Parkowanie na drodze objętej służebnością

Co obejmuje służebność przechodu i przejazdu?

Podstawowe znaczenie ma treść aktu notarialnego ustanawiającego służebność. Jeżeli wpisano w nim prawo przechodu, przejazdu oraz przeprowadzenia urządzeń dostarczających media, to uprawniony może korzystać z cudzego gruntu w takim zakresie, jaki jest potrzebny do wykonywania tych uprawnień. Nie oznacza to jednak pełnej swobody korzystania z pasa drogi tak jak właściciel.

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym. Nieruchomość, na rzecz której ustanowiono służebność, nazywa się nieruchomością władnącą, a nieruchomość, przez którą przebiega droga, nieruchomością obciążoną. Właściciel nieruchomości władnącej może wykonywać służebność także przez domowników, gości, dostawców, wykonawców robót czy osoby obsługujące media, o ile ich działanie pozostaje związane z normalnym korzystaniem z nieruchomości.

Nie każda służebność przejazdu jest drogą konieczną w rozumieniu art. 145 Kodeksu cywilnego. Droga konieczna jest ustanawiana wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Jeżeli służebność powstała w akcie notarialnym, podstawą jest przede wszystkim umowa stron, a przepisy o drodze koniecznej mają znaczenie pomocnicze tylko wtedy, gdy odpowiadają charakterowi sprawy.

Zgodnie z art. 287 Kodeksu cywilnego zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania, w braku innych danych, oznacza się według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Z kolei art. 288 Kodeksu cywilnego wymaga, aby służebność była wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Czy można parkować na drodze objętej służebnością?

Odpowiedź zależy od tego, czy parkowanie jest jedynie zwykłym, krótkotrwałym elementem korzystania z dojazdu, czy w praktyce stałym zajęciem części cudzej nieruchomości. Służebność przejazdu co do zasady obejmuje możliwość wjazdu, wyjazdu, manewrowania oraz zatrzymania pojazdu w zakresie potrzebnym do normalnego korzystania z nieruchomości władnącej. Nie zawsze obejmuje natomiast prawo stałego parkowania lub przechowywania pojazdu na pasie gruntu należącym do sąsiada.

Jeżeli samochód stoi przed Pani nieruchomością, nie blokuje przejazdu, nie ogranicza widoczności, nie utrudnia dojazdu właścicielce gruntu ani innym osobom uprawnionym, a sposób korzystania odpowiada dotychczasowej praktyce, żądanie natychmiastowego usunięcia pojazdu może być nieuzasadnione. W takiej sytuacji warto powołać się na treść aktu notarialnego, dotychczasowy sposób korzystania z drogi oraz brak realnej uciążliwości.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której pojazd stoi stale na drodze służebnej, zawęża przejazd, utrudnia przejazd większym pojazdom, blokuje mijanie, przeszkadza w utrzymaniu drogi albo powoduje, że właściciel nieruchomości obciążonej nie może normalnie korzystać ze swojej działki. Wtedy właściciel gruntu może twierdzić, że uprawniony przekracza zakres służebności.

W orzecznictwie podkreśla się, że z uprawnienia do korzystania ze służebności drogowej mogą korzystać nie tylko sami właściciele nieruchomości władnącej, lecz także osoby, które wywodzą swoje uprawnienie od właściciela, na przykład domownicy lub osoby przyjeżdżające do nieruchomości. Tak wskazano między innymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 czerwca 2011 r., sygn. akt II SA/Gl 37/11.

Kostka brukowa i modernizacja drogi służebnej

Osobno trzeba ocenić pozostawienie kostki brukowej przy drodze. Jeżeli kostka została czasowo złożona w związku z rzeczywistą modernizacją lub naprawą drogi, nie blokuje przejazdu i nie powoduje szkody, można bronić stanowiska, że jest to element przygotowania prac koniecznych do prawidłowego korzystania ze służebności. Nie powinno to jednak trwać bezterminowo.

Zgodnie z art. 289 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennej umowy, obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Oznacza to, że uprawniony może być zobowiązany do dbania o drogę, ale jednocześnie powinien robić to w granicach służebności, bez samowolnego poszerzania jej zakresu i bez nadmiernej ingerencji w cudzy grunt.

Przed rozpoczęciem prac warto pisemnie poinformować właściciela nieruchomości obciążonej o planowanym zakresie robót, terminie, sposobie zabezpieczenia przejazdu i przewidywanym czasie składowania materiałów. Jeżeli modernizacja ma zmienić przebieg drogi, jej szerokość, odwodnienie albo sposób korzystania z gruntu, bezpieczniej uzyskać zgodę właściciela albo rozstrzygnąć spór sądownie.

Jak reagować na zakazy właściciela gruntu?

