Zniesienie służebności drogi koniecznej

Czy posiadanie przez sąsiada innej działki wystarczy do zniesienia służebności?

Nie zawsze. Sam fakt, że właściciel nieruchomości władnącej posiada obok działkę rolną albo inną nieruchomość, nie powoduje automatycznie wygaśnięcia ani zniesienia służebności drogi koniecznej. Może to jednak być bardzo istotny argument, jeżeli przez tę działkę sąsiad może zapewnić sobie odpowiedni dostęp do drogi publicznej bez korzystania z Pańskiej nieruchomości.

W sądzie trzeba wykazać nie tylko istnienie alternatywnej działki, ale przede wszystkim to, że możliwy jest przez nią realny dojazd do nieruchomości władnącej. Znaczenie mają m.in. przebieg granic, połączenie z drogą publiczną, ukształtowanie terenu, możliwość urządzenia zjazdu, rodzaj gruntu, przeznaczenie nieruchomości oraz to, czy dostęp ma charakter trwały, a nie tylko teoretyczny.

Jeżeli alternatywny dojazd jest rzeczywiście odpowiedni, służebność może zostać uznana za zbędną. Jeżeli natomiast dojazd przez inną działkę byłby niemożliwy, nadmiernie utrudniony albo wymagałby dodatkowych decyzji lub prac o niepewnym rezultacie, samo powołanie się na posiadanie tej działki może nie wystarczyć.

Podstawy prawne służebności drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej jest szczególnym przypadkiem służebności gruntowej. Ogólne zasady służebności gruntowych wynikają z art. 285 i następnych Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należących do niej budynków gospodarskich, jej właściciel może żądać ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Przy ustanawianiu drogi koniecznej sąd powinien uwzględnić potrzeby nieruchomości pozbawionej dostępu oraz możliwie najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi wynikła z podziału albo sprzedaży gruntu, zasadą jest poszukiwanie przebiegu drogi przez grunty objęte daną czynnością, o ile jest to możliwe.

To samo założenie ma znaczenie przy późniejszym znoszeniu służebności. Jeżeli po ustanowieniu służebności powstał inny, wystarczający dostęp do drogi publicznej, sąd może uznać, że dalsze utrzymywanie obciążenia cudzego gruntu nie jest już uzasadnione.

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Pierwszą podstawą żądania jest art. 294 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

W praktyce trzeba więc wykazać łącznie dwie okoliczności. Po pierwsze, po ustanowieniu służebności nastąpiła zmiana stosunków, np. powstał nowy dostęp do drogi publicznej, zmienił się sposób zagospodarowania nieruchomości albo przejazdy stały się znacznie bardziej obciążające. Po drugie, służebność nie jest już konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości sąsiada.

Wynagrodzenie przy zniesieniu służebności na podstawie art. 294 Kodeksu cywilnego ma zrekompensować właścicielowi nieruchomości władnącej utratę prawa, które nadal może mieć pewną wartość, choć nie jest już konieczne. Wysokość wynagrodzenia zależy od okoliczności konkretnej sprawy i często wymaga opinii biegłego.

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Drugą podstawą jest art. 295 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.

Jest to dalej idąca przesłanka niż w art. 294 Kodeksu cywilnego. Nie wystarczy wykazać, że służebność jest mniej potrzebna albo że sąsiad korzysta z niej sporadycznie. Trzeba wykazać, że nie daje ona nieruchomości władnącej żadnej realnej korzyści gospodarczej, w szczególności nie jest potrzebna do dostępu do drogi publicznej ani do budynków gospodarskich.

W orzecznictwie podkreśla się, że droga konieczna nie służy ułatwianiu komunikacji z innymi, dalszymi nieruchomościami właściciela. Jeżeli więc przejazd przez cudzy grunt jest przydatny sąsiadowi głównie dlatego, że pozwala mu wygodniej dojeżdżać do innej działki, ale nie jest potrzebny nieruchomości władnącej, może to przemawiać za zniesieniem służebności.

Czy służebność może wygasnąć przez nieużywanie?

Tak. Zgodnie z art. 293 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Przy służebności przejazdu chodzi przede wszystkim o faktyczne niekorzystanie z drogi w zakresie odpowiadającym treści służebności.

Niewykonywanie służebności to jednak odrębna kwestia od jej zniesienia na podstawie art. 294 lub art. 295 Kodeksu cywilnego. Jeżeli sąsiad kwestionuje wygaśnięcie albo służebność nadal jest wpisana w księdze wieczystej, zwykle potrzebne będzie postępowanie sądowe albo zgodne oświadczenia stron pozwalające uporządkować stan prawny w księdze wieczystej.

