urządzenie (np. droga) na cudzym gruncie powinna powstać oraz być pod pieczą właściciela nieruchomości władnącej – z tym wiążą się nakłady, więc odpowiednio precyzyjne postanowienia odnośnie nakładów bardzo się przydadzą.

Warto (poza ustanowieniem służebności) rozważyć także wydzielenie odrębnej nieruchomości gruntowej jako drogi wewnętrznej. Z przepisów ustawy o drogach publicznych wynika, że drogą wewnętrzną jest droga, która nie jest drogą publiczną.

W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zawarto (między innymi) przepisy o podziale nieruchomości (art. 92 i następne K.c.). Nie sposób przytaczać tych przepisów w całości, ale warto przywołać brzmienie tych, które wydają się najbardziej przydatne w związku z przedstawionym opisem sytuacji (teksty aktów prawnych są dostępne np. w sejmowej bazie danych). Artykuł 99 tejże ustawy stanowi: „Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.”. Wspomniany w zacytowanym przepisie art. 93 ustęp 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma treść: „Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6.”.

Proszę zastanowić się nad tym, który wariant by Panu bardziej odpowiadał: służebność gruntowa albo wydzielenie części dotychczasowych rzeczonych nieruchomości (art. 46 K.c.) w celu doprowadzenia do powstania nowej nieruchomości (użytkowanej jako droga wewnętrzna). Prawdopodobnie w (ewentualnej) nowej nieruchomości byłyby równe udziały (art. 204 K.c.) we współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.) – przypadające właścicielom nieruchomości, do których dojazd prowadziłby przez takową nową nieruchomość z drogą wewnętrzną. Wydzielenie nieruchomości pod drogę wewnętrzną powinno ułatwić uzyskanie zgody w formie decyzji administracyjnej. Gminne „limity powierzchniowe” mogą utrudniać podział nieruchomości w innych celach, dlatego (w przypadku wnioskowania o wydanie decyzji ze zgodą na podział nieruchomości) należałoby podkreślać, że celem jest utworzenie drogi wewnętrznej. Oczywiście, Pan powinien nabyć także udziały w nieruchomości z drogą wewnętrzną. Mogłoby się przydać także ustanowienie służebności na gruncie z drogą wewnętrzną.

Kapitalizm (czyli oficjalnie funkcjonujący w Polsce ustrój ekonomiczny) przejawia się między innymi w akcentowaniu aspektu ekonomicznego. Wielu ludzi stara się oszczędzać – niekiedy w sposób faktycznie nieracjonalny. Właściciel nieruchomości (art. 46 K.c.), której nabyciem Pan jest (potencjalnie) zainteresowany, prawdopodobnie wolałby „uniknąć zbędnych kosztów” (z czym może się wiązać pomysł na jakąś „umowę o służebność”), zaś Panu zależy na maksymalnym zabezpieczeniu Pańskich uprawnień. Każda dodatkowa czynność – zwłaszcza związana z usługami geodezyjnymi oraz opłatami w sądowym wydziale ksiąg wieczystych – może aktualnego właściciela odnośnej nieruchomości zniechęcać do dokonywania „dużych wydatków”. Zwracam na to uwagę, bo niekiedy unikanie „tematu pieniędzy” utrudnia wyjaśnienie sytuacji i wypracowanie odpowiedniego planu działania; wiele osób faktycznie czeka na to, by drugi „zaczął mówić o pieniądzach”. Gdyby jakieś prace (np. geodezyjne) przed nabyciem nieruchomości przez Pana miały być przez Pana finansowane, to przyda się spisanie umowy oraz żądanie kwitowania przyjęcia pieniędzy.

Proszę sprawdzić (najlepiej u zarządcy pobliskiej drogi publicznej), czy i w jakim miejscu znajduje się zjazd z drogi publicznej; chodzi o zjazd oficjalnie funkcjonujący, bo samowola w tym zakresie może okazać się kosztowna (z uwagi na wysokie opłaty w takich sytuacjach).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Korzystanie ze służebności

W akcie notarialnym jest ustanowiona nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu, przejazdu oraz przeprowadzenia urządzeń...

Jak pozbyć się z działki magistrali ciepłowniczej?

Przez moją działkę przebiega magistrala ciepłownicza, nie jest wpisana służebność dla właściciela magistrali. Chcę na tej działce wybudować obiekt...

Czy mogę się nie zgodzić na poszerzenie pasa służebności?

Jestem właścicielem działki, przez którą przechodzi kolektor wodny doprowadzający wodę do miasta. Jest ustalona służebność przesyłu oraz wyznaczony pas...

Respektowanie zakres służebności przejścia i przejazdu

Trzy działki: A, B i C, sąsiadują ze sobą. Wszystkie działki mają odrębnych właścicieli. Ja jestem właścicielem działki A (dołączam mapkę)....

Uciążliwe korzystanie ze służebności

Jestem właścicielką działki wraz z domem obciążonej prawem przejazdu i przechodu do czasu otwarcia drogi. Służebność ta jest wykonywana rażąco...

Studzienka telekomunikacyjna na prywatnej działce - jak ustalić właściciela?

Przez teren prywatny, który niedawno nabyłem na potrzeby mojej firmy, przebiega linia telekomunikacyjna ze studzienką przy samym wjeździe. Jak ustalić...

Zajęcie zielonej części działki pod budowę drogi

Od 5 lat jestem właścicielem działki, którą dostałam jako darowiznę. Na działce od lat 25 istnieje sieć gazowa i wodociągowa. Poprzedni właściciel...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »