Przeniesienie dożywocia na inną nieruchomość

Czy można przenieść dożywocie na inną nieruchomość?

W ścisłym znaczeniu prawnym dożywocia nie przenosi się jednostronnie tak, jakby był to zwykły wpis techniczny w księdze wieczystej. Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908-916 Kodeksu cywilnego. Jej istotą jest to, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, chyba że strony inaczej określiły zakres świadczeń.

Jeżeli właściciele chcą sprzedać dom obciążony dożywociem i jednocześnie kupić dożywotnikowi inne mieszkanie, trzeba najpierw ustalić, czy dożywotnik wyraża zgodę na zmianę. Zgoda ta powinna być realna, świadoma i odpowiednio udokumentowana. W praktyce najczęściej rozważa się zmianę dotychczasowej umowy dożywocia, rozwiązanie jej za porozumieniem stron, ustanowienie nowych zabezpieczeń na innej nieruchomości albo zawarcie nowej umowy, która w sposób bezpieczny odtwarza uprawnienia dożywotnika.

Podstawą do takich ustaleń jest autonomia stron prawa cywilnego, w tym zasada swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak pamiętać, że swoboda umów nie pozwala pozbawić dożywotnika jego praw bez jego zgody ani obejść przepisów chroniących osobę uprawnioną. Dlatego przy planowaniu transakcji warto od razu przeanalizować zmianę treści umowy dożywocia i sposób jej ujawnienia w księdze wieczystej.

Zakup nieruchomości obciążonej dożywociem

Kupno nieruchomości z ujawnionym dożywociem jest dla nabywcy ryzykowne. Nieruchomość w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego może być przedmiotem obrotu, ale z art. 910 Kodeksu cywilnego wynika, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. W razie dalszego zbycia takiej nieruchomości nabywca może ponosić odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem, z zastrzeżeniem świadczeń wymagalnych wcześniej.

Dodatkowo, jeżeli zobowiązany z tytułu umowy dożywocia zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. To ważne dla kupującego, bo transakcja może uruchomić nie tylko obowiązki wobec dożywotnika, ale również dalsze roszczenia związane ze sposobem wykonywania umowy.

Oznacza to, że kupujący nie powinien zakładać, iż samo ustne zapewnienie sprzedających albo plan zakupu innego lokalu dla dożywotnika wystarczy do usunięcia obciążenia. Dopóki prawo dożywocia istnieje i jest ujawnione w księdze wieczystej, może istotnie ograniczać swobodne korzystanie z nieruchomości oraz obciążać nabywcę obowiązkami wobec dożywotnika.

Najbezpieczniejszy wariant dla kupującego to nabycie nieruchomości dopiero po doprowadzeniu przez sprzedających do stanu, w którym prawo dożywocia zostało skutecznie zniesione, zmienione albo zastąpione innym rozwiązaniem, a księga wieczysta nie wykazuje już tego obciążenia. W umowie przedwstępnej warto wskazać wprost, że zawarcie umowy sprzedaży nastąpi dopiero po przedstawieniu dokumentów pozwalających wykreślić wpis albo po prawomocnym wykreśleniu wpisu.

Wgląd w księgi wieczyste przed zakupem nieruchomości

Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy trzeba sprawdzić aktualną treść księgi wieczystej. Dożywocie, służebność osobista mieszkania, użytkowanie oraz inne prawa i roszczenia ujawnia się zasadniczo w dziale III księgi wieczystej. Dział IV dotyczy hipoteki, dlatego nie należy ograniczać analizy wyłącznie do obciążeń hipotecznych.

Treść księgi wieczystej można sprawdzić przez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, jeżeli zna się numer księgi. Samo sprawdzenie aktualnej treści księgi nie zawsze wystarczy. W sprawach dotyczących dożywocia ważne są także dokumenty stanowiące podstawę wpisu, przede wszystkim akt notarialny umowy dożywocia albo późniejsze akty zmieniające treść uprawnień. Dostęp do akt księgi wieczystej wymaga co do zasady interesu prawnego albo współdziałania właściciela.