Jakie dowody przygotować do sprawy?

Właściciel nieruchomości obciążonej powinien przygotować przede wszystkim odpisy ksiąg wieczystych nieruchomości obciążonej i władnącej, dokument ustanawiający służebność, mapy ewidencyjne, wypisy z rejestru gruntów oraz dokumenty pokazujące aktualny przebieg i sposób korzystania z drogi.

Przydatne mogą być także zdjęcia, nagrania, korespondencja z sąsiadem, dokumentacja dotycząca alternatywnego dojazdu, informacje o zjeździe z drogi publicznej, a w razie potrzeby opinia biegłego geodety albo rzeczoznawcy. Jeżeli argumentem jest działka rolna należąca do sąsiada, trzeba pokazać, że zapewnia ona nie tylko fizyczny przejazd, lecz także odpowiedni i trwały dostęp do nieruchomości władnącej.

W pozwie należy precyzyjnie wskazać, czy żądanie opiera się na szczególnej uciążliwości i braku konieczności służebności, czy na utracie przez nią wszelkiego znaczenia. Od tego zależy m.in. kwestia wynagrodzenia.

Co może zrobić sąd?

Sąd może oddalić żądanie, jeżeli uzna, że służebność nadal jest potrzebna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Może też znieść służebność za wynagrodzeniem, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 294 Kodeksu cywilnego, albo bez wynagrodzenia, jeżeli służebność utraciła wszelkie znaczenie w rozumieniu art. 295 Kodeksu cywilnego.

W niektórych sytuacjach, zamiast całkowitego zniesienia, praktycznie rozważana bywa zmiana sposobu wykonywania służebności, np. ograniczenie jej zakresu albo zmiana przebiegu, jeżeli całkowite usunięcie prawa byłoby zbyt daleko idące. Zależy to jednak od żądań stron, treści służebności i konkretnego układu nieruchomości.

FAQ

Czy mogę samodzielnie zamknąć drogę sąsiadowi?

Nie powinno się tego robić, dopóki służebność istnieje i jest wpisana albo skutecznie ustanowiona. Samowolne zamknięcie przejazdu może narazić właściciela nieruchomości obciążonej na spór sądowy, roszczenia posesoryjne albo żądanie przywrócenia możliwości korzystania z drogi.

Czy sąd zawsze zasądzi wynagrodzenie za zniesienie służebności?

Nie. Przy art. 294 Kodeksu cywilnego zniesienie następuje za wynagrodzeniem. Przy art. 295 Kodeksu cywilnego, gdy służebność utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia bez wynagrodzenia.

Czy działka rolna sąsiada może być uznana za wystarczający dostęp?

Może, ale nie automatycznie. Sąd ocenia, czy przez tę działkę można zapewnić odpowiedni dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości władnącej. Znaczenie mają warunki terenowe, możliwość urządzenia przejazdu, legalność zjazdu oraz trwałość takiego rozwiązania.

Czy brak korzystania z drogi przez kilka lat wystarczy?

Do wygaśnięcia służebności przez niewykonywanie co do zasady potrzebny jest okres 10 lat. Krótszy brak korzystania może być dowodem pomocniczym, ale sam w sobie zwykle nie przesądza o wygaśnięciu służebności.

Czy znaczenie ma to, że służebność powstała przed podziałem nieruchomości?

Tak, może mieć znaczenie przy ocenie historii ustanowienia służebności i jej obecnej funkcji. Jeżeli po podziale albo późniejszych zmianach sąsiad uzyskał inny odpowiedni dostęp, właściciel nieruchomości obciążonej może powoływać się na zmianę stosunków albo utratę znaczenia służebności.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji posiadanie przez sąsiada działki rolnej przylegającej do pasa służebności może być ważnym argumentem, ale nie jest automatyczną podstawą do wykreślenia służebności. Najważniejsze jest wykazanie, że przez tę działkę sąsiad może zapewnić swojej nieruchomości odpowiedni dostęp do drogi publicznej, a dalsze korzystanie z Pańskiego gruntu nie jest konieczne.

Jeżeli służebność jest szczególnie uciążliwa i nie jest już konieczna, podstawą może być art. 294 Kodeksu cywilnego. Jeżeli natomiast utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, można żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia na podstawie art. 295 Kodeksu cywilnego. W praktyce powodzenie sprawy zależy od dokumentów, map, stanu faktycznego w terenie i prawidłowego sformułowania żądania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 1964 r., sygn. akt III CO 61/64
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 1999 r., sygn. akt III CKN 467/98
4. Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 5 grudnia 2012 r., sygn. akt III Ca 283/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.