Jak odzyskać pas drogi po błędnym podziale?

Sens służebności gruntowej

Służebność gruntowa (w tym wypadku służebność drogi koniecznej – prawa przejazdu) to ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na nieruchomości (zwanej obciążoną) na rzecz każdorazowego właściciela innej, określonej nieruchomości (władnącej). Zgodnie z definicją z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, polegającym na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej jest obowiązany do znoszenia określonych działań lub powstrzymywania się od działań”. Innymi słowy, służebność gruntowa daje uprawnionemu (właścicielowi nieruchomości władnącej) określone korzystanie z cudzej nieruchomości – typowym przykładem jest właśnie prawo przejazdu i przechodu przez cudzy grunt, ustanawiane w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla działki nie mającej bezpośredniego dojazdu. Służebność przejazdu ustanowiona w 1975 r. obciążała zatem działkę 1 na rzecz właścicieli działek 2 i 3, co oznaczało, że właściciel(ka) działki 1 musiała tolerować przejazd przez swoją nieruchomość do tych sąsiednich działek.

Wygaśnięcie służebności

Należy podkreślić, że służebność gruntowa wiąże się z nieruchomością, a nie z osobą – co oznacza, że przy zmianie właściciela którejkolwiek z nieruchomości, służebność co do zasady pozostaje w mocy (służy każdorazowemu właścicielowi danej działki). Jednak prawo to może wygasnąć w określonych sytuacjach. Wygaśnięcie służebności gruntowej następuje m.in. wskutek tzw. konfuzji (zlania się prawa własności i służebności) oraz wskutek jej niewykonywania przez odpowiednio długi okres.

Zgodnie z art. 247 Kodeksu cywilnego ograniczone prawo rzeczowe (w tym służebność) wygasa z mocy prawa, jeżeli to prawo przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo odwrotnie – gdy osoba uprawniona nabędzie własność nieruchomości obciążonej. Innymi słowy, nie można mieć służebności na własnym gruncie – jeśli ten sam podmiot stanie się jednocześnie właścicielem nieruchomości władnącej i obciążonej, służebność traci rację bytu i automatycznie wygasa (bo nie jest już „cudzym” gruntem obciążonym).

W analizowanej sytuacji częściowa konfuzja mogła wystąpić w 1982 r., gdy właściciel działek 2 i 3 nabył również część działki 1. Jeśli w wyniku tej transakcji nabywca stał się właścicielem całego pasa gruntu, po którym przebiegała służebność przejazdu, to prawo przejazdu na tym odcinku wygasło z mocy prawa – ponieważ uprawniony sam stał się właścicielem tej części dawnej nieruchomości obciążonej. Warto zaznaczyć, że jeżeli nabycie obejmuje całą nieruchomość obciążoną, służebność gruntowa znika w całości. Natomiast w przypadku nabycia tylko części nieruchomości obciążonej (np. połowy działki 1), służebność formalnie może nadal istnieć w zakresie dotyczącym pozostałej części, która nadal należy do innego właściciela. Później przeanalizujemy, czy w rozpatrywanej sprawie doszło do takiej częściowej konfuzji i jakie skutki to rodzi.

Kodeks cywilny przewiduje również, że służebność gruntowa może wygasnąć, jeśli przez 10 lat nie jest wykonywana (art. 293 § 1). Wygaśnięcie następuje wówczas z mocy prawa po upływie dziesięciolecia bierności. W realiach sprawy – jeśli od 1982 r. nabywca działek 2 i 3 (oraz części 1) nie korzystał już z ustanowionej w 1975 r. służebności (np. bo uzyskał własny dojazd), to po upływie 10 lat służebność ta również by wygasła z mocy prawa. Należy jednak zauważyć, że kwestia niewykonywania służebności w tej sytuacji jest złożona: po podziale gruntu mogło dojść do zmiany układu dojazdów – być może służebność z 1975 r. stała się zbędna dla właściciela działek 2 i 3 (bo nabył on fizycznie drogę), ale mogła ewentualnie być potrzebna… właścicielce pozostałej części 1, jeśli ta została pozbawiona innego wyjścia. W każdym razie, z perspektywy formalnej, brak korzystania przez uprawnionego z ustanowionej służebności przez 10 lat skutkuje jej wygaśnięciem.

