Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niezgodność w wymiarach służebności drogi koniecznej

Janusz Polanowski • Opublikowane: 28-09-2018

Na mojej działce została ustanowiona bezpłatnie droga konieczna dla szwagra, a właściwie służebność obejmuje każdoczesnego właściciela działki sąsiedniej. Okazało się, że rzeczywisty stan służebności nie odpowiada parametrom opisanym w akcie notarialnym. To znaczy – w akcie droga konieczna ma szer. 4 m i dł. 33 m. W rzeczywistości długość wynosi 33,70 m i 3 m szerokości. Służebność została ustanowiona w latach 90-tych. W mapach i planie zagospodarowania terenu jest wpisana szerokość 3 m. Nie mam pojęcia, skąd się wzięły te różnice. Jeśli właściciele działki władnącej nie wykonywali nigdy wskazanej w akcie służebności, czy mogę żądać zmiany treści służebności na zgodną ze stanem faktycznym i stosownej zapłaty?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Ustawodawca na służebności drogi koniecznej skoncentrował się w art. 145 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi:

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”

Służebność drogi koniecznej jest specyficznym (z uwagi na funkcje) rodzajem służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.). Skoro do ustanowienia odnośnej służebności doszło w formie aktu notarialnego – czyli w sposób przewidziany w art. 245 K.c. (w związku z art. 158 K.c.) – to w treści rzeczonego aktu trzeba szukać (przynajmniej części) odpowiedzi na wskazane przez Pana wątpliwości. Z pewnością do ustanowienia służebności nie jest uprawniony organ administracji (np. prowadzący ewidencję gruntów i budynków).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jedną z przyczyn różnych problemów, z którymi boryka się bardzo wiele osób, jest niskiej jakości obowiązujące w Polsce prawo z zakresu nieruchomości. Być może problemów byłoby mniej, gdyby funkcjonował jeden system oficjalnego ewidencjonowania nieruchomości; nadal są dwa takie systemy – księgi wieczyste oraz ewidencja gruntów i budynków (zwana także „katastrem nieruchomości”) – i nie zanosi się na rychłą zmianę tego stanu rzeczy. Skoro ustanowiono służebność o określonych parametrach, to powinna być ona uwzględniona w ewidencji gruntów i budynków; być może (zapewne na wniosek kogoś zainteresowanego) uda się doprowadzić do uzgodnienia treści mapy ewidencyjnej z treścią aktu notarialnego, w którym ustanowiono rzeczoną służebność – być może ktoś obecny podczas przygotowywania lub sporządzania odnośnego aktu notarialnego pamięta przyczyny wskazania określonych parametrów objętego służebnością gruntu (współcześnie szerokość 4 metrów i więcej jest często stosowana w przypadku służebności przejazdu, nawet bez określenia „służebność drogi koniecznej”). Proponuję także sprawdzić, czy w owym akcie notarialnym użyto nazwy „służebność drogi koniecznej” lub „droga konieczna” – niekiedy używa się innych nazw (właściwych służebnością gruntowym), choć faktycznie chodzi o służebność drogi koniecznej.

Plany zagospodarowania przestrzennego nie kreują służebności. Zupełnie inna jest rola takich planów oraz innych dokumentów z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego (co można sprawdzić zwłaszcza w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Być może zaplanowano wprowadzenie zmian w przyszłości (hipoteza).

Jeżeli Pańska nieruchomość rzeczywiście (w zakresie stanu faktycznego) jest o kilkadziesiąt centymetrów dłuższa, niż wskazano w oświadczeniu o ustanowieniu służebności, to może pojawić się wątpliwość. Dosłowne znaczenie wskazywałoby na to, że służebność właściwie jest bezużyteczna lub nawet swoiście bezsensowna – bo przecież nie ustanowiono jej po to, by kilkadziesiąt centymetrów przeskakiwać lub przelatywać. Dlatego warto przywołać treść artykułu 65 K.c.:

„§ 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.”

Wydaje się wątpliwe, by celem złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności było ustanowienie służebności faktycznie bezużytecznej. Poza tym dawniej (zwłaszcza w „stosunkach wiejskich”) była mniejsza precyzja pomiarów gruntów niż aktualnie. Różne mogą być przyczyny różnic – powierzchnia różnicy nie daje szansy na wielki zarobek.

Skoro służebność ustanowiono nieodpłatnie, to oczywistym jest brak możliwości żądania opłat – tytułem potencjalnego zarobku. Za to pojawia się (w związku z niskiej jakości prawem w tym zakresie) problem z tym, co oznacza odpłatność albo nieodpłatność – w kontekście służebności. Z pewnością właściciele nieruchomości obciążonych służebnościami nie są zobowiązani dokładać do innych ludzi lub do zwiększania użyteczności nieruchomości władnących – także w przypadku służebności drogi koniecznej znajduje zastosowanie podstawowa terminologia z zakresu służebności (wskazana głównie w art. 285 K.c.). Jednak sformułowanie „nieodpłatnie” może dawać właścicielowi (jakiejkolwiek) nieruchomości władnącej argument (a przynajmniej okazję) do twierdzenia, jakoby nie miał obowiązku refundować stosownych kosztów (zwłaszcza związanych z obciążeniami podatkowymi).