Przy analizie wpisów trzeba pamiętać, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Kupujący nie powinien więc traktować dożywocia jak zwykłego, łatwego do pominięcia zapisu. W praktyce sprawa przypomina inne przypadki, w których nabywca rozważa zakup mieszkania z obciążeniem, ale dożywocie zwykle wiąże się z szerszym zakresem świadczeń niż typowa służebność mieszkania.

Jeżeli w księdze ujawniono stare, nieaktualne albo wygasłe prawa, trzeba doprowadzić do ich wykreślenia na podstawie właściwego dokumentu. W podobnych sprawach praktyczne znaczenie ma także wykreślenie służebności z KW, choć przy dożywociu należy każdorazowo sprawdzić, jaka dokładnie czynność albo orzeczenie może być podstawą wpisu.

Służebność mieszkania a dożywocie

W praktyce często myli się dożywocie ze służebnością osobistą mieszkania. Służebność mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym, które pozwala osobie uprawnionej korzystać z mieszkania albo domu w oznaczonym zakresie. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Dożywocie jest szerszą konstrukcją. Jeżeli strony nie postanowiły inaczej, osoba zobowiązana powinna przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Umowa może jednak określać świadczenia inaczej, dlatego decydujące znaczenie ma treść aktu notarialnego.

Jeżeli w księdze wieczystej widnieje słowo dożywocie, trzeba ustalić, czy chodzi o umowę dożywocia, o służebność osobistą ustanowioną dożywotnio, czy o kilka powiązanych praw. Dla kupującego różnica jest zasadnicza, bo zakres obowiązków i sposób usunięcia obciążenia mogą być inne. Pomocna może być również ogólna charakterystyka umowy dożywocia.

Jak bezpiecznie wyjść z dożywocia przed sprzedażą?

Właściciele nieruchomości obciążonej dożywociem mają kilka możliwych dróg, ale żadna z nich nie powinna być przeprowadzana wyłącznie ustnie. Po pierwsze, strony mogą porozumieć się co do zmiany dotychczasowej umowy i zabezpieczenia dożywotnika na innej nieruchomości. Po drugie, mogą rozwiązać dotychczasową umowę za zgodą stron i uregulować rozliczenia albo nowe świadczenia. Po trzecie, w razie konfliktu można rozważyć drogę sądową.

Sądowa ingerencja w dożywocie jest przewidziana w art. 913 Kodeksu cywilnego. Jeżeli między dożywotnikiem a zobowiązanym powstaną takie stosunki, że nie można wymagać od nich dalszej bezpośredniej styczności, sąd może zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych sąd może rozwiązać umowę dożywocia, jeżeli żąda tego zobowiązany albo dożywotnik będący zbywcą nieruchomości. Przy omawianiu wyjścia z dożywocia trzeba więc odróżnić dobrowolne porozumienie stron od sytuacji, w której potrzebne jest rozwiązanie dożywocia przez sąd.

Jeżeli plan polega na zakupie innego mieszkania dla dożywotnika, należy zadbać, aby nowa nieruchomość rzeczywiście zapewniała mu warunki odpowiadające treści dotychczasowych uprawnień. W przeciwnym razie dożywotnik może odmówić zgody, a próba sprzedaży domu bez usunięcia obciążenia może doprowadzić do sporu z kupującym albo do odpowiedzialności sprzedających.

Zrzeczenie się dożywocia przez uprawnionego

Dożywotnik może zgodzić się na rezygnację z przysługujących mu uprawnień, ale taka decyzja musi być świadoma i bezpiecznie udokumentowana. Ponieważ dożywocie dotyczy nieruchomości i księgi wieczystej, w praktyce nie powinno poprzestawać się na prywatnym oświadczeniu. Notariusz powinien ocenić, czy potrzebny jest akt notarialny, oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym albo inny dokument mogący stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Zrzeczenie się nie powinno być pozorne. Jeżeli strony formalnie likwidują dożywocie tylko po to, aby sprzedać nieruchomość, ale nie zapewniają dożywotnikowi żadnego realnego zabezpieczenia, może to wywołać dalsze spory rodzinne, majątkowe, a w skrajnych przypadkach także zarzuty dotyczące pokrzywdzenia osoby starszej albo zależnej. W tej części szczególnie istotne jest prawidłowe zwolnienie nieruchomości z dożywocia.

