Brak zgody na doprowadzenie kanalizacji we wspólnej drodze

Zarządzanie nieruchomością wspólną

Przeprowadzenie przez działkę objętą współwłasnością przyłącza kanalizacyjnego związane jest z wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną.

Zarząd rzeczą wspólną regulują przepisy art. 198–209 ustawy Kodeks cywilny (dalej jako K.c.). Jak wynika z art. 200 K.c., każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Współwłaściciele mogą sami określić zasady takiego zarządu, co dla ważności wymaga sporządzenia umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele nie ustalili sami zasad zarządu, zastosowanie znajdą ww. przepisy K.c.

Warto nadmienić, że co do zasady, może Pani rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli, co wynika z art. 198 K.c. Należy jednak podkreślić, że uprawnienie to przysługuje wyłącznie w stosunku do własnego udziału. Sprawa zatem komplikuje się, jeżeli czynność prawna ma objąć swoim zakresem całą nieruchomość wspólną.

Zobacz też: Współwłasność drogi a pozwolenie na budowę

Czynności zwykłego zarządu a poprowadzenie kanalizacji

W Pani przypadku kluczową kwestią jest ustalenie, czy budowa przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego jest czynnością zwykłego zarządu czy też ten zwykły zarząd przekracza. Tego zadania z pewnością nie ułatwia nam Kodeks cywilny, w którym na próżno szukać definicji zarządu rzeczą wspólną oraz jakie czynności powodują jego przekroczenie. Jak trafnie wskazuje się w doktrynie oraz orzecznictwie, o tym decydują okoliczności konkretnego przypadku, rodzaj rzeczy, jej przeznaczenie itp. (tak: P. Księżak, Komentarz do art. 201 k.c. [w:] Osajda (red.), Komentarz 2019). Przyjmuje się, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, które się w tych granicach nie mieszczą, należą do czynności przekraczających zwykły zarząd. Jak wyżej wspomniałam, ocena, czy czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych, nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 3 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 391/10). Ustawodawca jedynie określił zasady dokonywania czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd.

Zgodnie z art. 199 K.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Z kolei, jeżeli dana czynność zostanie zakwalifikowana jako czynność zwykłego zarządu, to w takim przypadku, stosownie do art. 201 K.c., potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Analiza poglądów doktryny i orzecznictwa wskazuje, że „instalowanie takich urządzeń, jak przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne na nieruchomości stanowiącej współwłasność, należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu” (tak m.in.: Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 14 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 428/12, oraz z dnia 16 lipca 2010 r., sygn. akt II OSK). Jak wskazano w uzasadnieniu ww. wyroku, „budowa instalacji technicznej w postaci podziemnych przyłączy wodnokanalizacyjnych, pozostaje w zgodzie ze służebnym charakterem działki drogowej i po krótkotrwałej fazie realizacji nie pozbawi ani też nie ograniczy jej funkcji komunikacyjnych, a jednocześnie umożliwi prawidłowe funkcjonowanie budynku mieszkalnego. W konsekwencji, zdaniem Sądu, brak jest w niniejszej sprawie podstaw, aby inwestorzy musieli legitymować się zgodą wszystkich właścicieli omawianej działki drogowej na zrealizowanie planowanej budowy instalacji technicznej częściowo przebiegającej przez obszar działki, będącej przedmiotem współwłasności wielu osób. Dla spełnienia wymogu z art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy Prawo budowlane wystarczającym będzie więc wykazanie się zgodą większości współwłaścicieli''.

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02, w którym to Sąd Najwyższy w odpowiedzi na zagadnienie prawne ,„zy instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu przez współwłaścicieli na nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem współwłasności (wspólnej drogi), stanowi czynność mieszczącą się w ramach zwykłego zarządu w sytuacji gdy inwestycja ta nie jest niezbędna dla normalnego, niezakłóconego korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem, a ma na celu jedynie zwiększenie użyteczności innej nieruchomości?” podjął uchwałę, zgodnie z którą: „instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), zaś wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich''. W postanowieniu z dnia 21 listopada 1980 r. sygn. akt III CRN 166/80 Sąd Najwyższy wskazał, że ,,instalowanie przewodów wodociągowych nie jest czynnością faktyczną, która prowadziłaby do zmiany przeznaczenia gruntu, zmiany jego konfiguracji oraz przeszkadzałaby współwłaścicielom w korzystaniu ze wspólnego gruntu (wspólnej drogi), a chwilowe niedogodności wynikające z prowadzonych prac ziemnych nie zmieniają charakteru takiej czynności, jako czynności zwykłego zarządu”.

Przeczytaj również: Budowa bez zgody współwłaściciela

Zgoda większości współwłaścicieli na poprowadzenie kanalizacji

Z przytoczonych wyżej orzeczeń nasuwa się wniosek, że do dokonania podłączenia do Pani działki kanalizacji wymagającego przeprowadzenia rur przez nieruchomość wspólność wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.). Taka zgoda może być wyrażona w dowolnej formie.

Na potrzeby udzielenia Pani kompletnej porady pozwoliłam sobie zajrzeć do księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej działki. Z jej treści wynika, że mamy siedmiu współwłaścicieli w udziałach w wysokości 3/15, w tym dwa udziały na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej. Skoro tylko jeden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na opisaną przez Panią czynność, to i tak uzyskała Pani wymaganą przez K.c. zgodę większości współwłaścicieli.

Zgoda sądu na poprowadzenie kanalizacji

W sytuacji, w której pozostali współwłaściciele zmieniliby nagle swoje zdanie i stwierdziliby, że na taką inwestycję się nie zgadzają, to wówczas sprawę musiałaby Pani wystąpić z wnioskiem do sądu o udzielenie zgody na dokonanie takiej czynności.

Nie powielając dotychczasowej argumentacji, z uwagi na to, że działka ta służy Pani i pozostałym współwłaścicielom głównie jako droga dojazdowa do innych posiadanych nieruchomości, co wnioskuję również po jej kształcie, to niewątpliwie przeprowadzenie przez nią instalacji kanalizacyjnej można zakwalifikować jako czynność zwykłego zarządu, która dla swej ważności wymaga zgody większości współwłaścicieli.

Uzyskanie zgody większości współwłaścicieli działki na przeprowadzenie planowanej inwestycji jest wystarczające do wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.