- Budowę przyłącza do sieci co do zasady finansuje osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości.
- Obowiązek podłączenia do kanalizacji może wynikać z przepisów o utrzymaniu czystości, ale nie zawsze oznacza obowiązek zapłaty każdej kwoty wskazanej przez gminę.
- Opłatę za służebność można negocjować, zwłaszcza gdy przyłącze służy wyłącznie jednej nieruchomości i nie ogranicza realnie korzystania z gruntu.
- Warto zażądać wyjaśnienia operatu, podstawy prawnej opłaty, zakresu służebności oraz porównania z zasadami stosowanymi wobec innych właścicieli.
Czy gmina mogła wymagać podłączenia do kanalizacji?
Jeżeli w rejonie nieruchomości powstała sieć kanalizacyjna, właściciel nieruchomości co do zasady powinien przyłączyć ją do istniejącej sieci. Wyjątkiem może być sytuacja, w której nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania przepisów. Samo posiadanie szamba zwykle nie wyłącza obowiązku przyłączenia do kanalizacji.
Inaczej należy oceniać wodę z własnej studni. Sam fakt korzystania ze studni nie zawsze oznacza obowiązek wykonania przyłącza wodociągowego. Jeżeli jednak właściciel chce korzystać z usług przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego albo przyłącze jest elementem uzgodnionej inwestycji, musi spełnić warunki przyłączenia oraz zapewnić tytuł prawny do terenu, przez który przyłącze przebiega.
Kto płaci za budowę przyłącza?
Zgodnie z art. 15 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków realizację budowy przyłączy do sieci oraz studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego i urządzenia pomiarowego zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci.
Przepis ten jest dla gmin i przedsiębiorstw wodociągowych podstawowym argumentem, że właściciel nieruchomości powinien ponieść koszt technicznego wykonania przyłącza. Nie rozstrzyga on jednak automatycznie, jaka ma być wysokość wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu ani czy w danym przypadku właściwa jest służebność przesyłu, służebność gruntowa, umowa cywilna czy inna forma zgody właściciela terenu.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Czym jest opłata za służebność przyłącza?
Jeżeli przyłącze ma przebiegać przez działkę należącą do miasta, właściciel tej działki może domagać się uregulowania korzystania z gruntu. W praktyce następuje to przez ustanowienie służebności, zawarcie umowy albo wydanie odpowiedniego zezwolenia, jeżeli teren stanowi pas drogowy drogi publicznej.
Warto dokładnie sprawdzić, czego dotyczy żądanie miasta. Inaczej ocenia się opłatę za ustanowienie służebności na gruncie miejskim, inaczej opłatę za zajęcie pasa drogowego, a jeszcze inaczej wynagrodzenie wynikające z umowy cywilnoprawnej. Od tej kwalifikacji zależy tryb kwestionowania opłaty: negocjacje i odmowa podpisania umowy, wniosek o zmianę warunków albo środki zaskarżenia przewidziane dla decyzji administracyjnej.
Jeżeli miasto posługuje się pojęciem służebności przesyłu, trzeba też ustalić, na czyją rzecz ma być ona ustanowiona. Służebność przesyłu jest związana z urządzeniami przesyłowymi i przedsiębiorcą, który jest albo ma być właścicielem takich urządzeń. Jeżeli przyłącze służy wyłącznie jednej posesji, a właściciel nieruchomości nie jest przedsiębiorcą przesyłowym, czasem właściwsze może być inne ukształtowanie prawa do korzystania z gruntu.
Czy można całkowicie uniknąć opłaty?
Całkowite uniknięcie opłaty nie jest pewne. Miasto jako właściciel gruntu może co do zasady oczekiwać wynagrodzenia za trwałe lub długotrwałe obciążenie swojej nieruchomości. Można jednak wnioskować o ustanowienie prawa nieodpłatnie albo za kwotę symboliczną, jeżeli przemawiają za tym okoliczności konkretnej sprawy.
Najsilniejsze argumenty pojawiają się wtedy, gdy przyłącze służy wyłącznie zaspokojeniu podstawowych potrzeb jednej nieruchomości, nie pogarsza sposobu korzystania z gruntu miejskiego, przebiega w miejscu już zajętym przez inne urządzenia, a właściciel poniósł już pełne koszty budowy przyłącza. Znaczenie może mieć także to, czy wobec innych mieszkańców w podobnej sytuacji stosowano inne, korzystniejsze zasady.
Jak obniżyć wynagrodzenie za służebność?
Najczęściej opłata jest ustalana na podstawie operatu szacunkowego. Operat nie jest jednak dokumentem nieomylnym. Można żądać wyjaśnienia przyjętej metody, powierzchni objętej służebnością, stawek porównawczych, współczynników oraz wpływu urządzenia na wartość gruntu.
Przy negocjacjach warto powołać się na kryteria wskazywane w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w tym w postanowieniu z dnia 5 kwietnia 2012 r., sygn. akt II CSK 401/11. Przy ustalaniu wynagrodzenia znaczenie mogą mieć między innymi:
- zakres ograniczenia prawa własności nieruchomości obciążonej,
- powierzchnia pasa służebności i sposób jej obliczenia,
- wpływ urządzenia na wartość gruntu oraz możliwość jego zabudowy,
- charakter urządzenia, jego rozmiar i uciążliwość,
- korzyści, jakie z posadowienia urządzenia odnosi właściciel nieruchomości przyłączanej,
- to, czy w tym samym miejscu istnieją już inne sieci, kable lub rury.
