Stara kanalizacja deszczowa na działce a budowa

Dlaczego stara kanalizacja deszczowa może blokować pozwolenie na budowę?

Kanalizacja deszczowa przebiegająca przez środek małej działki może faktycznie uniemożliwiać posadowienie budynku w projektowanym miejscu. Organ administracji architektoniczno-budowlanej bada między innymi zgodność projektu z przepisami techniczno-budowlanymi, bezpieczeństwo projektowanego obiektu oraz kolizje z istniejącą infrastrukturą. Jeżeli z mapy do celów projektowych wynika przebieg sieci, projektant zwykle musi ją uwzględnić, nawet wtedy, gdy inwestor uważa, że rura jest nieczynna.

Nie oznacza to jednak, że właściciel działki jest bezradny. Trzeba odróżnić trzy kwestie: stan faktyczny rury, jej stan prawny oraz możliwość zmiany projektu albo przebudowy urządzenia. Dopiero po ustaleniu tych elementów można zdecydować, czy żądać przeniesienia rury, ustanowienia służebności za wynagrodzeniem, usunięcia urządzenia, czy wznowienia lub podjęcia zawieszonego postępowania budowlanego.

Wody opadowe i roztopowe oraz urządzenia służące ich odprowadzaniu mogą podlegać różnym reżimom prawnym zależnie od tego, czy rura jest elementem kanalizacji deszczowej, odwodnienia drogi, urządzenia wodnego, dawnej infrastruktury melioracyjnej albo sieci pozostającej w posiadaniu przedsiębiorstwa. Dlatego w takiej sprawie nie wystarcza ustna informacja urzędu, że „nikt nie wie, czyja to rura”. Potrzebne są pisemne odpowiedzi i dokumenty.

Zobacz również: budowa na działce z istniejącą siecią wodociągową

Jak ustalić właściciela albo zarządcę rury?

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, skąd rura pojawiła się na mapie oraz kto jest wskazywany jako władający siecią. W praktyce należy złożyć pisemne wnioski o udostępnienie informacji i kopii dokumentów, a nie poprzestawać na rozmowach telefonicznych. Warto zwrócić się w szczególności do:

• starostwa prowadzącego państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny oraz bazę GESUT, czyli ewidencję sieci uzbrojenia terenu,
• ośrodka dokumentacji geodezyjnej o mapy archiwalne, szkice, operaty i dane o władającym siecią, jeżeli zostały ujawnione,
• gminy oraz gminnej spółki komunalnej, jeżeli na terenie miejscowości funkcjonuje kanalizacja deszczowa lub sanitarna,
• zarządcy drogi gminnej, powiatowej albo wojewódzkiej, jeżeli rura mogła być elementem odwodnienia pasa drogowego,
• powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego i archiwum organu budowlanego o dokumentację budowy lub legalizacji urządzenia,
• Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, jeżeli istnieje podejrzenie, że urządzenie ma związek z dawną melioracją albo urządzeniem wodnym.

We wniosku warto wskazać numer działki, obręb, numer księgi wieczystej, załączyć fragment mapy i poprosić o odpowiedź, czy dana jednostka jest właścicielem, zarządcą, administratorem albo posiadaczem urządzenia. Jeżeli podmiot zaprzecza, powinien zrobić to pisemnie. Taka korespondencja będzie ważnym dowodem w dalszym postępowaniu administracyjnym albo sądowym.

Pomocne może być także zlecenie geodecie lub projektantowi branży sanitarnej sprawdzenia rzeczywistego przebiegu rury w terenie. Jeżeli rura jest na mapie, ale jej wlot jest zasypany, zarośnięty albo nie ma odpływu, nie przesądza to automatycznie o jej prawnym nieistnieniu. Może jednak wspierać argument, że urządzenie jest nieczynne, porzucone albo nie jest konieczne do obsługi żadnej infrastruktury.

Czy kanalizacja deszczowa jest częścią działki czy cudzym urządzeniem?

