Partycypacja w kosztach remontu drogi służebnej

Obowiązek utrzymania drogi obciążonej służebnością

Służebność przechodu i przejazdu jest najczęściej służebnością gruntową. Jej treść należy oceniać przede wszystkim według aktu notarialnego, orzeczenia sądu, ugody, decyzji albo wpisu w księdze wieczystej. Dopiero gdy dokumenty nie rozstrzygają danego zagadnienia, zakres i sposób wykonywania służebności ustala się według zasad wynikających z Kodeksu cywilnego, zwyczajów miejscowych i celu ustanowionego prawa.

Nie każda służebność drogi jest drogą konieczną ustanowioną na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego. Droga może wynikać także z umowy albo ugody. W obu sytuacjach istotne są jednak przepisy o służebnościach gruntowych, w szczególności art. 287, art. 288 i art. 289 Kodeksu cywilnego. Służebność powinna być wykonywana tak, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Kluczowy jest art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. W przypadku drogi takim urządzeniem może być nawierzchnia, przepust, odwodnienie, pobocze, mostek, zjazd albo inny element konieczny do wykonywania przejazdu i przechodu.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 czerwca 2010 r., II CSK 30/10, przyjął, że obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej może obejmować nie tylko późniejsze naprawy, lecz także wykonanie odpowiednich urządzeń, jeżeli są potrzebne do korzystania z drogi. Oznacza to, że w konkretnych warunkach spór może dotyczyć nie tylko bieżącego remontu, ale również utwardzenia, odwodnienia albo usunięcia przeszkód w pasie drogi.

Szczegółowe omówienie tej zasady znajdziesz także w materiale o tym, czym jest obowiązek utrzymania drogi służebnej.

Kto płaci za remont, utwardzenie albo usunięcie przeszkód?

Jeżeli umowa albo orzeczenie nie stanowią inaczej, koszty prac potrzebnych do korzystania z drogi obciążają właścicieli nieruchomości władnących. Dotyczy to w szczególności naprawy kolein, uzupełnienia ubytków, odtworzenia przejezdności, udrożnienia odpływu wody, koniecznego utwardzenia oraz usunięcia przeszkód, które realnie uniemożliwiają albo istotnie utrudniają wykonywanie służebności.

Właściciel nieruchomości obciążonej nie musi z samego faktu własności gruntu finansować remontu drogi. Inaczej będzie, gdy obowiązek utrzymywania urządzeń został wprost na niego nałożony. Art. 289 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli obowiązek utrzymywania urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, odpowiada on także osobiście za wykonanie tego obowiązku, a odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.

Jeżeli właściciel gruntu obciążonego sam korzysta z drogi, może dobrowolnie partycypować w kosztach. Takie rozwiązanie bywa praktyczne, ale powinno być jasno potwierdzone na piśmie, zwłaszcza przy droższych robotach, odwodnieniu, utwardzeniu nawierzchni albo poszerzeniu przejazdu. Przy omawianiu udziału właściciela gruntu obciążonego warto sprawdzić, kiedy możliwe jest współfinansowanie kosztów utwardzenia.

Trzeba też odróżnić koszty ustanowienia służebności, wytyczenia pasa drogi lub urządzenia dojazdu od późniejszych kosztów utrzymania. To odrębne kwestie. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej, koszt opinii biegłego czy koszt geodezyjnego ustalenia przebiegu nie zawsze rozlicza się tak samo jak późniejszy remont nawierzchni.

Podział kosztów między kilku właścicieli nieruchomości władnących

Jeżeli z drogi korzysta kilka nieruchomości władnących, w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić dokument ustanawiający służebność. Może on określać udziały w kosztach, zakres obowiązków albo sposób korzystania z drogi. Jeżeli takich postanowień nie ma, podział powinien być racjonalny i możliwy do uzasadnienia.

Równy podział, na przykład po 1/5 albo po 1/6, jest dopuszczalny, gdy wszyscy korzystają z drogi w podobny sposób. Nie jest jednak automatycznie jedynym prawidłowym rozwiązaniem. Znaczenie mogą mieć: liczba uprawnionych, intensywność przejazdów, rodzaj pojazdów, faktyczne zużycie nawierzchni, długość odcinka używanego przez poszczególne nieruchomości oraz to, czy dane prace służą wszystkim, czy tylko części użytkowników.