Podział działek

Podsumowując: służebność przejazdu ustanowiona w 1975 r. w momencie ustanowienia była prawem skutecznym i wpisanym zapewne do księgi wieczystej działki 1. Jednak późniejsze zdarzenia (przejęcie części działki 1 przez uprawnionego oraz ewentualny brak korzystania) mogły spowodować jej ustanie. Należy jednak rozróżnić wygaśnięcie służebności jako prawa (co następuje z mocy prawa przy spełnieniu ww. przesłanek) od kwestii własności fizycznego pasa gruntu, który tę drogę stanowi – bo nawet jeśli służebność jako prawo wygasła, to wciąż istotne jest, kto jest właścicielem samego pasa ziemi, który służył jako droga. I ten aspekt stanowi sedno problemu.

Należy rozważyć, czy takie działanie geodety i ogólniej – sposób dokonania podziału – były prawidłowe i zgodne z prawem, zwłaszcza wobec istnienia służebności oraz ustaleń tabeli podziałowej. Podział nieruchomości podlega pewnym rygorom prawnym, obecnie określonym głównie w ustawie o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Choć dzielona nieruchomość w 1982 r. znajdowała się wówczas na terenie (gdzie obecna ustawa jeszcze nie obowiązywała), to zasady te co do zasady mają odzwierciedlać także ówczesne wymogi racjonalnego podziału. Jedną z kluczowych zasad jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej nowo wydzielanym działkom. Organ zatwierdzający podział musi zadbać, by nie powstała działka pozbawiona dojazdu – więc w praktyce wymagane jest albo wydzielenie dla niej drogi (jako oddzielnej działki), albo ustanowienie przy okazji zbycia odpowiedniej służebności przejazdu.

Działania geodety i KW

W realiach sprawy najwyraźniej zdecydowano się na wariant z wydzieleniem drogi wewnętrznej. Geodeta wyznaczył 4-metrowy pas terenu biegnący przez działkę 1 tak, by mógł służyć jako dojazd. Taki sposób podziału co do zasady jest dopuszczalny, a wręcz pożądany, gdy trzeba zapewnić dostęp. Problem jednak tkwi w tym, komu ten pas drogi przypadł we własność i czy stało się to zgodnie z wolą stron oraz przepisami. Z informacji  wynika, że tabela podziałowa (będąca zapewne zestawieniem powierzchni i przydziału gruntów po podziale) wskazuje, iż właścicielką 4-metrowego pasa pozostała Pani. To sugeruje, że pierwotnym zamiarem mogło być pozostawienie tej drogi przy działce drugiej (u Pani) lub ustanowienie jakiegoś specyficznego rozwiązania własnościowego (np. współwłasności drogi albo odrębnego pasa nie sprzedawanego nabywcy). Tymczasem geodeta – jak podano – „przypisał” drogę nabywcy działek 2 i 3.

Geodeta nie ma oczywiście kompetencji do samodzielnego decydowania o przeniesieniu własności gruntów – jego rolą jest techniczne dokonanie podziału zgodnie z decyzją administracyjną (jeśli była wymagana) lub umową między stronami. Jeżeli więc istniała rozbieżność między treścią umowy/aktu notarialnego a tym, co naniósł geodeta na mapę podziałową, to doszło do nieprawidłowości. Należy sprawdzić, co dokładnie wynikało z aktu notarialnego z 1982 r. sprzedającego część działki 1.

Z punktu widzenia obowiązujących przepisów: każdy podział nieruchomości powinien być zgodny z prawem i z wolą właściciela, a zmiany w granicach działek muszą znaleźć podstawę w odpowiednich dokumentach (aktach notarialnych, decyzjach). Orzecznictwo podkreśla, że dokumentacja geodezyjna sama w sobie nie może stanowić podstawy zmiany granic i powierzchni nieruchomości – musi to wynikać z prawnego rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 2014 r. wskazał, że opracowanie geodezyjne (np. mapa podziałowa) nie może samodzielnie zmieniać stanu prawnego – jeżeli praca geodezyjna nie miała na celu ustalenia lub zmiany przebiegu granic na gruncie w trybie przewidzianym prawem, to jej wyniki nie mogą skutkować innym podziałem własności niż wynikający z dokumentów prawnych (wyrok  WSA w z 18.08.2014 r. w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 404/14). Innymi słowy, geodeta nie miał prawa „dowolnie” przypisać wydzielonej drogi jednej ze stron, jeśli formalne dokumenty tego nie przewidywały.