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego zasadą jest, że urządzenia trwale związane z gruntem są jego częściami składowymi. Istotny wyjątek przewiduje jednak art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego: urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, gazu, energii elektrycznej oraz inne podobne urządzenia nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W praktyce oznacza to, że rura kanalizacji deszczowej może być cudzym urządzeniem, jeżeli jest fizycznie i funkcjonalnie powiązana z siecią należącą do przedsiębiorstwa albo innego podmiotu wykonującego zadania infrastrukturalne. Może też okazać się, że nie wchodzi w skład żadnej czynnej sieci i nie ma podmiotu, który faktycznie z niej korzysta. Od tego zależy dobór roszczeń.

Jeżeli rura wchodzi w skład przedsiębiorstwa lub pozostaje w posiadaniu określonego podmiotu, właściciel działki może żądać przede wszystkim uregulowania korzystania z gruntu. W grę wchodzi ustanowienie służebności przesyłu na podstawie art. 305¹ Kodeksu cywilnego, wynagrodzenie za ustanowienie tej służebności, a przy spełnieniu przesłanek także wynagrodzenie za dotychczasowe bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Jeżeli natomiast urządzenie nie jest potrzebne, nie ma użytkownika albo utrudnia korzystanie z nieruchomości bez podstawy prawnej, właściciel może rozważyć roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, czyli żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W zależności od dowodów może to oznaczać żądanie usunięcia rury, jej przebudowy albo uzgodnienia innego przebiegu.

Służebność przesyłu, wynagrodzenie i bezumowne korzystanie z gruntu

Służebność przesyłu polega na tym, że przedsiębiorca, którego własność stanowią urządzenia wymienione w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego albo który zamierza je wybudować, może korzystać z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Zakres służebności powinien być konkretny: trzeba określić przebieg urządzenia, pas eksploatacyjny, dostęp w celu konserwacji i ewentualne ograniczenia w zabudowie.

Jeżeli służebności nigdy nie ustanowiono, a podmiot korzysta z działki, właściciel może wezwać go do zawarcia umowy i zapłaty wynagrodzenia. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, możliwy jest wniosek do sądu o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Wysokość wynagrodzenia zwykle wymaga opinii rzeczoznawcy majątkowego, a zakres pasa służebności często wymaga opinii biegłego z odpowiedniej branży.

Możliwe jest także żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jeżeli posiadacz urządzenia korzystał z gruntu bez skutecznego tytułu prawnego. To roszczenie zależy od wielu okoliczności, w tym od tego, kto faktycznie korzystał z rury, od kiedy, czy działał w dobrej albo złej wierze oraz czy nie doszło do przedawnienia roszczeń.

W orzecznictwie podkreśla się, że urządzenia z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego stają się odrębnymi rzeczami dopiero po fizycznym połączeniu z siecią przedsiębiorstwa. Wskazywano też, że ustanowienie służebności przesyłu wymaga określenia terytorialnego zakresu korzystania z nieruchomości, a więc nie można poprzestać na ogólnym stwierdzeniu, że „przez działkę biegnie rura”.

Czy można żądać przeniesienia albo usunięcia rury?

Jeżeli rura jest czynna i potrzebna, całkowite usunięcie może być trudne. Nie wyklucza to jednak żądania zmiany jej przebiegu, zwłaszcza gdy obecny przebieg przez środek działki uniemożliwia racjonalną zabudowę, a technicznie możliwe jest przełożenie urządzenia wzdłuż granicy nieruchomości. Argumentem jest zasada, że wykonywanie służebności powinno jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Jeżeli istnieje już służebność, można badać możliwość zmiany sposobu jej wykonywania albo zniesienia za wynagrodzeniem, gdy wskutek zmiany stosunków stała się szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna w dotychczasowym zakresie. Gdy służebności nie ma, żądanie przebudowy trzeba oprzeć na braku tytułu prawnego, nadmiernym ograniczeniu własności oraz dowodach technicznych pokazujących realną możliwość innego przebiegu.