Po złożeniu skutecznego oświadczenia albo zawarciu odpowiedniej umowy trzeba jeszcze złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu. Kupujący powinien dopilnować, aby nie płacić pełnej ceny za nieruchomość obciążoną, jeżeli strony umawiały się na sprzedaż nieruchomości wolnej od dożywocia.

Umowa przedwstępna, notariusz i koszty

Jeżeli kupujący mimo obciążenia chce zarezerwować nieruchomość, rozsądnym rozwiązaniem jest umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. W takiej umowie można dokładnie opisać obowiązki sprzedających: uzyskanie zgody dożywotnika, zawarcie odpowiednich aktów notarialnych, złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz przedstawienie aktualnego odpisu księgi wieczystej bez obciążenia.

Umowy przenoszące własność nieruchomości wymagają formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Forma aktu notarialnego jest również standardem przy czynnościach zmieniających albo rozwiązujących umowę dożywocia, jeżeli mają one wywołać skutki w sferze praw do nieruchomości i księgi wieczystej.

Koszty zależą od wartości nieruchomości, rodzaju czynności, liczby wypisów, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłat sądowych za wpisy w księdze wieczystej. Maksymalne stawki taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, ale wynagrodzenie notariusza można zwykle negocjować w granicach tych stawek.

FAQ

Czy dożywocie można przepisać na inne mieszkanie?

Można doprowadzić do zmiany sytuacji prawnej tak, aby dożywotnik miał zabezpieczenie na innej nieruchomości, ale wymaga to jego zgody i odpowiednich czynności notarialnych. Nie jest to jednostronne przeniesienie wpisu z jednej księgi wieczystej do drugiej.

Czy kupujący przejmie obowiązki wobec dożywotnika?

Jeżeli kupujący nabędzie nieruchomość nadal obciążoną dożywociem, musi liczyć się z przejęciem odpowiedzialności za świadczenia związane z tym prawem. Dlatego w interesie kupującego jest doprowadzenie do wykreślenia obciążenia przed zawarciem umowy sprzedaży albo odpowiednie zabezpieczenie się w umowie.

Czy wystarczy, że sprzedający kupią dożywotnikowi nowe mieszkanie?

Nie zawsze. Sam zakup innego mieszkania nie usuwa automatycznie dożywocia z dotychczasowej nieruchomości. Potrzebna jest zgoda dożywotnika i dokumenty pozwalające zmienić albo wykreślić wpis w księdze wieczystej.

Czy sąd może rozwiązać umowę dożywocia?

Tak, ale tylko w wyjątkowych przypadkach. Częściej sąd może zamienić uprawnienia dożywotnika na dożywotnią rentę, jeżeli relacje między stronami są takie, że nie można wymagać od nich dalszej bezpośredniej styczności.

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej sprzedaży?

Umowa powinna jasno wskazywać, że sprzedający mają doprowadzić do usunięcia dożywocia, określać termin, wymagane dokumenty, sposób rozliczenia zadatku albo zaliczki i konsekwencje niewykonania tego obowiązku. Przy nieruchomości obciążonej dożywociem warto zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza.

Podsumowanie

Przeniesienie dożywocia na inną nieruchomość jest możliwe tylko jako wynik odpowiednio przygotowanego porozumienia albo innej czynności prawnej, a nie jako jednostronna decyzja właściciela. Kluczowe znaczenie ma zgoda dożywotnika, forma notarialna, analiza treści dotychczasowej umowy oraz doprowadzenie do prawidłowych wpisów w księgach wieczystych.

Kupujący dom obciążony dożywociem powinien zachować szczególną ostrożność. Najbezpieczniej domagać się, aby sprzedający przed sprzedażą usunęli obciążenie albo przedstawili rozwiązanie, które nie przeniesie na kupującego obowiązków wobec dożywotnika.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 46, art. 140, art. 158, art. 244, art. 252, art. 296, art. 299, art. 301-302, art. 353¹ oraz art. 908-916.

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147, w szczególności art. 7.

3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566.

4. Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości - wyszukiwarka ksiąg wieczystych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.