Zmiana źródła ogrzewania a koszty eksploatacji

Bezpłatna służebność i rozliczenia z właścicielem

Podaje Pani, że na Pani rzecz została ustanowiona służebność mieszkania w domu jednorodzinnym. Pokrywa Pani wszystkie koszty związane z eksploatacją mieszkania. Nie dysponuje Pani samym aktem notarialnym, stąd nie jestem w stanie ustalić, czy jakiekolwiek ustalenia na okoliczność pokrywania tych kosztów były poczynione. Niemniej jednak z samej treści służebności wpisanej do księgi wieczystej wynika, że jest to „bezpłatna dożywotnia służebność mieszkania w dwóch izbach domu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania ze wszystkich pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku mieszkańców budynku”. Z powyższego wynika, że sama służebność jest bezpłatna.

Podaje Pani, że do tej pory uiszczała Pani koszty eksploatacji ogrzewania i ciepłej wody jako równowartość 2,5 tony ekogroszku (kocioł CO z podajnikiem). Obecnie właściciel zainstalował fotowoltaikę i pompę ciepła, a kocioł CO zlikwidował. Najprawdopodobniej zatem koszt ciepłej wody i ogrzewania znacznie zmalały. Właściciel jednak nadal chce się rozliczać według poprzednich zasad. Zapytuje Pani, czy postępowanie to jest zasadne w świetle przepisów i stosunków międzyludzkich. Nie była Pani informowana o zmianie źródła ogrzewania.

Zgodnie z art. 298 Kodeksu cywilnego „zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych”. „Te klauzule generalne pozwalają na kształtowanie treści uprawnień w sposób umiarkowany i rozsądny, bez zbędnych uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej i zależnie od okoliczności faktycznych występujących w sprawie (por. E. Gniewek (w:) System prawa prywatnego, t. 4, 2007, s. 478; J. Szachułowicz (w:) K. Pietrzykowski (red.), Komentarz, t. I, 2008, s. 844; S. Rudnicki, Komentarz, 2006, s. 483)” (za: A. Kidyba, Komentarz do art. 298 k.c.).

Słusznie zatem przywołuje Pani zasady współżycia społecznego. W pierwszej kolejności jednak bierze się pod uwagę umowę stron. Istotne pozostają także intencje przy ustanawianiu służebności (tu nie wiem, jakie były). Ja opieram się tylko na Pani opisie – tj. wskazaniu, że to tej pory zgodnie uiszczała Pani koszty ogrzewania i ciepłej wody.

Koszty utrzymania

Nieodpłatna służebność oznacza tyle, że nie ma Pani obowiązku płacenia za korzystanie z wyznaczonych pokoi i urządzeń, tj. nienależny jest czynsz dla właściciela. Z dotychczasowego biegu zdarzeń wynika, że intencją ustanowienia służebności nie było zwolnienie Pani z kosztów utrzymania mieszkania, gdyż Pani takie koszty uiszczała, a właściciel je przyjmował. Miały to być realne koszty eksploatacji. Koszty utrzymania odnoszą się do konkretnych, wymiernych opłat za eksploatację, które płacone są zakładowi energetycznemu, przedsiębiorstwu wodno-kanalizacyjnemu, kosztu zakupu opału. Pod pojęciem koszty utrzymania mieszkania nie można rozumieć nadpłat pobieranych przez właściciela nie wiadomo jakim tytułem (być może tu właściciel chciałby na Panią przerzucić koszt remontu, tj. ulepszenia domu – co jednak jest wyborem i korzyścią samego właściciela, to wartość jego nieruchomości wzrasta, nie wartość Pani służebności poprzez takie ulepszenia). Brak jest podstaw do przerzucania na Panią kosztów ulepszeń, chyba że inne były ustalenia, tj. Pani dobrowolnie zgodziła się na takie ulepszenia (wtedy taką podstawę stanowiłaby umowa z właścicielem, że Pani poniesie część kosztów). Pobieranie od Pani dodatkowych pieniędzy na poczet kosztów ulepszeń tak naprawdę czyniłoby służebność płatną, nie bezpłatną, jak zapisano w akcie, bo płaciłaby Pani za coś więcej niż tylko koszty przez Panią zużyte, a to „coś więcej” stanowiłoby korzyść właściciela.

Prośba o podanie rozliczeń za opłaty

Ponieważ koszty na Panią nałożone powinny być adekwatne do kosztów ponoszonych przez właściciela (proporcjonalna część w stosunku do wielkości zajmowanej przez Panią powierzchni), powinna Pani – najlepiej pisemnie – zwrócić się do właściciela o rozliczenie kosztów ciepłej wody i ogrzewania z podaniem podstaw rozliczeń (tj. realnego zużycia i uiszczanych opłat). Może Pani wskazać, że do czasu okazania rozliczenia wstrzymuje się Pani z opłatą albo też dokonuje Pani opłaty w wysokości wynikającej z Pani szacunków, a różnicę dopłaci Pani po udowodnieniu poniesienia kosztów. Może Pani przy tym zorientować się u specjalistów, jak pompa ciepła i fotowoltaika w tego typu nieruchomości wpływa na zmniejszenie kosztów ogrzewania, a następnie w stosunku do tej wielkości łożyć opłaty – aż do czasu przedłożenia rozliczeń przez właściciela.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.