Rura kanalizacyjna przebiegająca przez działkę

Przeprowadzenie przez prywatną nieruchomość urządzeń przesyłowych

W przedstawionym stanie faktycznym może Pan domagać się ustanowienia służebności przesyłu.

Służebność przesyłu jest instytucją prawa rzeczowego, która została wprowadzona do Kodeksu cywilnego (dalej: K.c.) ustawą z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw. Zgodnie z art. 3051 K.c. służebność przesyłu polega na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Jest to prawo polegające na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. A zatem treścią tego prawa jest korzystanie przez przedsiębiorcę przesyłowego z cudzej nieruchomości, co oznacza przede wszystkim możliwość wejścia na cudzy grunt obciążony służebnością w celu posadowienia tam urządzeń przesyłowych czy też usunięcia ich awarii lub modernizacji.

Podstawowym sposobem ustanowienia służebności przesyłu jest zawarcie umowy pomiędzy właścicielem a przedsiębiorcą przesyłowym. Zawarcie umowy powinno być poprzedzone negocjacjami, gdzie przedsiębiorca oraz właściciel nieruchomości mogą przedstawić swoje oczekiwania, a co za tym idzie – osiągnąć zadowalający obie strony kompromis. Strony mogą swobodnie kształtować treść umowy, muszą jednak pamiętać, aby znalazły się tam postanowienia dokładnie określające granice szlaku niezbędnego do wybudowania, funkcjonowania i konserwacji urządzenia przesyłowego, a także wysokość wynagrodzenia, sposób i termin jego płatności.

Zobacz też: Rura ściekowa na działce

Postępowanie sądowe o ustanowienie służebności przesyłu

Sposobem ustanowienia służebności przesyłu jest także droga postępowania sądowego. Zgodnie z art. 3052 § 2 K.c. jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Z powołanego przepisu wynika, że z żądaniem ustanowienia służebności przesyłu strony mogą wystąpić dopiero wówczas, gdy nie dojdą do porozumienia w przedmiocie zawarcia umowy. Przed wystąpieniem z wnioskiem do sądu w trybie postępowania nieprocesowego zachodzi zatem konieczność uprzedniego przeprowadzenia rokowań z przedsiębiorcą. W takim przypadku wystarczy jednokrotna odmowa zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu. Drugą przesłanką sądowego ustanowienia służebności przesyłu jest istnienie konieczności jej ustanowienia dla korzystania z urządzeń. Jak podkreśla się w doktrynie, taka służebność jest zawsze konieczna, gdy urządzenia przesyłowe zostały wybudowane na cudzym gruncie. Jest ona konieczna chociażby po to, aby właściciela nieruchomości obciążyć obowiązkiem znoszenia cudzych urządzeń przesyłowych. Sąd ustanawia służebność w trybie nieprocesowym. W sprawach dotyczących ustanowienia służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące ustanowienia drogi koniecznej (art. 626 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego).

Nabycie służebności przesyłu przez zasiedzenie

Służebność przesyłu może zostać nabyta także przez zasiedzenie, pod warunkiem, że przedsiębiorca korzystał z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych przez określony prawem czas (20 lat nieprzerwanego korzystania z gruntu w dobrej wierze, w złej wierze okres ten wynosi 30 lat), przy braku sprzeciwu właściciela nieruchomości. Sprzeciw, o którym mowa, oznacza podjęcie czynności obronnych w postępowaniu sądowym, ponieważ tylko taka czynność może doprowadzić do przerwania biegu zasiedzenia służebności.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że rura kanalizacyjna została przeprowadzona przez Pana działkę w 1999 r. W tej sytuacji (biorąc pod uwagę dokładną zbudowania urządzeń na Pana działce) teoretycznie mogło dojść do zasiedzenia służebności w dobrej wierze.

W niniejszej sprawie jednoznaczne stwierdzenie, czy przedsiębiorca przesyłowy był w dobrej wierze przez okres 20 lat (bez zapoznania się ze stanowiskiem drugiej strony) jest praktycznie niemożliwe.

