Niezgodność w wymiarach służebności drogi koniecznej

Przepisy dotyczące służebności drogi koniecznej

Ustawodawca na służebności drogi koniecznej skoncentrował się w art. 145 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi:

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”

Służebność drogi koniecznej jest specyficznym (z uwagi na funkcje) rodzajem służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.). Skoro do ustanowienia odnośnej służebności doszło w formie aktu notarialnego – czyli w sposób przewidziany w art. 245 K.c. (w związku z art. 158 K.c.) – to w treści rzeczonego aktu trzeba szukać (przynajmniej części) odpowiedzi na wskazane przez Pana wątpliwości.

Niezgodność treści mapy ewidencyjnej z treścią aktu notarialnego

Z pewnością do ustanowienia służebności nie jest uprawniony organ administracji (np. prowadzący ewidencję gruntów i budynków).

Jedną z przyczyn różnych problemów, z którymi boryka się bardzo wiele osób, jest niskiej jakości obowiązujące w Polsce prawo z zakresu nieruchomości. Być może problemów byłoby mniej, gdyby funkcjonował jeden system oficjalnego ewidencjonowania nieruchomości; nadal są dwa takie systemy – księgi wieczyste oraz ewidencja gruntów i budynków (zwana także „katastrem nieruchomości”) – i nie zanosi się na rychłą zmianę tego stanu rzeczy. Skoro ustanowiono służebność o określonych parametrach, to powinna być ona uwzględniona w ewidencji gruntów i budynków; być może (zapewne na wniosek kogoś zainteresowanego) uda się doprowadzić do uzgodnienia treści mapy ewidencyjnej z treścią aktu notarialnego, w którym ustanowiono rzeczoną służebność – być może ktoś obecny podczas przygotowywania lub sporządzania odnośnego aktu notarialnego pamięta przyczyny wskazania określonych parametrów objętego służebnością gruntu (współcześnie szerokość 4 metrów i więcej jest często stosowana w przypadku służebności przejazdu, nawet bez określenia „służebność drogi koniecznej”). Proponuję także sprawdzić, czy w owym akcie notarialnym użyto nazwy „służebność drogi koniecznej” lub „droga konieczna” – niekiedy używa się innych nazw (właściwych służebnością gruntowym), choć faktycznie chodzi o służebność drogi koniecznej.

Plany zagospodarowania przestrzennego nie kreują służebności. Zupełnie inna jest rola takich planów oraz innych dokumentów z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego (co można sprawdzić zwłaszcza w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Być może zaplanowano wprowadzenie zmian w przyszłości (hipoteza).

Ustanowienie służebności drogi koniecznej faktycznie bezużytecznej

Jeżeli Pańska nieruchomość rzeczywiście (w zakresie stanu faktycznego) jest o kilkadziesiąt centymetrów dłuższa, niż wskazano w oświadczeniu o ustanowieniu służebności, to może pojawić się wątpliwość. Dosłowne znaczenie wskazywałoby na to, że służebność właściwie jest bezużyteczna lub nawet swoiście bezsensowna – bo przecież nie ustanowiono jej po to, by kilkadziesiąt centymetrów przeskakiwać lub przelatywać. Dlatego warto przywołać treść artykułu 65 K.c.:

„§ 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.”

Wydaje się wątpliwe, by celem złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności było ustanowienie służebności faktycznie bezużytecznej. Poza tym dawniej (zwłaszcza w „stosunkach wiejskich”) była mniejsza precyzja pomiarów gruntów niż aktualnie. Różne mogą być przyczyny różnic – powierzchnia różnicy nie daje szansy na wielki zarobek.