Jeżeli jedna osoba korzysta z drogi sporadycznie, a inna prowadzi działalność wymagającą częstych dostaw ciężkimi pojazdami, może powstać spór o większy udział tej drugiej osoby w kosztach. W praktyce warto ustalić zasady na piśmie, zanim dojdzie do remontu, bo późniejsze rozliczanie nakładów bywa trudniejsze.

Jak odróżnić konieczny remont od ulepszenia drogi?

Utrzymanie drogi obejmuje czynności potrzebne do wykonywania służebności zgodnie z jej treścią. Mogą to być prace odtworzeniowe, naprawcze albo zabezpieczające, takie jak wyrównanie drogi, uzupełnienie kruszywa, usunięcie błota i kolein, naprawa przepustu, wykonanie odpływu wody albo punktowe utwardzenie odcinka, który bez tego staje się nieprzejezdny.

Nie każda modernizacja jest kosztem, który można przerzucić na właścicieli nieruchomości władnących. Jeżeli właściciel gruntu obciążonego chce wykonać rozwiązanie droższe, bardziej reprezentacyjne albo wykraczające poza potrzeby wynikające z treści służebności, uprawnieni mogą kwestionować obowiązek finansowania nadwyżki. W praktyce szczególnie często sporne jest utwardzenie drogi a zgoda obciążonego, zwłaszcza gdy prace zmieniają sposób korzystania z gruntu.

Przy ocenie konieczności remontu znaczenie ma realny stan drogi. Inaczej wygląda sytuacja, gdy droga jest przejezdna i wymaga tylko kosmetycznych prac, a inaczej gdy dojazd jest regularnie blokowany przez wodę, koleiny, drzewa, zawężenie albo osuwającą się nawierzchnię. Im większy zakres robót, tym ważniejsze są dokumentacja zdjęciowa, kosztorys, mapa i uzgodnienie technologii prac.

Drzewa i inne przeszkody w pasie drogi służebnej

Jeżeli w pasie drogi służebnej rosną drzewa, krzewy albo znajdują się inne przeszkody, najpierw należy ustalić, jaki jest prawny przebieg służebności i jaka szerokość drogi wynika z dokumentów. Pomocne mogą być akt notarialny, mapa, postanowienie sądu, wypis z księgi wieczystej oraz wyniki pomiarów geodezyjnych.

Jeżeli służebność została ustanowiona na pasie o szerokości 4,5 m, a drzewa ograniczają przejazd do około 3 m, właściciele nieruchomości władnących mogą mieć podstawy do żądania przywrócenia możliwości korzystania z drogi zgodnie z jej treścią. Jeżeli jednak dokumenty nie gwarantują konkretnej szerokości albo przejazd odpowiada rzeczywistym potrzebom nieruchomości, samo oczekiwanie wygodniejszego dojazdu może nie wystarczyć.

Drzewa rosnące na nieruchomości są co do zasady częścią tej nieruchomości. Uprawniony ze służebności nie powinien więc samowolnie ich wycinać, nawet jeżeli utrudniają przejazd. Najbezpieczniej najpierw wezwać właściciela nieruchomości do współdziałania, opisać przeszkody, powołać się na treść służebności i zaproponować termin oraz sposób usunięcia przeszkód. Gdy właściciel odmawia, konieczne może być dochodzenie roszczeń przed sądem.

Aktualne przepisy o ochronie przyrody nie opierają się wyłącznie na wieku drzewa. W wielu przypadkach znaczenie ma gatunek drzewa, obwód pnia mierzony na wysokości 5 cm, cel usunięcia, status właściciela nieruchomości oraz to, czy teren podlega dodatkowej ochronie. Dla przykładu przepisy przewidują progi obwodu 80 cm dla topoli, wierzb, klonu jesionolistnego i klonu srebrzystego, 65 cm dla kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej i platanu klonolistnego oraz 50 cm dla pozostałych gatunków drzew. Poniżej tych progów zezwolenie co do zasady nie jest wymagane, ale trzeba każdorazowo sprawdzić wyjątki.

