Zakup mieszkania ze służebnością, czy to dobry pomysł?

Zakup mieszkania obciążonego służebnością osobistą 

Niestety zakup mieszkania ze służebnością jest dość kłopotliwy. Kupuje się mieszkanie z lokatorem, którego niestety trzeba tolerować.

W orzeczeniu z 16 lipca 1980 r., III CZP 45/80 (OSPiKA 78/81, poz. 131) Sąd Najwyższy tak scharakteryzował różnice między służebnością gruntową a osobistą: „służebność osobista różni się od służebności gruntowej przede wszystkim tym, że przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby, podczas gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i stanowi jej część składową (art. 50 i 47 k.c.). Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz imiennie określonej osoby fizycznej także takim prawem, którego istota odpowiada treści służebności gruntowej. Takie obciążenie powoduje powstanie służebności osobistej, jednakowoż do każdej służebności osobistej stosuje się odpowiednie przepisy o służebności gruntowej, z zachowaniem odrębności wynikającej z charakteru służebności osobistej. Te odrębności sprowadzają się przede wszystkim do tego, że służebność osobista wygasa z reguły z chwilą śmierci uprawnionego, jednakże może być ona zastrzeżona po jego śmierci na rzecz jego rodziców, dzieci i współmałżonka (art. 299 i 301 § 2 k.c.), że nie można jej nabyć przez zasiedzenie (art. 292 i 304 k.c.) oraz że w określonych wypadkach służebność osobista może zostać zamieniona na rentę (art. 303 i 305 k.c.). Zakres służebności osobistej zostaje określony przede wszystkim przez czynność prawną ustanawiającą służebność, bowiem w ten właśnie sposób najczęściej służebność powstaje. Poza tym zakres służebności osobistej, jak i sposób jej wykonywania, określa się stosownie do osobistych potrzeb uprawnionego, charakteru służebności oraz przy uwzględnieniu miejscowych zwyczajów i zasady współżycia społecznego”.

Kto ponosi koszty eksploatacyjne mieszkania obciążonego służebnością osobistą - właściciel czy służebnik?

Przede wszystkim należy przeanalizować umowę ustanowienia służebności mieszkania. Bowiem zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie.

Zasadniczo opłaty związane z bieżącą eksploatacją mieszkania (opłaty za prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci itp.) należy traktować jako nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Oznacza to, że obowiązek uiszczania tych opłat spoczywa na osobie, na rzecz której ustanowiono prawo użytkowania mieszkania.

Osoba zamieszkująca lokal powinna wnosić te opłaty, chyba że w umowie wskazano, że ma je uiszczać właściciel nieruchomości.

Nieodpłatna służebność mieszkania

To, że służebność jest nieodpłatna, oznacza, że właściciel nie może żądać od lokatora opłat za korzystanie z nieruchomości.

Stosownie do art. 302 § 1 K.c. – mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Natomiast dla właściciela nieruchomości istotne znacznie będzie miał § 2 art. 302 K.c., stosownie do którego – do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

Według art. 258 K.c., w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy.

Czy właściciel powinien ponosić nakłady na nieruchomość obciążoną użytkowaniem?

Stosownie do art. 259 K.c., właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Art. 260 § 1 K.c. wskazuje, iż użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.

Opłaty związane z eksploatacją mieszkania czy domu (w tym opłaty na rzecz wspólnoty i za media dostarczone do mieszkania) są nakładami związanymi ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. To użytkownik nieruchomości powinien ponosić te nakłady.

Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 sierpnia 1980 r., sygn. akt. III CRN 145/80, zakres wymagań prawidłowej gospodarki (art. 256 K.c.): „określa charakter nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania, przyczynę i cel, dla którego zostało ono ustanowione, czas jego trwania. Nakłady użytkownika związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, nie ulegają zwrotowi (art. 260 § 1 zd. 1 w zw. z art. 262 K.c.)”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.