W praktyce warto najpierw złożyć pisemne wezwanie do potencjalnego właściciela albo zarządcy rury. W wezwaniu można zażądać: wskazania podstawy prawnej korzystania z działki, przedstawienia dokumentacji technicznej, potwierdzenia drożności i funkcji rury, usunięcia kolizji z planowaną budową, przedstawienia warunków przebudowy albo zawarcia umowy regulującej korzystanie z gruntu.

Samodzielne wykopanie i przecięcie rury jest ryzykowne. Jeżeli urządzenie okaże się czynne, może dojść do szkody, zalania, naruszenia infrastruktury publicznej albo odpowiedzialności wobec właściciela sieci. Bezpieczniej jest doprowadzić do pisemnego potwierdzenia statusu rury, opinii technicznej oraz formalnego uzgodnienia robót.

Zasiedzenie służebności przesyłu i rury istniejące od wielu lat

W sprawach starych instalacji często pojawia się argument zasiedzenia służebności. Co do zasady służebność gruntowa odpowiadająca treści służebności przesyłu, a następnie służebność przesyłu, może być nabyta przez zasiedzenie przy korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Terminy zasiedzenia wynikają z ogólnych zasad Kodeksu cywilnego: 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze.

Nie oznacza to, że każda stara rura automatycznie obciąża działkę. Trzeba ustalić, kto i od kiedy faktycznie korzystał z urządzenia, czy rura była elementem czynnej sieci, czy korzystanie miało charakter odpowiadający służebności oraz czy istnieje ciągłość posiadania po stronie kolejnych podmiotów. Ciężar wykazania zasiedzenia spoczywa co do zasady na tym, kto się na nie powołuje.

Nawet gdy zarzut zasiedzenia okaże się realny, nie zamyka to całej sprawy. Nadal trzeba określić dokładny pas korzystania z nieruchomości, zbadać możliwość przebudowy, ocenić czy urządzenie jest potrzebne oraz czy jego utrzymywanie w dotychczasowym przebiegu nie powoduje nadmiernej uciążliwości. W sprawach budowlanych duże znaczenie ma również stanowisko projektanta i możliwość przeprojektowania inwestycji.

Co zrobić w zawieszonym postępowaniu o pozwolenie na budowę?

Jeżeli postępowanie o pozwolenie na budowę zostało zawieszone do czasu wyjaśnienia statusu rury, trzeba dążyć do uzyskania dokumentu, który pozwoli organowi podjąć sprawę. Może to być pisemne stanowisko właściciela sieci, warunki przebudowy, decyzja lub pismo właściwego organu, opinia techniczna, aktualna mapa albo dokument potwierdzający, że urządzenie jest nieczynne i nie znajduje się w zarządzie danego podmiotu.

Warto także poprosić projektanta o ocenę, czy projekt można zmienić bez utraty funkcjonalności domu. Jeżeli działka jest mała, a rura przebiega przez środek, przebudowa sieci może być jedynym realnym rozwiązaniem. Koszt przebudowy bywa przedmiotem negocjacji. Jeżeli podmiot korzysta z działki bez tytułu prawnego, właściciel może argumentować, że to ten podmiot powinien usunąć kolizję albo przynajmniej partycypować w kosztach.

W korespondencji z organami należy unikać ogólnych pytań typu „czyja jest rura?”. Lepsze są konkretne wnioski: o wskazanie właściciela lub władającego ujawnionego w ewidencji, o kopie dokumentów powykonawczych, o wskazanie decyzji budowlanych i wodnoprawnych, o informację, czy urządzenie służy odwodnieniu drogi albo innemu zadaniu publicznemu oraz o potwierdzenie, czy organ dysponuje podstawą do uznania rury za czynną.

FAQ

Czy urząd może odmówić pozwolenia na budowę tylko dlatego, że na mapie jest rura?

