Droga dojazdowa do nieruchomości – służebność i zakup

Co trzeba sprawdzić przed zakupem nieruchomości z drogą dojazdową?

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy droga dojazdowa jest tylko faktycznie używanym pasem gruntu, czy też została prawnie uregulowana. To, że droga jest widoczna na mapie albo od lat utwardzona, nie oznacza automatycznie, że przyszły właściciel domu będzie miał pełne i bezsporne prawo przejazdu przez część należącą do sąsiada.

Przed podpisaniem umowy sprzedaży warto sprawdzić przede wszystkim:

• księgę wieczystą nieruchomości, którą zamierza Pan kupić, w szczególności dział I-Sp dotyczący praw związanych z własnością,
• księgę wieczystą nieruchomości sąsiada, przez której część przebiega dojazd, w szczególności dział III dotyczący obciążeń,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, aby ustalić oznaczenie działek oraz przebieg granic,
• mapę zasadniczą lub mapę ewidencyjną, najlepiej z pomocą geodety,
• czy istnieje legalny zjazd z drogi publicznej oraz czy korzystanie z niego nie wymaga dodatkowych zgód zarządcy drogi.

Jeżeli okaże się, że każdy z sąsiadów przeznaczył po około 2 metry ze swojej działki, to właściciel kupowanej nieruchomości będzie mógł swobodnie korzystać z własnej części gruntu, ale niekoniecznie z części należącej do sąsiada. Jeżeli realny przejazd wymaga korzystania z całej szerokości około 4 metrów, prawo do części sąsiedniej powinno być formalnie ustanowione.

Zobacz również: podział nieruchomości bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej

Czy sąsiad może zabronić korzystania z połowy drogi?

Jeżeli sąsiad jest właścicielem części gruntu, po której przebiega dojazd, a nie ustanowiono na tym gruncie skutecznej służebności ani nie przeniesiono udziału w drodze, to co do zasady może sprzeciwiać się korzystaniu z jego nieruchomości. Prawo własności obejmuje bowiem możliwość korzystania z rzeczy oraz wyłączenia innych osób z takiego korzystania, o ile nie istnieje przepis, orzeczenie albo umowa rzeczowa dająca im określone uprawnienie.

Nie oznacza to, że w każdym sporze właściciel części drogi natychmiast wygra. Znaczenie mogą mieć okoliczności takie jak wieloletnie tolerowanie przejazdu, istnienie trwałego i widocznego urządzenia, sposób powstania drogi, treść wcześniejszych aktów notarialnych, decyzje podziałowe albo możliwość żądania ustanowienia drogi koniecznej. Są to jednak kwestie wymagające analizy dokumentów i stanu faktycznego. Dla kupującego najbezpieczniejsze jest nie opierać transakcji na domysłach lub nieformalnych uzgodnieniach.

W praktyce największe ryzyko pojawia się po zmianie właściciela którejkolwiek nieruchomości. Obecni sąsiedzi mogą korzystać z drogi zgodnie i bez konfliktu, ale nowy właściciel może mieć inne podejście. Dlatego prawo do przejazdu powinno być uregulowane tak, aby wiązało także przyszłych właścicieli.

Służebność gruntowa jako najczęstszy sposób uregulowania dojazdu

W opisanej sprawie właściwym rozwiązaniem jest najczęściej służebność gruntowa przejazdu i przechodu. Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem polegającym między innymi na korzystaniu w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Właśnie dlatego przy dojazdach do posesji stosuje się służebności gruntowe, a nie zwykłe pisemne porozumienia.

Służebność gruntowa jest związana z nieruchomością, a nie wyłącznie z konkretną osobą. Oznacza to, że uprawnionym jest każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej, czyli tej, na rzecz której ustanowiono dojazd. Obciążonym jest natomiast każdoczesny właściciel nieruchomości, przez którą droga przebiega. Dzięki temu prawo przejazdu może działać również po sprzedaży domu.

Jeżeli droga została utworzona z dwóch pasów gruntu należących do dwóch właścicieli, możliwe jest ustanowienie wzajemnych służebności. Każdy z właścicieli obciąża swoją część gruntu na rzecz nieruchomości drugiego właściciela. W akcie notarialnym trzeba jednak precyzyjnie opisać przebieg drogi, zakres korzystania, ewentualny przechód, przejazd samochodami, korzystanie przez domowników, gości, dostawców, służby komunalne oraz sposób utrzymania drogi.

