Służebność a wykup działki przez gminę

Najpierw ustal podstawę działania gminy

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy wydzielona część działki ma zostać przez gminę nabyta na podstawie umowy, czy też była wydzielona pod drogę publiczną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ma to duże znaczenie dla dalszego postępowania.

Jeżeli jest to zwykły wykup umowny, gmina może dążyć do nabycia nieruchomości bez obciążeń, ponieważ służebność przechodu i przejazdu obniża użyteczność gruntu i komplikuje przyszłą inwestycję drogową. Wtedy warunek dostarczenia dokumentu potwierdzającego zrzeczenie się służebności bywa praktycznie zrozumiały, choć warto żądać od gminy pisemnego wskazania, jakiego dokładnie dokumentu oczekuje.

Jeżeli natomiast działka została wydzielona pod drogę publiczną w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, konieczne jest sprawdzenie decyzji podziałowej. W określonych przypadkach prawo własności takiej działki przechodzi na właściwą jednostkę samorządu terytorialnego z mocy prawa, a właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Wtedy nie należy ograniczać się do ustnych informacji urzędu, lecz wystąpić o pisemne stanowisko gminy, w tym o wyjaśnienie, czy chodzi o wykup, odszkodowanie, czy uregulowanie księgi wieczystej.

Na czym polega służebność gruntowa

Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć służebnością na rzecz właściciela innej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości władnącej może w oznaczonym zakresie korzystać z nieruchomości obciążonej, np. przechodzić lub przejeżdżać przez wydzielony pas gruntu.

Służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością, a nie wyłącznie z konkretną osobą. Dlatego po sprzedaży działki władnącej uprawnienie do korzystania ze służebności przechodzi na kolejnych właścicieli tej działki. Z tego powodu gmina słusznie interesuje się nie dawnymi kupującymi jako osobami prywatnymi, lecz aktualnym właścicielem nieruchomości władnącej.

Jeżeli służebność jest ujawniona w księdze wieczystej, samo ustne oświadczenie albo zwykłe pismo nie wystarczy do jej usunięcia. Potrzebna jest podstawa do wykreślenia wpisu, najczęściej dokument obejmujący zrzeczenie się prawa przez uprawnionego albo prawomocne orzeczenie sądu.

Dobrowolne zrzeczenie się służebności

Najprostszym rozwiązaniem jest dobrowolne zrzeczenie się służebności przez właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli służebność jest wpisana do księgi wieczystej, do jej wygaśnięcia i wykreślenia potrzebne jest dochowanie wymogów formalnych właściwych dla postępowania wieczystoksięgowego. W praktyce urząd albo notariusz często oczekuje oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym, a następnie wniosku do sądu wieczystoksięgowego.

Trzeba jednak podkreślić, że zrzeczenia nie składa każdy dawny nabywca z umowy sprzedaży, lecz aktualny uprawniony. Jeśli działka władnąca została sprzedana, odziedziczona albo objęta wspólnością majątkową, krąg osób uprawnionych może być inny niż wiele lat temu.

Praktyczne działania warto zacząć od sprawdzenia księgi wieczystej nieruchomości władnącej i obciążonej, wypisu z rejestru gruntów oraz treści aktu notarialnego, w którym ustanowiono służebność. Te dokumenty pozwalają ustalić, na czyją rzecz prawo zostało ustanowione i czy nadal figuruje w księdze wieczystej.

Co zrobić, gdy nie ma kontaktu z właścicielami działki władnącej

Brak telefonu, adresu e-mail albo osobistego kontaktu z właścicielami nie oznacza, że sprawa jest nierozwiązywalna. W pierwszej kolejności należy ustalić aktualny stan prawny nieruchomości władnącej. Pomocne mogą być: numer księgi wieczystej, dane z ewidencji gruntów, dokumenty z dawnej sprzedaży oraz informacje z akt księgi wieczystej.

Jeżeli zna Pani aktualnego właściciela, ale nie zna jego miejsca pobytu, w postępowaniu sądowym możliwe jest zastosowanie właściwych mechanizmów procesowych, w tym ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu, o ile zostaną spełnione ustawowe warunki. Nie zastępuje to jednak wcześniejszej próby rzetelnego ustalenia adresu.

W piśmie do gminy warto zażądać wskazania, czy urząd oczekuje wyłącznie zrzeczenia się służebności, czy dopuszcza również prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające wygaśnięcie albo zniesienie służebności. To ważne, ponieważ w wielu sprawach brak dobrowolnego oświadczenia uprawnionego można zastąpić rozstrzygnięciem sądu.

Wygaśnięcie służebności po 10 latach niewykonywania

Kodeks cywilny przewiduje, że służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. W przypadku służebności przechodu i przejazdu chodzi o rzeczywisty brak korzystania z prawa przejścia lub przejazdu przez nieruchomość obciążoną.

Samo przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej, że nikt nie korzystał z drogi, może być niewystarczające. W razie sporu trzeba liczyć się z koniecznością wykazania niewykonywania służebności. Dowodami mogą być m.in. zeznania świadków, zdjęcia, mapy, faktyczny sposób zagospodarowania terenu, ogrodzenie, brak urządzonego wjazdu albo istnienie innego dojazdu do nieruchomości władnącej.

Jeżeli służebność jest wpisana w księdze wieczystej, samo upływanie czasu nie zawsze rozwiąże problem praktyczny wobec gminy. Urząd może nadal oczekiwać dokumentu, który pozwoli wykreślić obciążenie. W takiej sytuacji potrzebne może być prawomocne orzeczenie sądu, a następnie wniosek o wykreślenie służebności z księgi wieczystej.

Sądowe zniesienie służebności

Jeżeli nie da się uzyskać dobrowolnego zrzeczenia, a służebność nadal figuruje w dokumentach, właściciel nieruchomości obciążonej może rozważyć drogę sądową. Kodeks cywilny przewiduje dwa główne mechanizmy zniesienia służebności gruntowej.

Po pierwsze, można żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się ona szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, a jej zniesienie nie uniemożliwi prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Taka sytuacja może wystąpić np. wtedy, gdy przez lata zmienił się układ komunikacyjny, powstała droga publiczna albo działka władnąca uzyskała inny realny dostęp.

Po drugie, można żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia, jeżeli utraciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Chodzi o przypadki, w których służebność formalnie istnieje, ale obiektywnie nie zwiększa użyteczności nieruchomości władnącej.

W sprawie sądowej stroną powinien być aktualny właściciel nieruchomości władnącej. Jeżeli właścicieli jest kilku, co do zasady należy uwzględnić wszystkich uprawnionych. Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia trzeba jeszcze doprowadzić do zgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Jak rozmawiać z gminą o wypłacie należności

Warto skierować do gminy pisemne wezwanie, w którym zażąda Pani wskazania podstawy prawnej wstrzymania wypłaty oraz listy dokumentów koniecznych do zakończenia sprawy. Pismo powinno odwoływać się do decyzji podziałowej, oznaczenia działki, księgi wieczystej i wcześniejszej korespondencji z urzędem.

Jeżeli gmina powołuje się na konieczność nabycia działki wolnej od obciążeń, należy zapytać, czy zaakceptuje prawomocne orzeczenie sądu zamiast notarialnego oświadczenia właściciela działki władnącej. Jeżeli sprawa dotyczy odszkodowania za grunt wydzielony pod drogę publiczną, trzeba dodatkowo domagać się wyjaśnienia, czy urząd prowadzi procedurę ustalenia i wypłaty odszkodowania, czy traktuje sprawę jako wykup umowny.

Nie należy podpisywać dokumentów przenoszących własność albo potwierdzających zrzeczenie się roszczeń bez wcześniejszego ustalenia, czy kwota obejmuje pełną należność za grunt i czy uwzględnia obciążenie służebnością. W sprawach dotyczących nieruchomości jeden nieprecyzyjny zapis może utrudnić późniejsze dochodzenie roszczeń.

FAQ

Czy gmina może żądać zniesienia służebności przed wykupem działki?

Przy wykupie umownym gmina może oczekiwać, że nabędzie nieruchomość bez obciążeń. Powinna jednak jasno wskazać, jakiego dokumentu wymaga i z czego wynika ten warunek. Jeżeli sprawa dotyczy odszkodowania za grunt wydzielony pod drogę publiczną, trzeba dodatkowo sprawdzić decyzję podziałową i podstawę prawną przejęcia gruntu.

Kto może zrzec się służebności gruntowej?

Zrzeczenia dokonuje aktualny uprawniony, czyli właściciel nieruchomości władnącej. Nie zawsze będzie to osoba, która wiele lat temu kupiła działkę. Jeżeli nieruchomość zmieniła właściciela, trzeba ustalić obecny stan prawny w księdze wieczystej.

Czy brak kontaktu z właścicielem działki władnącej blokuje sprawę?

Nie musi blokować sprawy definitywnie. Jeżeli nie da się uzyskać dobrowolnego oświadczenia, można rozważyć postępowanie sądowe, np. o ustalenie wygaśnięcia służebności albo o jej zniesienie. W postępowaniu trzeba jednak prawidłowo wskazać strony i wykazać swoje twierdzenia.

Kiedy służebność wygasa po 10 latach?

Służebność gruntowa wygasa, jeżeli nie jest wykonywana przez 10 lat. Przy służebności przechodu i przejazdu chodzi o brak rzeczywistego przechodzenia lub przejeżdżania. Jeżeli prawo jest wpisane do księgi wieczystej, do uporządkowania wpisu może być potrzebne orzeczenie sądu albo inny dokument akceptowany przez sąd wieczystoksięgowy.

Czy można żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia?

Tak, ale tylko wtedy, gdy służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Jeżeli jedynie stała się uciążliwa z powodu zmiany stosunków, sąd może rozważać zniesienie za wynagrodzeniem, o ile nie uniemożliwi to prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Podsumowanie

Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością nie powinien poprzestawać na ogólnej informacji, że gmina zapłaci dopiero po dostarczeniu zrzeczenia się służebności. Najpierw trzeba ustalić podstawę przejęcia gruntu, aktualnych właścicieli nieruchomości władnącej oraz treść ksiąg wieczystych.

Jeżeli dobrowolne zrzeczenie się służebności nie jest możliwe, pozostają rozwiązania sądowe: wykazanie wygaśnięcia wskutek niewykonywania przez 10 lat albo żądanie zniesienia służebności. Dopiero dokument potwierdzający wygaśnięcie lub zniesienie prawa może pozwolić na wykreślenie obciążenia i zakończenie rozmów z gminą.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - przepisy dotyczące nieruchomości wydzielanych pod drogi publiczne oraz odszkodowania