Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dożywotnia służebność mieszkania

Krystian Lenowiecki • Opublikowane: 26-02-2014

Rok temu kupiłam mieszkanie od dewelopera. Część kwoty (200 000 zł) była finansowana z kredytu hipotecznego, resztę (50 000 zł) wpłaciła moja mama. Postanowiłyśmy, że w zamian mama otrzyma prawo do dożywotniego mieszkania w tym lokalu i opiekę. Ile czasu mamy na zawarcie umowy dożywocia? Czy należy od niej zapłacić podatek? Czy urząd skarbowy może uznać, że ma do czynienia z darowizną?

Krystian Lenowiecki

»Wybrane opinie klientów

Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata
Otrzymałam bardzo precyzyjną, fachowo przygotowaną poradę prawną. 
Anna, księgowa, 56 lat
Profesjonalna porada
Maria
Pierwszy kontakt jakiś czas temu, a teraz był kolejny kontakt i porada równie profesjonalna.
Zdzisław, 42 lata, technik mechanik

Umowa dożywocia jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego (dalej – K.c.).

Zgodnie z art. 908 § 1 K.c. jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Na podstawie art. 910 § 1 K.c. przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.

Już analiza tych dwóch artykułów oraz informacje, które Pani przedstawiła, pozwalają przyjąć, że w Pani sytuacji nie mamy do czynienia z instytucją umowy dożywocia. Jednym z koniecznych warunków tej umowy jest bowiem to, aby osoba, na rzecz której ustanawiane jest prawo dożywocia, zbywała nieruchomość na rzecz osoby, która to dożywocie będzie wykonywać. Aby wiec Pani mama mogła zostać dożywotnikiem, musiałaby uprzednio być właścicielką mieszkania, z którego następnie zrezygnowałaby na rzecz zobowiązanego do wykonywania dożywocia (czyli Pani).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Umowa winna zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności – ma bowiem za swój przedmiot oznaczoną nieruchomość.

Opisana przez Panią sytuacja przypomina w istocie ustanowienie służebności dożywotniego zamieszkiwania w lokalu w zamian za przekazane środki finansowe.

Zgodnie z art. 888 § 1 K.c. przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Na podstawie art. 890 § 1 cytowanego kodeksu oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

W oparciu o art. 893 K.c. darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie).

Natomiast art. 296 K.c. stanowi, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

Zgodnie z art. 299 K.c. służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Można więc stwierdzić, że doszło do przekazania w formie darowizny określonej kwoty pieniężnej na Pani rzecz – rozumiem bowiem, że to Pani jest stroną umowy z deweloperem i pieniądze przekazane przez mamę zostały potraktowane tak, jakby to Pani wykonała swoje zobowiązanie względem dewelopera.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, że umowa darowizny określonej kwoty pieniężnej jest ważna mimo braku formy aktu notarialnego, o ile została wykonana. W momencie zatem, w którym Pani mama wpłaciła podaną kwotę, doszło do powstania umowy darowizny.

Wskutek braku zachowania formy aktu notarialnego nie mogło dojść do ustanowienia służebności łącznie z darowizną na rzecz Pani mamy. Służebność osobista polegająca na możliwości zamieszkiwania w lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które musi być ustanowione w odpowiedniej formie.

Zgodnie z art. 245 § 1 K.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.

Natomiast § 2 stanowi, że do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.

Nie może zatem dość do ustanowienia czy to dożywocia, czy też dożywotniej służebności korzystania z mieszkania bez zachowania formy aktu notarialnego. Na ten moment „wykupione” przez Pani mamę zobowiązanie dożywotniego mieszkania i opieki należy rozpatrywać bardziej jako zobowiązanie moralne niż mające podstawy prawne.

Jeśli będą Panie chciały doprowadzić do tego, aby w zamian za wpłacone środki Pani mama mogła dożywotnio zamieszkiwać w mieszkaniu i oczekiwać opieki, trzeba będzie zawrzeć umowę ustanowienia dożywotniej służebności osobistej na jej rzecz polegającej na podanych powyżej czynnościach. Ustanowienie umowy dożywocia nie jest możliwe, ponieważ do jej ważności konieczne byłoby przekazanie przez mamę nieruchomości (a nie środków finansowych). Umowa ustanowienia służebności dla swej ważności wymagała będzie formy aktu notarialnego.

