Brak służebności przy sprzedaży działki

Nieustanowienie służebności przed zakupem działki

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości oraz treść aktu notarialnego. Jeżeli z decyzji podziałowej wynikało, że dostęp jednej z wydzielonych działek do drogi publicznej ma być zapewniony przez służebność przejazdu i przechodu przez działkę sprzedaną Państwu, to brak ustanowienia tej służebności przy sprzedaży jest poważnym uchybieniem.

Zgodnie z art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału służebności te zostaną ustanowione. Przepis ten jest powiązany z art. 93 ust. 3 tej ustawy, który wymaga, aby działki powstałe w wyniku podziału miały dostęp do drogi publicznej.

Jeżeli więc sprzedający zbył działkę bez wykonania warunku wynikającego z decyzji podziałowej, druga strona może twierdzić, że umowa sprzedaży została zawarta z naruszeniem tego warunku. W praktyce może to prowadzić do żądania ustalenia nieważności umowy albo do próby naprawienia sytuacji przez późniejsze ustanowienie służebności.

Czy grozi uniewaĹźnienie aktu notarialnego?

Nie należy zakładać, że samo pismo sprzedającego powoduje utratę domu albo automatyczne unieważnienie aktu. Pismo jest wezwaniem i zapowiedzią roszczeń, a nie orzeczeniem sądu. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, sprzedający może próbować dochodzić swoich twierdzeń w postępowaniu sądowym.

Ryzyko prawne jest jednak realne, zwłaszcza gdy z dokumentów jednoznacznie wynika, że ustanowienie służebności było warunkiem podziału i miało nastąpić przy sprzedaży. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami mają zapewnić nowym działkom skuteczny dostęp do drogi publicznej. W postanowieniu z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. akt V CSK 478/10, Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli przy czynności zbycia zaniechano ustanowienia wymaganej służebności, nabywca nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej może dochodzić ustanowienia drogi koniecznej.

W praktyce często bezpieczniejszym rozwiązaniem od biernej odmowy jest podjęcie negocjacji i przygotowanie aktu ustanowienia służebności, ale na warunkach zabezpieczających Państwa interes: z dokładnym przebiegiem drogi, zasadami korzystania, odpowiedzialnością za utrzymanie, ewentualnym wynagrodzeniem i rozliczeniem kosztów.

Czy sprzedający może żądać bezpłatnej służebności?

Sprzedający nie ma prostego, automatycznego uprawnienia do jednostronnego narzucenia Państwu bezpłatnej służebności. Służebność ustanawiana umownie wymaga zgodnego oświadczenia stron w formie aktu notarialnego co najmniej po stronie właściciela nieruchomości obciążonej. Strony mogą umówić się na służebność nieodpłatną, ale mogą też przewidzieć wynagrodzenie jednorazowe, okresowe albo inne rozliczenie.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy sprawa trafi do sądu jako żądanie ustanowienia drogi koniecznej na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego. Droga konieczna jest co do zasady ustanawiana za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości obciążonej. Sąd bierze pod uwagę potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale także jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma przebiegać.

W sprawie wynikającej z decyzji podziałowej argument sprzedającego jest mocniejszy niż w zwykłym sporze sąsiedzkim, ponieważ służebność miała zostać ustanowiona już przy sprzedaży. Nie oznacza to jednak, że należy podpisywać każdy przedstawiony projekt bez analizy. Trzeba sprawdzić, czy zakres służebności odpowiada decyzji podziałowej, mapom i rzeczywistym potrzebom drugiej działki.

Jak uregulować służebność, żeby ograniczyć ryzyko?

Najbezpieczniej jest przygotować rozwiązanie, które usuwa wadę powstałą przy sprzedaży, ale jednocześnie nie pozbawia Państwa ochrony ekonomicznej. W praktyce można rozważyć aneks lub odrębny akt notarialny ustanawiający służebność gruntową na rzecz konkretnej nieruchomości władnącej.