Czy zwykła umowa sąsiadów wystarczy?

Sama umowa pisemna, w której sąsiedzi deklarują wzajemną zgodę na korzystanie z drogi przez siebie i przyszłych właścicieli, nie jest wystarczającym zabezpieczeniem przy zakupie nieruchomości. Może mieć znaczenie dowodowe albo zobowiązaniowe między stronami, ale nie zastępuje ustanowienia służebności gruntowej jako ograniczonego prawa rzeczowego.

Dla ustanowienia służebności przez umowę konieczne jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej w formie aktu notarialnego. W praktyce notariusz powinien przygotować akt tak, aby jednoznacznie wynikało z niego, która nieruchomość jest obciążona, która jest władnąca, którędy przebiega droga i jaki jest zakres uprawnień.

W interesie kupującego leży również złożenie wniosku o ujawnienie służebności w księdze wieczystej. Wpis w księdze wieczystej nie jest tylko formalnością organizacyjną. Ułatwia wykazanie prawa, zmniejsza ryzyko sporu z przyszłym nabywcą nieruchomości sąsiedniej i pozwala szybciej ocenić stan prawny przy kolejnej sprzedaży.

Co powinien zawierać akt notarialny służebności?

Akt notarialny powinien być możliwie konkretny. Ogólne sformułowanie, że strony wyrażają zgodę na korzystanie z drogi, może w przyszłości prowadzić do sporów. Najlepiej, aby dokument zawierał co najmniej:

• oznaczenie nieruchomości obciążonej i nieruchomości władnącej według ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów,
• opis przebiegu pasa drogowego, najlepiej z odwołaniem do mapy lub załącznika geodezyjnego,
• zakres uprawnienia, na przykład przechód, przejazd samochodami osobowymi, dostawczymi, dojazd służb ratunkowych i komunalnych,
• ustalenie, czy służebność jest odpłatna czy nieodpłatna,
• zasady utrzymania, odśnieżania, napraw, utwardzania i ponoszenia kosztów drogi,
• zgodę na wpis służebności do ksiąg wieczystych.

Warto też przewidzieć, kto ponosi koszty aktu notarialnego, opłat sądowych, geodety oraz ewentualnego przygotowania mapy. Jeżeli koszty ma ponosić kupujący jeszcze przed nabyciem domu, powinno to wynikać z umowy przedwstępnej albo innego pisemnego porozumienia, tak aby uniknąć finansowania czynności, które nie dojdą do skutku.

Droga konieczna, zasiedzenie służebności i inne rozwiązania

Jeżeli obecni właściciele nie chcą dobrowolnie ustanowić służebności, w niektórych sytuacjach możliwe jest wystąpienie do sądu o ustanowienie drogi koniecznej. Dotyczy to przypadków, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarskich. Droga konieczna powinna być wytyczona z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić. Zwykle wiąże się to z wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości obciążonej.

W wyjątkowych sprawach można też rozważać zasiedzenie służebności gruntowej, jeżeli korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia trwało odpowiednio długo i spełnione są ustawowe przesłanki. Nie jest to jednak szybki ani pewny sposób zabezpieczenia transakcji. Kupujący dom powinien traktować takie rozwiązanie raczej jako awaryjne narzędzie sporne, a nie jako podstawę spokojnego zakupu.

Jeżeli problem wynika z podziału nieruchomości, znaczenie mogą mieć również przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co do zasady podział powinien zapewniać wydzielanym działkom dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten może wynikać między innymi z wydzielenia drogi wewnętrznej, ustanowienia odpowiednich służebności albo zbycia udziału w działce drogowej.

Wydzielenie drogi wewnętrznej i nabycie udziału

Drugim praktycznym wariantem jest geodezyjne wydzielenie drogi wewnętrznej jako osobnej działki i nabycie udziału w tej działce przez właścicieli nieruchomości, które z niej korzystają. Wtedy każdy z nich jest współwłaścicielem drogi, a nie tylko osobą uprawnioną do przejazdu po cudzym gruncie.

Takie rozwiązanie bywa korzystne, gdy droga ma obsługiwać więcej niż jedną nieruchomość albo gdy strony chcą trwale oddzielić część komunikacyjną od działek mieszkalnych. Trzeba jednak uwzględnić koszty geodezyjne, konieczność przeprowadzenia procedury podziałowej, zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy oraz późniejsze zasady zarządzania współwłasnością.

