Zwrot darowizny i umowa dożywocia

Czy można oddać darowane mieszkanie i zawrzeć dożywocie?

Jeżeli córka stała się właścicielką mieszkania na podstawie wcześniejszej darowizny, może rozporządzać nieruchomością, w tym przenieść ją z powrotem na matkę. Najczęściej następuje to przez kolejną darowiznę, potocznie określaną jako darowizna zwrotna. Ponieważ chodzi o nieruchomość, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Sama forma pisemna nie wystarczy.

Po tym, gdy matka ponownie stanie się właścicielką mieszkania, może przenieść jego własność na córkę na podstawie umowy o dożywocie. Także ta umowa wymaga aktu notarialnego, ponieważ skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości.

Przepisy nie przewidują minimalnego terminu, który musi upłynąć pomiędzy zwrotem darowizny a zawarciem umowy dożywocia. W praktyce obie czynności mogą zostać przygotowane na jedną wizytę u notariusza, ale powinny być ujęte jako odrębne czynności prawne i wykonane w prawidłowej kolejności: najpierw powrót własności do matki, następnie przeniesienie własności na córkę w zamian za dożywocie.

Darowizna a umowa dożywocia

Darowizna jest umową nieodpłatną. Zgodnie z art. 888 Kodeksu cywilnego darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. W przypadku mieszkania darowizna powoduje przeniesienie własności na obdarowanego bez ekwiwalentu po jego stronie.

Umowa dożywocia działa inaczej. Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, to powinien, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Istotą dożywocia jest więc odpłatność rozumiana szerzej niż tylko zapłata pieniędzy. Córka nie musi płacić matce ceny za mieszkanie, ale powinna przyjąć na siebie konkretne obowiązki wobec matki. Właśnie ta realna wzajemność odróżnia dożywocie od darowizny.

Dożywocie a zachowek

W praktyce umowa dożywocia jest często wybierana wtedy, gdy właściciel nieruchomości chce zapewnić sobie opiekę i jednocześnie ograniczyć ryzyko przyszłych sporów o zachowek. Wynika to z tego, że przy obliczaniu zachowku co do zasady dolicza się określone darowizny, natomiast umowa dożywocia jest umową odpłatną i wzajemną.

Nie oznacza to jednak, że każda umowa nazwana dożywociem automatycznie zamknie spór. Jeżeli w rzeczywistości strony nie zamierzały wykonywać obowiązków z dożywocia, a ich celem było jedynie ukrycie darowizny, osoba pominięta przy dziedziczeniu może próbować podnosić zarzut pozorności albo nieważności czynności prawnej. O wyniku takiego sporu decydują konkretne dowody.

Dlatego najważniejsze jest nie tylko poprawne sporządzenie aktu notarialnego, ale także późniejsze wykonywanie umowy. Córka powinna faktycznie pomagać matce w zakresie określonym w umowie, a nie ograniczać się do samego formalnego nabycia mieszkania.

Czy niższe dochody córki mogą unieważnić dożywocie?

Sam fakt, że córka ma niższe dochody niż matka, nie powoduje nieważności umowy dożywocia. Kodeks cywilny nie uzależnia ważności dożywocia od tego, aby nabywca nieruchomości był zamożniejszy od dożywotnika. W wielu rodzinach dożywocie polega przede wszystkim na opiece, pomocy w chorobie, organizowaniu codziennych spraw, zapewnieniu poczucia bezpieczeństwa i obecności, a nie na finansowaniu wszystkich potrzeb osoby starszej.

Znaczenie ma natomiast to, czy obowiązki przyjęte przez córkę są realne i możliwe do wykonania. Jeżeli córka nie jest w stanie utrzymywać matki finansowo, umowa powinna być napisana tak, aby odpowiadała rzeczywistym potrzebom i możliwościom stron. Matka może mieć własną emeryturę i pokrywać część kosztów życia, a córka może zobowiązać się przede wszystkim do opieki, pomocy fizycznej, organizowania leczenia, robienia zakupów, sprzątania, transportu do lekarzy i osobistego wsparcia.

Trzeba jednak uważać, aby obowiązki córki nie były całkowicie iluzoryczne. Jeżeli w umowie wpisze się jedynie symboliczne lub niewykonywane zobowiązania, wzrośnie ryzyko twierdzenia, że umowa dożywocia miała tylko nazwę, a w rzeczywistości była darowizną.

Jak określić obowiązki w umowie dożywocia?