Organ nie powinien opierać się wyłącznie na niejasnej informacji, ale projekt budowlany musi uwzględniać istniejące sieci i bezpieczeństwo inwestycji. Jeżeli mapa pokazuje rurę kolidującą z budynkiem, trzeba wyjaśnić jej status, uzyskać warunki przebudowy albo zmienić projekt.

Czy mogę żądać od gminy usunięcia kanalizacji deszczowej?

Takie żądanie jest możliwe tylko wtedy, gdy gmina jest właścicielem, zarządcą albo posiadaczem urządzenia albo gdy z innych przepisów wynika jej odpowiedzialność. Najpierw trzeba uzyskać pisemne potwierdzenie, czy gmina rzeczywiście włada rurą lub korzysta z niej w ramach swojej infrastruktury.

Co jeśli nikt nie przyznaje się do rury?

Wtedy należy zebrać pisemne odpowiedzi od wszystkich prawdopodobnych podmiotów oraz dokumenty z zasobu geodezyjnego i archiwów. Jeżeli rura nie ma ustalonego właściciela i nie pełni funkcji, może to wspierać żądanie uznania jej za nieczynną przeszkodę, ale decyzję o dalszych pracach warto poprzedzić opinią techniczną.

Czy za rurę na działce należy się wynagrodzenie?

Wynagrodzenie może przysługiwać, jeżeli konkretny podmiot korzysta z działki pod urządzenie bez odpowiedniego tytułu prawnego albo gdy ustanawiana jest służebność przesyłu. Nie wystarczy jednak samo istnienie rury. Trzeba ustalić użytkownika, zakres korzystania i okres, za który dochodzone jest roszczenie.

Czy stara kanalizacja może być zasiedziana?

Może, ale nie automatycznie. Podmiot powołujący się na zasiedzenie musi wykazać korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia przez wymagany okres oraz ciągłość posiadania służebności. Właściciel działki może kwestionować między innymi czynność urządzenia, zakres korzystania i następstwo prawne posiadaczy.

Czy mogę samodzielnie odkopać i usunąć rurę?

Nie jest to bezpieczne rozwiązanie. Najpierw trzeba ustalić, czy rura jest czynna, czy odprowadza wody z cudzych nieruchomości lub drogi oraz czy jej naruszenie nie spowoduje szkody. Samowolne usunięcie czynnej infrastruktury może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej.

Podsumowanie

Przy starej kanalizacji deszczowej na działce najważniejsze jest przejście od nieformalnych ustaleń do dowodów. Należy zebrać mapy, dane GESUT, dokumentację archiwalną, stanowiska gminy, zarządców dróg, przedsiębiorstw komunalnych, nadzoru budowlanego i innych podmiotów, które mogły wybudować albo przejąć urządzenie. Dopiero wtedy można ocenić, czy rura jest czynną siecią, porzuconym elementem infrastruktury, urządzeniem wodnym albo częścią odwodnienia drogi.

Jeżeli urządzenie ma właściciela lub zarządcę i blokuje zabudowę, właściciel działki może żądać uregulowania korzystania z gruntu, wynagrodzenia, ustanowienia służebności albo przebudowy urządzenia. Jeżeli rura jest nieczynna i nikt nie wykaże tytułu do korzystania z nieruchomości, możliwe jest dochodzenie przywrócenia stanu zgodnego z prawem. W każdej wersji warto działać pisemnie, z udziałem projektanta lub geodety, bo te dokumenty będą decydować o dalszym losie pozwolenia na budowę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne, Dz.U. 2017 poz. 1566
3. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
5. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt II CSK 135/16
6. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 września 2015 r., sygn. akt II CSK 656/14
7. Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt IV CSK 442/13
8. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach - V Wydział Cywilny z dnia 25 kwietnia 2013 r., sygn. akt V ACa 71/13
9. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 kwietnia 2017 r., sygn. akt II CSK 344/16

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.