Jeżeli potrzebne jest zezwolenie na usunięcie drzewa lub krzewu, wydaje je właściwy organ, najczęściej wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Wniosek składa posiadacz nieruchomości za zgodą właściciela albo inny podmiot wskazany w ustawie. Wniosek powinien zawierać m.in. dane posiadacza i właściciela, tytuł prawny, gatunek drzewa, obwód pnia, przyczynę i termin planowanego usunięcia oraz rysunek albo mapę z lokalizacją drzewa. Wniosek można złożyć także elektronicznie.

W przypadku drzew rosnących na nieruchomości osoby fizycznej i usuwanych na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą może mieć zastosowanie procedura zgłoszenia zamiaru usunięcia drzewa. Po zgłoszeniu organ dokonuje oględzin, a następnie może wnieść sprzeciw w ustawowym terminie. Jeżeli sprzeciw nie zostanie wniesiony albo organ wyda zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu, drzewo można usunąć, przy czym zasadniczo trzeba to zrobić w ciągu 6 miesięcy od oględzin.

Co zrobić, gdy zakres remontu albo kosztorys są zawyżone?

Właściciel nieruchomości władnącej może kwestionować koszty w części, w jakiej prace wykraczają poza konieczne utrzymanie drogi, są nieproporcjonalne albo nie służą wykonywaniu służebności. Nie powinien jednak całkowicie ignorować obowiązku utrzymania, jeżeli stan drogi rzeczywiście uniemożliwia albo istotnie utrudnia przejazd.

Najlepszym rozwiązaniem jest pisemne stanowisko: które prace są akceptowane, które są kwestionowane i z jakiego powodu. Warto zażądać zakresu robót, kosztorysu, informacji o wykonawcy, dokumentacji zdjęciowej, mapy oraz wskazania, w jaki sposób prace odpowiadają treści służebności. Pomocny bywa drugi kosztorys albo opinia wykonawcy.

Jeżeli właściciele nieruchomości władnących nie wykonują obowiązku utrzymania drogi, właściciel nieruchomości obciążonej może dochodzić ochrony swoich praw. Z kolei uprawnieni ze służebności mogą domagać się usunięcia przeszkód, gdy właściciel gruntu obciążonego uniemożliwia korzystanie z drogi. Praktyczne możliwości działania omawiamy w materiale o tym, jak wygląda egzekwowanie obowiązku utrzymania.

Czy można żądać zmiany albo zniesienia służebności?

Spór o remont, wycinkę drzew albo podział kosztów nie oznacza automatycznie, że służebność można znieść. Kodeks cywilny przewiduje jednak przypadki, w których możliwa jest zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności, a także jej zniesienie.

Jeżeli po ustanowieniu służebności powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści albo sposobu wykonywania służebności za wynagrodzeniem, o ile nie spowoduje to niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej. Może to dotyczyć na przykład zmiany przebiegu drogi, sposobu przejazdu albo technicznych zasad korzystania.

Zniesienie służebności może wchodzić w grę zwłaszcza wtedy, gdy stała się ona szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej albo gdy utraciła dla niej wszelkie znaczenie. To jednak odrębne roszczenia wymagające wykazania konkretnych przesłanek, a nie jedynie niezadowolenia z kosztów remontu.

FAQ

Podsumowanie

W typowej sytuacji właściciele nieruchomości władnących muszą dbać o drogę potrzebną do wykonywania służebności i ponosić koszty jej utrzymania. Nie oznacza to jednak obowiązku finansowania każdej inwestycji zaplanowanej przez właściciela nieruchomości obciążonej. Granicą jest treść służebności, rzeczywista potrzeba prac, zasada możliwie najmniejszego obciążania cudzej nieruchomości oraz rozsądny zakres kosztów.

Jeżeli spór dotyczy drogiego remontu, usunięcia drzew, szerokości drogi albo udziału poszczególnych właścicieli w kosztach, nie warto opierać się wyłącznie na ustnych ustaleniach. Należy zebrać dokumenty, sprawdzić księgę wieczystą i mapy, ustalić przebieg służebności, uzyskać kosztorys oraz przedstawić swoje stanowisko na piśmie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 2025 poz. 1071 t.j., w szczególności art. 145, art. 285, art. 287, art. 288, art. 289, art. 291, art. 294 i art. 295.

2. Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody - Dz.U. 2026 poz. 13 t.j., w szczególności art. 83-83f.

3. Formularz wniosku o wydanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu udostępniany przez Ministerstwo Klimatu i Środowiska - gov.pl.

4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2010 r., II CSK 30/10.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.