Zatem geodeta mógł wyznaczyć nową drogę wewnętrzną w ramach podziału, gdyż było to uzasadnione potrzebą zapewnienia dostępu do działki drugiej. Jednak bezwzględnie powinien uczynić to zgodnie z prawem i ustaleniami właścicieli. Jeśli tabela podziałowa i dokumentacja techniczna przewidywały, że 4-metrowy pas pozostaje własnością klientki (sprzedającej), to geodeta nie miał prawa samowolnie przekazać tego pasa nabywcy. Jeżeli natomiast dokumenty sprzedaży przewidywały, że nabywca otrzymuje cały wydzielony pas drogi, to należało równocześnie ustanowić służebność dla sprzedającej (albo pozostawić jej udział we własności drogi). Wydaje się, że nastąpił tu błąd lub niedopatrzenie. Działanie geodety można ocenić jako wadliwe, o ile doprowadziło do sytuacji sprzecznej z tabelą podziałową lub z przepisami o zapewnieniu dostępu do drogi. W praktyce geodeta działa zapewne na zlecenie i według mapy podziału zaakceptowanej przez strony i urząd – jeżeli więc nastąpił błąd, odpowiedzialność leży po stronie całego procesu podziałowego.

Korekta danych w ewidencjach

Ewidencja (kataster) ma charakter przede wszystkim techniczno-informacyjny. Zawiera dane o gruntach, ich właścicielach, użytkach, powierzchniach, przebiegu granic itp. zgodnie z dokumentami źródłowymi. Wpisy w ewidencji nie mają same przez się mocy prawotwórczej – to księga wieczysta (jeśli jest założona dla nieruchomości) korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Ewidencja służy jednak ważnym celom: planowaniu, wymiarowi podatków, oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, statystyce, itp. Oznacza to, że aby zmienić wpis w EGiB co do właściciela czy przebiegu granicy, potrzebny jest dokument potwierdzający zaistnienie takiej zmiany własności lub granic.

W naszej sprawie możliwość korekty mapy i danych ewidencyjnych istnieje, o ile Pani dostarczy odpowiednie dowody na swoje prawo własności do spornego pasa. Takim dowodem może być np. historyczna decyzja podziałowa wraz z tabelą podziałową wskazującą właściciela poszczególnych nowo wydzielonych działek, albo akt notarialny lub inny dokument świadczący, że pas nie został sprzedany. Jeśli jednak okaże się, że formalnie cały pas działki został jednak przeniesiony na nabywcę, to droga korekty ewidencji pod kątem zmiany właściciela może być zamknięta (bo ewidencja już odzwierciedla wówczas formalny stan prawny – choć niezgodny z Pani przekonaniem).

Odzyskanie pasa drogi

Rekomenduję podjęcie równoległych działań: w pierwszej kolejności skompletowanie pełnej dokumentacji dotyczącej podziału z 1982 r., następnie kontynuowanie procedury administracyjnej (odwołanie/skarga) celem sprostowania ewidencji, a jednocześnie przygotowanie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Jednocześnie warto rozważyć negocjacje ugodowe z drugą stroną, gdyż być może jest ona skłonna uznać Pani roszczenia w zamian za uregulowanie swojego dojazdu w cywilizowany sposób.

Marginalnie zaznaczam, że jeżeli nabywca działek nr 2 i 3 (lub jego następcy prawni) od 1982 r. nieprzerwanie korzystają z pasa drogi jak właściciele (np. ogrodzili, utrzymują, nie dopuszczają innych do korzystania), nie uznają Pani praw do tego gruntu, a Pani nie podejmowała żadnych działań zmierzających do przerwania ich posiadania (np. wezwania, skargi, próby odzyskania władania), to mogło dojść do nabycia własności tego pasa przez zasiedzenie, najpóźniej z upływem 30 lat (czyli w 2012 r.), nawet jeśli ich posiadanie rozpoczęło się w złej wierze. Jeżeli doszło do zasiedzenia, Pani roszczenia windykacyjne i o uzgodnienie treści księgi wieczystej mogą być oddalone.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.