W takim akcie warto doprecyzować przede wszystkim:

• dokładny przebieg pasa słuĹźebności, najlepiej z odwołaniem do mapy,
• zakres uprawnień, na przykład przejazd, przechĂłd, dojazd do mediĂłw albo przejazd pojazdami określonego rodzaju,
• czy słuĹźebność jest odpłatna, a jeĹźeli tak, w jakiej wysokości i w jakim terminie płatna,
• kto ponosi koszty utrzymania, napraw, odśnieĹźania, odwodnienia i ewentualnych remontĂłw drogi,
• czy korzystający ma obowiązek przywracać drogę do poprzedniego stanu po uszkodzeniach,
• czy ustanowienie słuĹźebności zamyka wszystkie wzajemne roszczenia, czy teĹź strony pozostawiają sobie prawo dochodzenia kosztĂłw i odszkodowań.

Jeżeli sprzedający naciska na bezpłatne ustanowienie służebności, można negocjować co najmniej rozliczenie obniżenia wartości Państwa nieruchomości albo udział w kosztach wykonania drogi. Nieruchomość obciążona stałym prawem przejazdu zwykle ma inną wartość niż nieruchomość wolna od takiego obciążenia.

Zwrot nakładów na dom i działkę przy sporze o nieważność

Jeżeli spór zakończyłby się stwierdzeniem nieważności umowy sprzedaży, strony musiałyby rozliczyć świadczenia. Państwo mogliby żądać zwrotu ceny, a sprzedający mógłby żądać zwrotu nieruchomości. W takiej sytuacji pojawia się także kwestia nakładów poniesionych na dom w stanie deweloperskim, urządzenie działki i drogę.

Rozliczenie nakładów reguluje między innymi Kodeks cywilny w przepisach o posiadaczu samoistnym. Zgodnie z art. 224 Kodeksu cywilnego posiadacz samoistny w dobrej wierze zasadniczo nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy ani nie odpowiada za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, dopóki nie dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Od tego momentu jego sytuacja staje się surowsza.

Art. 226 Kodeksu cywilnego przewiduje natomiast, że posiadacz samoistny w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych w zakresie, w jakim nie mają pokrycia w korzyściach uzyskanych z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Po dowiedzeniu się o powództwie o wydanie rzeczy zakres możliwych rozliczeń jest ograniczony.

Dlatego dokumentacja nakładów ma duże znaczenie. Należy zachować faktury, umowy z wykonawcami, zdjęcia, korespondencję, kosztorysy i potwierdzenia płatności. Przy większych nakładach pomocna może być opinia rzeczoznawcy majątkowego, która pokaże, czy prace faktycznie zwiększyły wartość nieruchomości.

Koszty urządzenia i utrzymania drogi

Jeżeli droga została już przez Państwa wykonana lub utwardzona, trzeba oddzielić dwa zagadnienia: zwrot kosztów jej wybudowania oraz przyszłe koszty utrzymania. Zgodnie z art. 289 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Nieruchomością władnącą jest ta, która korzysta ze służebności.

Przepis ten przemawia za tym, aby w akcie ustanowienia służebności jasno wpisać, kto i w jakiej części pokrywa koszty utrzymania drogi. Warto uregulować także zimowe utrzymanie, naprawy po przejeździe ciężkich pojazdów, odwodnienie oraz zakaz poszerzania faktycznego korzystania poza ustalony pas.

Zwrot kosztów urządzenia drogi poniesionych przed ustanowieniem służebności nie zawsze wynika wprost z samego art. 289 Kodeksu cywilnego. Może być jednak elementem ugody, wynagrodzenia za ustanowienie służebności albo odrębnego roszczenia, jeżeli z okoliczności sprawy wynika, że druga strona odniosła korzyść kosztem właściciela nieruchomości obciążonej.