Jeżeli kupujący ma nabyć dom, a dojazd ma prowadzić przez osobną działkę drogową, umowa sprzedaży powinna obejmować również udział w tej drodze. Brak nabycia udziału może spowodować, że kupujący stanie się właścicielem domu, ale nadal będzie miał niepewny status w zakresie korzystania z drogi.

Jak zabezpieczyć się w umowie przedwstępnej?

Jeżeli strony chcą uregulować dojazd jeszcze przed sprzedażą, warto wpisać do umowy przedwstępnej konkretne warunki. Można zastrzec, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi dopiero po ustanowieniu służebności, złożeniu wniosku o wpis do księgi wieczystej albo po wydzieleniu drogi i przeniesieniu udziału w działce drogowej.

Dobrym rozwiązaniem jest również wskazanie, kto i w jakim terminie ma uzyskać dokumenty, ponieść koszty notarialne, zamówić mapę, złożyć wnioski wieczystoksięgowe oraz dostarczyć kupującemu odpisy aktów. Jeżeli sprzedający zapewnia, że dojazd jest uregulowany, powinien przedstawić dokumenty potwierdzające to twierdzenie, a nie tylko ustne wyjaśnienia.

Nie należy zakładać, że problem rozwiąże się sam po zakupie. Po przeniesieniu własności sprzedający traci motywację do porządkowania dokumentów, a sąsiad może nie chcieć podpisywać aktu notarialnego z nowym właścicielem. Dlatego najbezpieczniej doprowadzić do uregulowania drogi przed zakupem albo uzależnić zakup od wykonania tych czynności.

FAQ

Czy droga widoczna na mapie daje prawo przejazdu?

Nie zawsze. Mapa może pokazywać faktyczny przebieg drogi albo sposób użytkowania terenu, ale o prawie przejazdu decydują przede wszystkim księgi wieczyste, akty notarialne, decyzje administracyjne lub orzeczenia sądu.

Czy wystarczy pisemna zgoda sąsiada na korzystanie z drogi?

Do bezpiecznego zakupu domu zwykła zgoda pisemna jest zbyt słaba. Może wiązać osoby, które ją podpisały, ale nie zastępuje służebności gruntowej ustanowionej w wymaganej formie i ujawnionej w księdze wieczystej.

Czy służebność musi być wpisana do księgi wieczystej?

Dla ustanowienia służebności umownej kluczowy jest akt notarialny obejmujący oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej. Wpis w księdze wieczystej jest jednak bardzo ważny praktycznie, bo porządkuje stan prawny i chroni przed sporami przy zmianie właścicieli.

Czy lepsza jest służebność czy udział w drodze wewnętrznej?

To zależy od układu działek, liczby użytkowników drogi, kosztów i planów właścicieli. Służebność jest często prostsza, natomiast udział w wydzielonej drodze wewnętrznej daje współwłasność gruntu. Przed zakupem warto porównać oba warianty na podstawie dokumentów.

Co zrobić, jeśli sąsiad nie chce podpisać aktu notarialnego?

Najpierw należy ustalić, czy nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej i czy istnieją inne dokumenty potwierdzające prawo przejazdu. Jeżeli dobrowolne porozumienie jest niemożliwe, w grę może wchodzić postępowanie sądowe o ustanowienie drogi koniecznej albo inne roszczenia zależne od stanu faktycznego.

Podsumowanie

Zakup domu z nieuregulowanym dojazdem wymaga ostrożności. Jeżeli droga biegnie po części działki sąsiada, przyszły właściciel powinien uzyskać trwały tytuł prawny do korzystania z tej części gruntu. Najczęściej będzie to służebność gruntowa ustanowiona w akcie notarialnym i ujawniona w księdze wieczystej. W niektórych sprawach rozsądną alternatywą jest wydzielenie drogi wewnętrznej i nabycie udziału w tej drodze.

Najważniejsze jest, aby nie odkładać uregulowania dojazdu na czas po zakupie. Warunek ustanowienia służebności, wpisu w księdze wieczystej albo przeniesienia udziału w drodze można i warto wpisać do umowy przedwstępnej. Dzięki temu kupujący nie zostaje z nieruchomością, do której dojazd zależy wyłącznie od dobrej woli sąsiada.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

3. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.

4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.