Właściciel nieruchomości obciążonej nie może dowolnie zakazywać korzystania ze służebności, jeżeli uprawniony działa w jej granicach. Nie powinien stawiać przeszkód, blokować drogi, grozić usunięciem pojazdu bez podstawy ani podejmować działań, które uniemożliwiają wykonywanie przechodu, przejazdu lub doprowadzenia mediów.

Jeżeli właścicielka gruntu utrudnia korzystanie ze służebności, zastosowanie może mieć art. 251 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. W praktyce oznacza to możliwość skorzystania z roszczeń podobnych do roszczeń właścicielskich.

Szczególnie istotny jest art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, który przewiduje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Uprawniony ze służebności może więc domagać się, aby właściciel nieruchomości obciążonej zaprzestał działań utrudniających wykonywanie służebności, na przykład blokowania drogi, usuwania elementów potrzebnych do jej utrzymania albo bezpodstawnego uniemożliwiania przejazdu.

Przed pozwem warto wysłać pisemne wezwanie do zaprzestania naruszeń. W wezwaniu należy wskazać podstawę służebności, opisać zachowanie właściciela gruntu, zażądać umożliwienia korzystania z drogi i wyznaczyć termin na zmianę zachowania. Takie pismo może później stanowić dowód próby polubownego rozwiązania sporu.

Kiedy właściciel może żądać zmiany sposobu korzystania?

Właściciel nieruchomości obciążonej nie jest pozbawiony ochrony. Jeżeli sposób wykonywania służebności staje się nadmiernie uciążliwy, wykracza poza jej cel albo zmieniły się okoliczności, może domagać się zmiany sposobu wykonywania służebności. Kodeks cywilny przewiduje także możliwość zmiany treści służebności z powodu ważnej potrzeby gospodarczej właściciela nieruchomości obciążonej, jeżeli nie przynosi to niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej.

W skrajnych przypadkach, gdy służebność stała się szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, możliwe jest żądanie jej zniesienia za wynagrodzeniem. To jednak wymaga oceny całego stanu faktycznego, w tym dostępu do drogi publicznej, faktycznego przebiegu drogi, dotychczasowego sposobu korzystania i interesów obu stron.

FAQ

Czy służebność przejazdu daje prawo do parkowania?

Nie zawsze. Służebność przejazdu obejmuje przede wszystkim dojazd i korzystanie z drogi w celu dotarcia do nieruchomości. Parkowanie może być dopuszczalne, jeżeli jest krótkotrwałe, nie blokuje przejazdu i odpowiada normalnemu korzystaniu z nieruchomości. Stałe zajmowanie drogi może wykraczać poza zakres służebności.

Czy właściciel gruntu może kazać usunąć samochód?

Może żądać usunięcia samochodu, jeżeli pojazd utrudnia korzystanie z nieruchomości obciążonej, blokuje przejazd, narusza ustalony przebieg drogi albo powoduje nadmierne obciążenie gruntu. Jeżeli jednak samochód nie przeszkadza w przejeździe i postój mieści się w normalnym korzystaniu ze służebności, takie żądanie może być bezzasadne.

Czy mogę utwardzić drogę objętą służebnością?

Co do zasady można podejmować działania potrzebne do utrzymania drogi w stanie umożliwiającym wykonywanie służebności, zwłaszcza gdy obowiązek utrzymania drogi spoczywa na właścicielu nieruchomości władnącej. Prace nie powinny jednak zmieniać zakresu służebności, niszczyć gruntu ani nadmiernie ingerować w prawa właściciela nieruchomości obciążonej.

Kto płaci za utrzymanie drogi służebnej?

Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. W praktyce warto sprawdzić akt notarialny, ponieważ strony mogły odmiennie uregulować koszty utrzymania, napraw lub modernizacji drogi.

Co zrobić, gdy sąsiad blokuje korzystanie ze służebności?

Najpierw warto zgromadzić dowody, na przykład zdjęcia, nagrania, korespondencję i odpis aktu notarialnego, a następnie wysłać pisemne wezwanie do zaprzestania naruszeń. Jeżeli to nie pomoże, możliwe jest wystąpienie do sądu z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie można automatycznie przyjąć, że każde parkowanie na drodze objętej służebnością jest zakazane. Trzeba sprawdzić treść aktu notarialnego, przebieg drogi, dotychczasowy sposób korzystania oraz to, czy samochód lub kostka brukowa faktycznie utrudniają właścicielce gruntu korzystanie z jej nieruchomości. Jeżeli nie ma realnej uciążliwości, a działania są związane z normalnym korzystaniem ze służebności lub utrzymaniem drogi, właścicielka nie powinna samowolnie ograniczać Pani uprawnień. Jeżeli jednak postój ma charakter stały albo materiały zalegają bez wyraźnego związku z pracami, spór może zostać oceniony inaczej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 czerwca 2011 r., sygn. akt II SA/Gl 37/11