Rękojmia, odszkodowanie i odpowiedzialność notariusza

Jeżeli kupujący nabył nieruchomość bez wiedzy, że powinna zostać obciążona służebnością na rzecz innej działki, można rozważać roszczenia wobec sprzedającego. W zależności od dokumentów i treści zapewnień z aktu notarialnego mogą wchodzić w grę roszczenia z rękojmi za wadę prawną, żądanie obniżenia ceny, naprawienie szkody albo roszczenia wynikające z nienależytego wykonania umowy.

Przy rękojmi szczególnie istotne są terminy z art. 568 Kodeksu cywilnego. W przypadku wad nieruchomości oraz wad prawnych terminy i początek ich biegu trzeba oceniać ostrożnie, ponieważ znaczenie może mieć chwila wydania nieruchomości, chwila dowiedzenia się o wadzie oraz to, czy kupującym jest konsument. Z tego względu po otrzymaniu wezwania od sprzedającego nie warto zwlekać z analizą roszczeń.

Jeżeli z dokumentów okazanych notariuszowi wynikał obowiązek ustanowienia służebności, a mimo to akt sprzedaży tego nie zawierał, można również rozważyć odpowiedzialność notariusza. Nie należy jednak zakładać jej automatycznie. Trzeba zbadać, jakie dokumenty były przedłożone, co wynikało z map i decyzji podziałowej, czy strony składały oświadczenia o dostępie do drogi oraz czy powstała szkoda pozostająca w związku z działaniem albo zaniechaniem notariusza.

Podsumowanie

Wezwania sprzedającego nie należy lekceważyć, bo brak służebności wymaganej przy podziale nieruchomości może powodować poważne konsekwencje dla ważności umowy sprzedaży. Nie oznacza to jednak, że sprzedający może jednostronnie narzucić Państwu bezpłatną służebność bez określenia jej zakresu i bez rozliczenia kosztów.

Praktycznie najlepszym kierunkiem jest sprawdzenie decyzji podziałowej, aktu notarialnego, map oraz korespondencji, a następnie przygotowanie propozycji aktu ustanowienia służebności lub ugody. W tym samym dokumencie można próbować uregulować wynagrodzenie, obniżenie ceny, udział w kosztach drogi, zasady utrzymania oraz zrzeczenie się określonych roszczeń po wykonaniu ugody.

FAQ

Czy samo pismo sprzedającego unieważnia umowę sprzedaży?

Nie. Pismo sprzedającego nie unieważnia aktu notarialnego. Może jednak zapowiadać roszczenie sądowe albo próbę wymuszenia ugody. Dopiero sąd może w konkretnym sporze ocenić skutki braku ustanowienia służebności.

Czy muszę zgodzić się na służebność bez wynagrodzenia?

Nie zawsze. Służebność umowna może być odpłatna albo nieodpłatna, zależnie od porozumienia stron. Jeżeli spór trafi do sądu jako droga konieczna, co do zasady ustanawia się ją za wynagrodzeniem.

Czy mogę żądać zwrotu kosztów wykonania drogi?

Można próbować dochodzić takiego rozliczenia, zwłaszcza w ugodzie albo jako element wynagrodzenia za służebność. Trzeba wykazać poniesione wydatki, ich celowość oraz to, że droga służy także nieruchomości władnącej.

Co wpisać do aktu ustanowienia służebności?

Akt powinien określać przebieg służebności, zakres przejazdu i przechodu, wynagrodzenie, zasady utrzymania drogi, odpowiedzialność za uszkodzenia oraz ewentualne rozliczenie dotychczasowych kosztów.

Czy można żądać obniżenia ceny nieruchomości?

Takie roszczenie może być rozważane, jeżeli kupujący nabył nieruchomość bez informacji o konieczności jej obciążenia służebnością. Podstawa i termin zależą jednak od dokumentów, statusu stron oraz daty ujawnienia problemu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. akt V CSK 478/10

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.