W opisanej sytuacji istotne jest, że obszar służebności ma wynosić 8 m2, a teren jest już zajęty lub ograniczony przez wcześniejsze uzbrojenie. Jeżeli przyłącze nie powoduje dodatkowej, realnej utraty wartości nieruchomości miejskiej, można argumentować, że wynagrodzenie powinno być odpowiednio niższe.
Co napisać do miasta?
Do miasta warto złożyć pisemny wniosek o ponowne przeanalizowanie opłaty. Pismo powinno być rzeczowe i oparte na dokumentach. Nie wystarczy samo stwierdzenie, że opłata jest niesprawiedliwa.
W piśmie można zażądać:
- wskazania dokładnej podstawy prawnej żądanej opłaty,
- wyjaśnienia, czy chodzi o służebność przesyłu, służebność gruntową, umowę cywilną czy opłatę za pas drogowy,
- udostępnienia albo omówienia założeń operatu szacunkowego,
- wykazania, jak obliczono powierzchnię 8 m2,
- porównania z zasadami stosowanymi wobec innych właścicieli w tej samej okolicy,
- obniżenia wynagrodzenia z uwagi na niewielki zakres ingerencji i istniejące uzbrojenie terenu.
Jeżeli sprawa ma charakter cywilnoprawny, podstawowym narzędziem są negocjacje oraz odmowa zaakceptowania zawyżonych warunków. Jeżeli opłata została nałożona decyzją administracyjną, trzeba pilnować terminu i trybu odwołania wskazanego w pouczeniu decyzji.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jakie argumenty mogą mieć znaczenie przy rozmowach z gminą lub miastem o opłacie za korzystanie z gruntu pod przyłącze.
Właściciel domu miał wykonać przyłącze wodociągowe przez wąski pas gruntu należący do gminy. Gmina wskazała wynagrodzenie z operatu, ale nie uwzględniła, że w tym samym pasie przebiegały już inne instalacje i nie była możliwa żadna zabudowa. Po przedstawieniu mapy uzbrojenia i wniosku o ponowną analizę zakresu ograniczenia gmina zgodziła się na niższą opłatę jednorazową.
Mieszkaniec został wezwany do podłączenia domu do kanalizacji. Spór nie dotyczył samego obowiązku przyłączenia, lecz opłaty za przeprowadzenie fragmentu instalacji przez działkę miejską. W piśmie do urzędu wskazał, że przyłącze obsługuje tylko jedną nieruchomość, ma niewielką średnicę i nie wymaga trwałego wyłączenia gruntu z użytkowania. Miasto utrzymało obowiązek ustanowienia prawa do gruntu, ale obniżyło wynagrodzenie.
FAQ
Czy miasto może zmusić do podłączenia do kanalizacji?
Co do zasady tak, jeżeli istnieje techniczna możliwość podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. Wyjątkiem może być prawidłowo działająca przydomowa oczyszczalnia ścieków spełniająca wymagania przepisów.
Czy właściciel zawsze płaci za przyłącze?
Tak, ustawa wodociągowa przewiduje, że budowę przyłącza zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci. Oddzielnie należy jednak ocenić opłatę za korzystanie z cudzego gruntu.
Czy opłata z operatu jest ostateczna?
Nie zawsze. Operat jest podstawą wyceny, ale można żądać wyjaśnień, kwestionować założenia, wskazywać na niewielki zakres ingerencji i wnosić o obniżenie wynagrodzenia.
Czy nierówne traktowanie sąsiadów ma znaczenie?
Może mieć znaczenie negocjacyjne, zwłaszcza gdy sąsiedzi byli w porównywalnej sytuacji, a mimo to nie zapłacili podobnej opłaty. Warto poprosić urząd o wyjaśnienie różnic w podstawie prawnej i stanie faktycznym.
Co zrobić przed podpisaniem umowy lub aktu notarialnego?
Należy sprawdzić zakres służebności, mapę, czas trwania obciążenia, wysokość wynagrodzenia, obowiązki utrzymaniowe oraz to, kto będzie właścicielem przyłącza po jego wykonaniu.
Podsumowanie
W opisanej sprawie najtrudniej będzie całkowicie wyeliminować opłatę, ponieważ przyłącze ma przebiegać przez grunt należący do miasta. Można jednak dążyć do jej obniżenia. Najważniejsze argumenty to niewielka powierzchnia służebności, istniejące już uzbrojenie terenu, brak istotnego wpływu na wartość gruntu, zaspokajanie podstawowych potrzeb nieruchomości oraz poniesienie przez właściciela kosztów budowy przyłącza.
Przed zaakceptowaniem kwoty 406 zł warto wystąpić o szczegółowe uzasadnienie wyceny i złożyć wniosek o obniżenie wynagrodzenia. Jeżeli dokument ma być podpisany w formie aktu notarialnego, dobrze jest przeanalizować go wcześniej, ponieważ późniejsze podważanie warunków może być znacznie trudniejsze.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków - Dz.U. 2001 nr 72 poz. 747
2. Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, Dz.U. 1996 nr 132 poz. 622 z późn. zm.
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r., sygn. akt II CSK 401/11