Powszechnie przyjmuje się, że dla oceny dobrej albo złej wiary decydujące znaczenie ma świadomość samoistnego posiadacza. Ponadto kluczowe znaczenia ma również wyrażenie przez właściciela obciążonej nieruchomości zgody na korzystanie z niej przez przedsiębiorcę. W najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że dobra wiara powinna być rozumiana w tradycyjny sposób, a zatem że polega na błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości o przysługiwaniu mu wykonywanego prawa (postanowienie SN dnia 4 grudnia 1998 r., sygn. akt III CKN 48/98; z dnia 22 grudnia 1998 r., sygn. akt II CKN 59/98, niepublikowane). Z kolei w postanowieniu z dnia 13 stycznia 2000 r. (sygn. akt II CKN 657/98) Sąd Najwyższy przyjął, że „w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności mu nie przysługuje, lecz innej osobie. Takie pojmowanie złej wiary ma zastosowanie również w odniesieniu do posiadania. W odniesieniu do zasiedzenia, dobrej wiary przedsiębiorcy przesyłowego nie wyłącza wiedza o prawie własności nieruchomości przysługującym osobie trzeciej. Natomiast dobra wiara występuje wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność w zakresie odpowiadającym służebności rozpoczęło się w okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza cudzego prawa. Decyduje o niej chwila objęcia nieruchomości w posiadanie w zakresie odpowiadającym korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia”. Co więcej, jak podnosi Sąd Najwyższy, „zgłoszone po upływie 20 lat zastrzeżenia uczestników oraz ustalenie, że wnioskodawca nie był w stanie odnaleźć dokumentu obejmującego uzgodnienie kwestii zajęcia nieruchomości i korzystania z niej, nie wyklucza ewentualnego zaginięcia, nie uzasadnia też twierdzenia, że zgody nie było”.

W niniejszej sprawie istnieje zatem ryzyko, iż przedsiębiorca przesyłowy podniesie przeciwko Panu skuteczny zarzut zasiedzenia służebności.

Zasiedzenie w dobrej wierze może jednak nastąpić po upływie 20 lat. W swoim zapytaniu wskazał Pan jedynie rok wybudowania rury kanalizacyjnej.

Kwestia wynagrodzenia za ustanowienie służebności na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego

Odnosząc się do kwestii wynagrodzenia za ustanowienie służebności, należy wskazać, iż przepisy nie precyzują, jakimi kryteriami należy się kierować przy ustalaniu jego wysokości. W praktyce w postępowaniu sądowym sąd powołuje w tym celu biegłego, który sporządza operat szacunkowy.

Wynagrodzenie powinno być ustalone na podstawie cen rynkowych, natomiast jako kryteria pomocnicze należy wziąć pod uwagę zwiększenie wartości przedsiębiorstwa, którego składnikiem stała się służebność bądź obniżenie wartości nieruchomości obciążonej, jak również straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej.

A zatem przy określaniu wynagrodzenia należy uwzględnić:

• wartość nieruchomości w stanie nieobciążonym urządzeniami przesyłowymi – ponieważ służebność przesyłu nie pozbawia właściciela prawa własności, a jedynie ogranicza to prawo, wartość służebności nie może jednak przekraczać wartości nieruchomości,
• charakter nieruchomości, położenie, rodzaj, powierzchnię, jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, ponieważ – im większa atrakcyjność nieruchomości, tym wyższe powinno być wynagrodzenie,
• sposób wykorzystania nieruchomości sąsiednich – jest to czynnik mający wpływ na możliwy sposób zagospodarowania nieruchomości obciążonej.

Do pozostałych czynników zaliczyć można również:

• Stopień ograniczenia prawa własności – chodzi tu przede wszystkim o dokonanie oceny, która winna być uzależniona od konkretnej lokalizacji urządzeń przesyłowych, a mianowicie, czy znajdują się one pod, czy nad powierzchnią ziemi. Jest to główny czynnik determinujący zakres ograniczenia właściciela w wykonywaniu przez niego prawa własności.
• Społeczno-gospodarcze przeznaczenie służebności przesyłu – chodzi o uwzględnienie okoliczności, iż za pośrednictwem urządzeń przesyłowych przedsiębiorca przesyłowy realizuje cele społeczne w zakresie dostarczania tysiącom osób, w tym także właścicielom nieruchomości obciążonych energii, wody czy paliw.
• Rodzaj i parametry urządzeń przesyłowych – istotne dla ustalenia obszaru oddziaływania urządzenia przesyłowego na nieruchomość.
• Zakres ograniczenia prawa własności wynikający z istnienia innych urządzeń przesyłowych na nieruchomości, a zatem jeżeli nieruchomość jest obciążona innymi urządzeniami przesyłowymi, które należą do innego przedsiębiorcy przesyłowego, wówczas powinno to także mieć wpływ na wysokość wynagrodzenia.
• Sposób i częstotliwość korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego w pasie służebności przesyłu – inne będzie wynagrodzenie w przypadku sporadycznego wchodzenia na teren, inne w razie częstego korzystania z nieruchomości.

Wartość wynagrodzenia za ustanowienie służebności uzależniona jest od bardzo wielu czynników. Niestety nie jestem w stanie podać Panu konkretnej kwoty.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.