Art. 908 Kodeksu cywilnego wskazuje ustawowy model obowiązków nabywcy nieruchomości, ale strony mogą ułożyć treść umowy inaczej. W akcie notarialnym warto precyzyjnie opisać, czego matka oczekuje od córki i co córka realnie może wykonywać.

W umowie można wskazać między innymi: prawo matki do zamieszkiwania w mieszkaniu, pomoc w codziennych czynnościach, zakupy, przygotowywanie lub organizowanie posiłków, dowóz do lekarza, opiekę w chorobie, pomoc przy sprawach urzędowych, kontakt z placówkami medycznymi, zapewnienie leków według potrzeb oraz organizację pogrzebu. Jeżeli matka samodzielnie utrzymuje się z emerytury, warto to jasno odnotować, aby zakres dożywocia był spójny z rzeczywistością.

Przy konflikcie rodzinnym szczególnie ważne jest, aby nie tworzyć umowy oderwanej od życia. Jeśli córka mieszka daleko, pracuje w nieregularnych godzinach albo ma ograniczone możliwości osobistej opieki, należy rozważyć, czy zobowiąże się do osobistej pomocy, czy także do organizowania pomocy osób trzecich.

Jak ograniczyć ryzyko podważenia umowy?

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy cała operacja wygląda na sztuczną, a po podpisaniu aktu nic się w praktyce nie zmienia. Nie ma przepisu, który nakazuje odczekać określoną liczbę dni, tygodni czy miesięcy, ale im bardziej czynności są uzasadnione życiowo i im lepiej udokumentowane jest wykonywanie dożywocia, tym trudniej wykazać pozorność.

Warto zadbać o logiczne wyjaśnienie, dlaczego strony zmieniają wcześniejszą darowiznę na dożywocie. Może nim być potrzeba zapewnienia matce opieki, uporządkowanie relacji majątkowych, chęć dokładnego określenia obowiązków córki albo obawa matki, że sama darowizna nie zabezpiecza jej interesów.

Po zawarciu umowy dobrze jest zachowywać dowody wykonywania obowiązków: potwierdzenia wizyt lekarskich, rachunki za zakupy robione dla matki, korespondencję dotyczącą organizacji opieki, dokumenty medyczne, a w razie potrzeby także zeznania osób, które widzą faktyczną pomoc córki. Nie chodzi o formalizm, lecz o możliwość wykazania, że umowa była prawdziwa.

FAQ

Czy zwrot darowizny musi nastąpić po określonym czasie?

Nie. Przepisy nie przewidują minimalnego odstępu między darowizną zwrotną a umową dożywocia. Czas między czynnościami może jednak mieć znaczenie dowodowe, jeżeli ktoś z rodziny będzie twierdził, że cała konstrukcja była pozorna.

Czy obie umowy można podpisać u notariusza jednego dnia?

Tak, co do zasady jest to możliwe. Notariusz powinien zadbać o prawidłową kolejność czynności i treść aktów. Najpierw własność mieszkania musi wrócić do matki, a dopiero potem matka może przenieść ją na córkę w zamian za dożywocie.

Czy umowa dożywocia zawsze wyłącza zachowek?

Nie można tego ujmować automatycznie. Dożywocie jest umową odpłatną, więc zasadniczo różni się od darowizny. Jeżeli jednak w rzeczywistości ukrywa darowiznę albo nie jest wykonywane, może stać się przedmiotem sporu.

Czy córka musi utrzymywać matkę finansowo, jeśli matka ma własną emeryturę?

Nie zawsze. Strony mogą dostosować zakres obowiązków do sytuacji życiowej. Jeżeli matka samodzielnie pokrywa koszty utrzymania, umowa może koncentrować się na opiece, pomocy w chorobie, zakupach, transporcie i organizowaniu codziennych spraw.

Czy niższe dochody córki są podstawą do unieważnienia umowy?

Nie, same niższe dochody córki nie powodują nieważności dożywocia. Problem mógłby powstać dopiero wtedy, gdy obowiązki wpisane w umowie są nierealne, niewykonywane albo mają jedynie stworzyć pozór odpłatności.

Podsumowanie

Zwrot darowanego mieszkania matce i późniejsze zawarcie umowy dożywocia z córką są prawnie możliwe, także podczas jednej wizyty u notariusza, jeżeli czynności zostaną prawidłowo przygotowane. Nie ma ustawowego okresu oczekiwania między umowami. Kluczowe jest jednak to, aby dożywocie miało realną treść i było wykonywane w praktyce. Dochody matki wyższe niż dochody córki nie przesądzają o nieważności umowy, ale zakres obowiązków córki powinien być rozsądny, konkretny i dostosowany do rzeczywistych potrzeb stron.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.