Skoro służebność ustanowiono nieodpłatnie, to oczywistym jest brak możliwości żądania opłat – tytułem potencjalnego zarobku. Za to pojawia się (w związku z niskiej jakości prawem w tym zakresie) problem z tym, co oznacza odpłatność albo nieodpłatność – w kontekście służebności. Z pewnością właściciele nieruchomości obciążonych służebnościami nie są zobowiązani dokładać do innych ludzi lub do zwiększania użyteczności nieruchomości władnących – także w przypadku służebności drogi koniecznej znajduje zastosowanie podstawowa terminologia z zakresu służebności (wskazana głównie w art. 285 K.c.). Jednak sformułowanie „nieodpłatnie” może dawać właścicielowi (jakiejkolwiek) nieruchomości władnącej argument (a przynajmniej okazję) do twierdzenia, jakoby nie miał obowiązku refundować stosownych kosztów (zwłaszcza związanych z obciążeniami podatkowymi).

Zmiana warunków na których ustanowiono służebność

Jeżeli Pan uważa, że trzeba zmienić warunki, na których ustanowiono służebność, to jest Pan uprawniony skierować sprawę na drogę sądową – w ramach swoiście rozumianego sposobu wykonywania służebności (choć nie da się wykluczyć także bardziej zawężającego rozumienia art. 291 K.c.). Podobnie rzecz przedstawia się z (ewentualnym) żądaniem: zmiany odpłatnie sposobu wykonywania służebności (art. 291 K.c.), zniesienia służebności odpłatnie (art. 294 K.c.) albo nieodpłatnie (art. 295 K.c.). Jednak proszę pamiętać, że żądanie jakiejś zmiany spośród wskazanych w tym akapicie „wariantów” bazowałoby na założeniu, że ta służebność nadal obciąża należącą do Pana nieruchomość – co wydawać się może dyskusyjne z uwagi na podaną przez Pana informację.

Odnośnie do Pańskich słów, cytuję: „(..) jeśli właściciele działki władnącej nie wykonywali nigdy wskazanej w akcie notarialnym służebności (…)” – proszę zestawić sytuację z treścią artykułu 293 K.c.:

„§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.”

Dość często trudno jest udowodnić, że coś (np. korzystanie z jakiejś rzeczy) nie miało miejsca; chociażby trudne mogłoby być wykazanie, że dany człowiek nigdy nie korzystał z określonego autobusu lub wagonu kolejowego. Niekiedy jest to możliwe – np. przez wykazanie, że ktoś korzysta (zwłaszcza stale) z innej możliwości dojazdu (a więc staje się przynajmniej bardzo prawdopodobne niewykonywanie służebności przez ileś lat). W razie sporu w (ewentualnym) postępowaniu sądowym duże znaczenie miałoby wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Wygaśnięcie służebności gruntowej na skutek niewykonywania

Proszę rozważyć, jakie byłyby szanse udowodnienia przez Pana, że służebność wygasła. W przypadku poważnego sporu w postępowaniu przed sądem przydałaby się odpowiednia aktywność (art. 232 K.p.c.). Być może udałoby się przekonać właściciela nieruchomości władnącej do rezygnacji z odnośnej służebności – oświadczenie o rezygnacji ze służebności powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. Przyczynić do tego mogłaby się rzeczowa rozmowa lub wezwanie korespondencyjne – najlepiej wysłane listem poleconym (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). W grę mogłoby wchodzić także (objęte niską opłatą sądową) zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – art. 917 i art. 918 K.c. w związku z artykułami: od 184 do 186 K.p.c.

Przyda się Panu opracowanie własnej strategii. Jeżeli odnośna służebność wygasła przed kilkunastu laty, to żądanie w związku z nią pieniędzy (np. w ramach refundacji części podatku) wydaje się mało prawdopodobne – z uwagi na okresy przedawnienia roszczeń (art. 118 K.c.). Pańskie stanowisko – w ramach negocjacji, a zwłaszcza w sytuacji spornej (np. przed sądem) powinno być konsekwentne oraz jednoznaczne. Jeśli służebność wygasła, to bezprzedmiotowe byłoby żądanie zmian w jej wykonywaniu lub żądanie zniesienia służebności – za to w grę mogłoby wchodzić żądanie stwierdzenia na drodze sądowej, że służebność wygasła. Również w przypadku negocjacji przydać się może rozwaga, np. żądanie wnoszenia opłat lub domaganie się rezygnacji ze służebności świadczyłoby o tym, że (Pańskim zdaniem) nie doszło do wygaśnięcia służebności.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.