Obecnie natomiast bezspornie Pani mama dokonała darowizny na Pani rzecz w kwocie 50 000 zł. Umowa darowizny, mimo niezachowania formy aktu notarialnego, jest ważna, gdyż została wykonana – środki zostały przekazane de facto do Pani majątku (Pani zobowiązanie wobec dewelopera uległo zmniejszeniu).

Dokonanie darowizny niesie ze sobą powstanie obowiązku zapłaty podatku na podstawie ustawy od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 przywołanej ustawy podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

  1. dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego;
  2. darowizny, polecenia darczyńcy;
  3. zasiedzenia;
  4. nieodpłatnego zniesienia współwłasności;
  5. zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
  6. nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Co prawda, możliwe jest zwolnienie się od obowiązku zapłaty podatku, jeżeli darowizna dokonana jest od wstępnego (tj. m.in. matkę), jednakże pod warunkiem zgłoszenia tego nabycia do urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy od powstania obowiązku podatkowego (tj. dokonania darowizny). Wobec niezachowania terminu nie jest możliwe całkowite zwolnienie się od obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 4a ust. 1 cytowanej ustawy zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego.

W Pani przypadku może natomiast dojść do zwolnienia z podatku określonej kwoty z uwagi na stopień pokrewieństwa względem darczyńcy oraz ze względu na przekazanie tej kwoty na wkład budowlany.

Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 cytowanej ustawy zwalnia się od podatku:

„5) nabycie w drodze darowizny pieniędzy lub innych rzeczy przez osobę zaliczoną do I grupy podatkowej w wysokości nieprzekraczającej 9637 zł od jednego darczyńcy, a od wielu darczyńców łącznie nie więcej niż 19 274 zł w okresie 5 lat od daty pierwszej darowizny, jeżeli pieniądze te lub rzeczy obdarowany przeznaczy w okresie 12 miesięcy od dnia ich otrzymania na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni, budowę domu jednorodzinnego, nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo spłatę zabezpieczonego hipoteką kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami”.

Jeżeli zatem osoba, która otrzymała środki od darczyńcy, zaliczana jest do I grupy podatkowej (w której skład wchodzą małżonek, zstępny, wstępny, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie), a środki zostały przekazane na wkład budowlany, to od kwoty 9637 zł nie będzie odprowadzany podatek. Dodatkowo możliwe jest powiększenie kwoty wolnej od podatku np. w sytuacji oświadczenia, że Pani mama dokonała darowizny na Pani rzecz wspólnie z ojcem albo że darowizna części tej kwoty dokonana została też na rzecz Pani męża – wtedy i ona może wykorzystać fakt istnienia kwoty wolnej od podatku.

Generalnie jednak ze względu na upływ ponad sześciu miesięcy od dokonania darowizny nie jest możliwe całkowite uniknięcie zapłaty podatku od darowanej kwoty. Natomiast ustanowienie dożywocia, jak wspomniałem powyżej, nie jest możliwe, można natomiast ustanowić dożywotnią służebność mieszkania. Nie ma konkretnego terminu do ustanowienia tej służebności – natomiast gdy zostanie ustanowiona za wynagrodzeniem (w zamian za darowiznę), nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (stawka wynosi 1 %). Jak jednak zaznaczyłem powyżej, służebność nie została ustanowiona przez sam fakt dokonania darowizny określonej kwoty, gdyż wymaga ona formy aktu notarialnego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Ustanowienie służebności osobistej

Po śmierci mojej mamy jej majątek (czyli połowa mieszkania) został podzielony pomiędzy mojego ojczyma i mnie po połowie, tak że ja zostałem...

Korzystanie ze służebności

W akcie notarialnym jest ustanowiona nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu, przejazdu oraz przeprowadzenia urządzeń...

Służebność osobista

Moi rodzice podarowali mnie i mojej żonie lokal, w którym mieszkamy. Od jakiegoś czasu mój bratanek twierdzi, że mieszkanie należy się jemu,...

Pozbawienie służebności osobistej

Jestem właścicielem mieszkania, które zostało nabyte w trakcie małżeństwa z mojego majątku osobistego. W 2000 r. ustanowiłem w tym...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »