Dojazd do działki w drugiej linii zabudowy

Służebność gruntowa – droga konieczna

W tej sytuacji chodzi o ustanowienie tzw. służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu, która powinna obejmować każdego właściciela każdej z tych działek.

Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) określonymi prawami w taki sposób, że:

właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej albo

właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, albo

właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Jeśli chodzi o służebność gruntową, to określa ją art. 145 Kodeksu cywilnego mówiący, że jeżeli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności – drogi koniecznej. Inaczej mówiąc, służebność gruntowa obciąża nieruchomość jednego właściciela (nieruchomość służebna) na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca).

Zobacz też: Dojazd do działki rolnej

Wpisanie drogi służebnej do księgi wieczystej

Taka służebność powinna być wpisana do księgi wieczystej, do jej działu III. Powinna być wpisana zarówno do nieruchomości obciążonej jak i tej władnącej czyli tej, którą chce kupić Pan. Zapis powinien brzmieć mniej więcej tak (choć notariusz dokona zapewne prawidłowego wpisu):

„Każdorazowy właściciel działki X jest uprawniony do przejazdu i przechodu przez pas o szerokości 5 metrów, wskazany w mapie x z dnia…. Wobec każdorazowego właściciela działki Y”.

Także tutaj mamy oczywiście kwestię drogi, czyli przejazd i przechód. Niestety nie ma tu mowy o mediach – to trzeba by było zapisać osobno, bowiem może się to okazać istotne. Sąsiad powinien podpisać pisemną zgodę na media, ale także na przyszłość najlepiej zabezpieczyć się od razu ustanowieniem odpowiedniej służebności.

Przeczytaj też: Linia zabudowy od drogi wewnętrznej

Szerokość drogi do działek z drugiej linii zabudowy

Co do metrów. W mojej ocenie 4 metry na drogę to niestety za mało, raz z uwagi na wygodę, a dwa również na przepisy prawa. O konieczności zapewnienia dojazdu i dojścia do działek budowlanych, budynków i urządzeń z nimi związanych stanowi § 14 warunków technicznych. Stosownie do art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego „przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

§ 14 warunków technicznych wskazuje wprost, iż „do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m” (ust. 1). „Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego pod warunkiem, że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów” (ust. 2).

Wobec tego, mając na uwadze treść ust. 1 § 14 powyższego rozporządzenia, należy wskazać, iż przyjęte przez ustawodawcę w rozporządzeniu pojęcie „jezdni”, odnosi się do każdego pasa, po którym ma odbywać się dojazd, a w konsekwencji, że minimalnym wymaganiem dla takiego pasa jest szerokość 3 m (podobnie w wyroku NSA z dnia 15 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2492/14).

Zatem najlepiej dla Pana, aby ta droga miała te minimum 5 metrów, choć może być to mniej, jednak najbezpieczniej, aby spełniała te normy wskazane powyżej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.