Jeżeli Pan uważa, że trzeba zmienić warunki, na których ustanowiono służebność, to jest Pan uprawniony skierować sprawę na drogę sądową – w ramach swoiście rozumianego sposobu wykonywania służebności (choć nie da się wykluczyć także bardziej zawężającego rozumienia art. 291 K.c.). Podobnie rzecz przedstawia się z (ewentualnym) żądaniem: zmiany odpłatnie sposobu wykonywania służebności (art. 291 K.c.), zniesienia służebności odpłatnie (art. 294 K.c.) albo nieodpłatnie (art. 295 K.c.). Jednak proszę pamiętać, że żądanie jakiejś zmiany spośród wskazanych w tym akapicie „wariantów” bazowałoby na założeniu, że ta służebność nadal obciąża należącą do Pana nieruchomość – co wydawać się może dyskusyjne z uwagi na podaną przez Pana informację.

Odnośnie do Pańskich słów, cytuję: „(..) jeśli właściciele działki władnącej nie wykonywali nigdy wskazanej w akcie notarialnym służebności (…)” – proszę zestawić sytuację z treścią artykułu 293 K.c.:

„§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.”

Dość często trudno jest udowodnić, że coś (np. korzystanie z jakiejś rzeczy) nie miało miejsca; chociażby trudne mogłoby być wykazanie, że dany człowiek nigdy nie korzystał z określonego autobusu lub wagonu kolejowego. Niekiedy jest to możliwe – np. przez wykazanie, że ktoś korzysta (zwłaszcza stale) z innej możliwości dojazdu (a więc staje się przynajmniej bardzo prawdopodobne niewykonywanie służebności przez ileś lat). W razie sporu w (ewentualnym) postępowaniu sądowym duże znaczenie miałoby wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Proszę rozważyć, jakie byłyby szanse udowodnienia przez Pana, że służebność wygasła. W przypadku poważnego sporu w postępowaniu przed sądem przydałaby się odpowiednia aktywność (art. 232 K.p.c.). Być może udałoby się przekonać właściciela nieruchomości władnącej do rezygnacji z odnośnej służebności – oświadczenie o rezygnacji ze służebności powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. Przyczynić do tego mogłaby się rzeczowa rozmowa lub wezwanie korespondencyjne – najlepiej wysłane listem poleconym (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). W grę mogłoby wchodzić także (objęte niską opłatą sądową) zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – art. 917 i art. 918 K.c. w związku z artykułami: od 184 do 186 K.p.c.

Przyda się Panu opracowanie własnej strategii. Jeżeli odnośna służebność wygasła przed kilkunastu laty, to żądanie w związku z nią pieniędzy (np. w ramach refundacji części podatku) wydaje się mało prawdopodobne – z uwagi na okresy przedawnienia roszczeń (art. 118 K.c.). Pańskie stanowisko – w ramach negocjacji, a zwłaszcza w sytuacji spornej (np. przed sądem) powinno być konsekwentne oraz jednoznaczne. Jeśli służebność wygasła, to bezprzedmiotowe byłoby żądanie zmian w jej wykonywaniu lub żądanie zniesienia służebności – za to w grę mogłoby wchodzić żądanie stwierdzenia na drodze sądowej, że służebność wygasła. Również w przypadku negocjacji przydać się może rozwaga, np. żądanie wnoszenia opłat lub domaganie się rezygnacji ze służebności świadczyłoby o tym, że (Pańskim zdaniem) nie doszło do wygaśnięcia służebności.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Włączenie drogi służebnej do systemu dróg miejskich

Jestem mieszkańcem osiedla, dla którego właścicielka działki ustaliła służebność przejazdu. Służebność ta jest wpisana do KW i jest to jedyna...

Brak możliwości przejazdu, do kogo wystąpić o drogę dojazdową?

Posiadam wąską działkę, na której stoi mój dom oraz garaż, dalej jest ogród i drugi garaż. Moja mama odpisała połowę tej działki (ogród...

Dbanie o drogę służebną tylko przez właścicieli

Na naszej działce jest droga służebna dla sąsiadów. Niestety dbamy o nią tylko my – w kwestii remontu, utrzymywania, plewienia. Dodatkowo...

Gmina przeoczyła działkę sąsiada, projektując drogę gminną - brak dojazdu

Kupiłem działkę budowlaną, do której prowadzi droga gminna. Droga ta istnieje i fizycznie, i na mapach. Działki, przez które przechodzi droga, są...

Przejazd osób trzecich drogą służebną

W akcie notarialnym mam zagwarantowaną służebność gruntową przejazdu i doprowadzenia mediów, droga ta jest też pasem technicznym, ponieważ przebiega...

Kupno działki bez udziału w drodze i ustanowienie służebności drogi koniecznej

Jestem właścicielem działki oraz udziałów w drodze łączącej kilka działek z drogą publiczną. Ostatnio pewna osoba kupiła dwie działki bez...

Problem z sąsiadem i drogą

Mam problem z sąsiadem i drogą. Otóż, w akcie notarialnym mam zapisaną służebność dojazdu z jasno określoną szerokością drogi, jak...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »