Podział działki pod drogę a służebność przejazdu

Podział działki nie powoduje automatycznie wygaśnięcia służebności

Zgodnie z art. 290 § 2 Kodeksu cywilnego, w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jeżeli jednak wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku nowych działek, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.

Oznacza to, że po geodezyjnym podziale nieruchomości służebność przejazdu i przechodu zasadniczo nadal istnieje. Jeżeli przed podziałem obciążała całą nieruchomość, może formalnie obciążać wszystkie działki utworzone z tej nieruchomości, dopóki nie zostanie ograniczona, zmieniona albo zniesiona w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 13 stycznia 2023 r., sygn. III CZP 14/22, wskazując, że podział nieruchomości władnącej lub obciążonej nie powoduje z mocy prawa wygaśnięcia służebności, a wpis służebności do ksiąg zakładanych dla wydzielonych działek ma charakter deklaratoryjny.

Zobacz również: nowy właściciel a przejazd.

Przejęcie działki drogowej przez gminę na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Jeżeli podział nieruchomości został dokonany na wniosek właściciela, a działka wydzielona pod drogę publiczną przeszła na własność gminy z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, podstawą przejęcia może być art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W takim przypadku samo przejście własności na gminę nie jest równoznaczne z wygaśnięciem istniejącej służebności gruntowej. Nabywca nieruchomości co do zasady nabywa ją wraz z obciążeniami rzeczowymi. Dlatego należy odróżnić przejęcie działki drogowej w następstwie podziału od przejęcia w trybie decyzji ZRID.

Również samo oznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako drogi nie wygasza służebności. Plan miejscowy określa przeznaczenie terenu, ale nie zastępuje decyzji ZRID, umowy znoszącej służebność ani prawomocnego orzeczenia sądu.

Jeżeli służebność nie została przeniesiona do działu III nowej księgi wieczystej, trzeba sprawdzić dokumenty stanowiące podstawę odłączenia działki i założenia księgi. Brak wpisu może wynikać z pominięcia prawa przy migracji oznaczeń lub z treści dokumentu będącego podstawą wpisu. Nie należy jednak zakładać, że brak wpisu sam w sobie zawsze oznacza wygaśnięcie prawa.

Kiedy służebność wygasa wskutek decyzji ZRID

Inaczej wygląda sytuacja, gdy działka została przejęta pod drogę publiczną na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, czyli decyzji ZRID wydanej na podstawie ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Zgodnie z art. 12 ust. 4c specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomości albo na prawie użytkowania wieczystego ustanowiono ograniczone prawa rzeczowe, prawa te wygasają z dniem, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna. Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym, dlatego w tym szczególnym trybie wygasa z mocy prawa.

W takiej sytuacji wykreślenie służebności z księgi wieczystej jedynie ujawnia skutek, który nastąpił wcześniej z mocy ustawy. Nie ma wtedy podstaw do przenoszenia obciążenia do księgi wieczystej nieruchomości przejętej pod drogę, o ile konkretna służebność rzeczywiście obejmowała grunt wskazany w ostatecznej decyzji ZRID.

Nie wolno jednak wyprowadzać wniosku o wygaśnięciu służebności wyłącznie z faktu, że właścicielem działki jest gmina albo że działka jest przeznaczona pod drogę. Konieczne jest ustalenie, czy została wydana decyzja ZRID i kiedy stała się ostateczna.

Odszkodowanie za wygaśnięcie służebności przy ZRID

Jeżeli służebność wygasła wskutek ostatecznej decyzji ZRID, osobie, której przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe, może przysługiwać odszkodowanie na podstawie art. 12 ust. 4f specustawy drogowej. Wysokość odszkodowania ustala właściwy organ w postępowaniu administracyjnym, z odpowiednim zastosowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i zasad określonych w art. 18 specustawy.

Roszczenie odszkodowawcze wymaga wykazania istnienia prawa oraz jego zakresu. Znaczenie mogą mieć akt notarialny, orzeczenie sądu, odpis księgi wieczystej, dokumentacja geodezyjna i sposób faktycznego wykonywania służebności. Jeżeli organ pominął uprawnionego albo nie rozstrzygnął o odszkodowaniu, należy ustalić, czy postępowanie odszkodowawcze nadal się toczy i jaki środek prawny jest dostępny w konkretnej sprawie.

Co zrobić, gdy służebności nie ma w nowej księdze wieczystej

W pierwszej kolejności należy uzyskać dokument, na podstawie którego gmina stała się właścicielem działki. Może to być ostateczna decyzja zatwierdzająca podział, decyzja ZRID, umowa sprzedaży, decyzja wywłaszczeniowa albo inny tytuł prawny. Dopiero z tego dokumentu wynika, czy mogło dojść do ustawowego wygaśnięcia służebności.

Następnie warto porównać:

• dział I-Sp i dział III księgi wieczystej nieruchomości władnącej oraz księgi dawnej nieruchomości obciążonej,
• treść aktu ustanawiającego służebność albo orzeczenia sądu,
• mapę przebiegu służebności i projekt podziału,
• akta nowej księgi wieczystej prowadzonej dla działki gminnej,
• datę ostateczności decyzji podziałowej albo decyzji ZRID.

Jeżeli służebność nie wygasła, a została pominięta w nowej księdze, możliwe jest złożenie odpowiedniego wniosku wieczystoksięgowego wraz z dokumentami wykazującymi przejście obciążenia na działkę powstałą po podziale. Gdy treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym i nie da się usunąć niezgodności w zwykłym postępowaniu o wpis, może być konieczne powództwo z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli po zmianach geodezyjnych wykonywanie służebności stało się nadmiernie utrudnione albo utraciła ona znaczenie, strony mogą rozważyć zmianę sposobu wykonywania służebności, jej ograniczenie lub zniesienie. Przy braku porozumienia rozstrzygnięcie może należeć do sądu.

Zobacz również: błędny podział działki oraz działka bez dostępu do drogi.

Najczęstsze pytania

Czy podział działki automatycznie przenosi służebność na wszystkie nowe działki?

Co do zasady służebność utrzymuje się na częściach powstałych z podziału nieruchomości obciążonej. Jeżeli faktycznie dotyczy tylko niektórych z nich, właściciele pozostałych mogą żądać zwolnienia ich od obciążenia.

Czy przeznaczenie działki w planie miejscowym pod drogę wygasza służebność?

Nie. Sam zapis miejscowego planu nie wygasza służebności. Trzeba ustalić, czy grunt został przejęty na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyzji ZRID czy innego tytułu.

Czy brak służebności w księdze wieczystej oznacza, że prawo nie istnieje?

Nie zawsze. Wpis służebności gruntowej ma zasadniczo charakter deklaratoryjny. Brak wpisu wymaga jednak wyjaśnienia, ponieważ może utrudniać wykazanie prawa i prowadzić do sporów z właścicielem nieruchomości.

Kto składa wniosek o wpis pominiętej służebności?

Wniosek może złożyć osoba uprawniona, jeżeli dysponuje dokumentem stanowiącym podstawę wpisu. Zakres wymaganych dokumentów zależy od sposobu ustanowienia służebności i przebiegu podziału nieruchomości.

Czy po wygaśnięciu służebności wskutek ZRID należy się odszkodowanie?

Tak, specustawa drogowa przewiduje odszkodowanie dla osoby, której przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe. Wysokość i tryb ustalenia odszkodowania zależą od dokumentów oraz rozstrzygnięć organu w konkretnej sprawie.

Podsumowanie

Nie można przyjąć, że każda działka przejęta przez gminę pod drogę staje się automatycznie wolna od służebności. Przy zwykłym podziale nieruchomości służebność co do zasady trwa nadal, natomiast przy ostatecznej decyzji ZRID wygasa z mocy art. 12 ust. 4c specustawy drogowej. Dlatego najważniejsze jest ustalenie podstawy prawnej nabycia działki przez gminę oraz analiza decyzji, map i akt księgi wieczystej. Dopiero wtedy można ocenić, czy należy wystąpić o wpis służebności, uzgodnienie treści księgi wieczystej, zmianę sposobu wykonywania prawa czy odszkodowanie.

Źródła:

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 285 i art. 290.
• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 98.
• Ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w szczególności art. 12 ust. 4c, 4f i 5 oraz art. 18.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 13 stycznia 2023 r., III CZP 14/22.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.