Czasowa służebność drogi przy zakupie działki

Na czym polega problem przy ustanowieniu służebności przed zakupem działki?

W opisanej sytuacji ryzyko jest realne. Służebność gruntowa nie jest zwykłą zgodą udzieloną konkretnej osobie. Jest prawem związanym z nieruchomością władnącą, czyli z działką, która ma korzystać z przejazdu lub przechodu. Jeżeli obecny właściciel tej działki sprzeda ją osobie trzeciej, a służebność będzie już skutecznie ustanowiona i nie będzie ograniczona, nabywca działki co do zasady będzie mógł z niej korzystać.

Dlatego nie należy ustanawiać bezterminowej służebności tylko po to, aby obecny właściciel uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli zakup działki nie jest jeszcze pewny. Trzeba jednocześnie zabezpieczyć dwie kwestie: dostęp działki do drogi na potrzeby procedury administracyjnej oraz własny interes jako właściciela drogi.

Służebność gruntowa a dostęp do drogi

Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, którego treść polega między innymi na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. W praktyce może to być służebność przechodu i przejazdu przez drogę należącą do innej osoby.

Dla decyzji o warunkach zabudowy istotne jest, aby teren miał dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten może istnieć bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną, ustanowioną służebność lub inne prawnie skuteczne rozwiązanie. Organ bada tę przesłankę w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, ale sama decyzja o warunkach zabudowy nie przenosi własności działki i nie zabezpiecza Pana przed sprzedażą działki komuś innemu.

Czy można ustanowić służebność tylko na określony czas?

Tak, w praktyce można ukształtować służebność jako prawo ograniczone czasowo. W akcie notarialnym można wskazać, że służebność zostaje ustanowiona do konkretnej daty albo na określony czas, na przykład do dnia, w którym ma zostać zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży działki. Po upływie takiego terminu służebność powinna wygasnąć, a następnie należy zadbać o zgodny z dokumentami stan księgi wieczystej.

Takie rozwiązanie jest bezpieczniejsze niż ustanowienie służebności bezterminowej. Jeżeli transakcja zakupu nie dojdzie do skutku, obciążenie Pana drogi nie pozostanie na stałe. Trzeba jednak dopilnować, aby treść aktu notarialnego była jednoznaczna i akceptowalna dla sądu wieczystoksięgowego oraz dla banku, który ma finansować zakup.

Czy można uzależnić służebność od sprzedaży działki konkretnej osobie?

Można rozważyć ustanowienie służebności z zastrzeżeniem warunku rozwiązującego, na przykład że służebność wygasa, jeżeli właściciel działki sprzeda ją osobie innej niż wskazany kupujący albo jeżeli w określonym terminie nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Takie postanowienie musi być jednak bardzo precyzyjne.

W prawach ujawnianych w księdze wieczystej niejasne warunki bywają problematyczne. Sąd wieczystoksięgowy powinien móc ustalić z dokumentów, czy prawo istnieje, jaka jest jego treść i kiedy wygasa. Dlatego w praktyce często prostszym rozwiązaniem jest służebność ustanowiona do konkretnej daty, ewentualnie połączona z obowiązkiem złożenia odpowiednich oświadczeń do wykreślenia prawa z księgi wieczystej.

Forma ustanowienia służebności i wpis do księgi wieczystej

Do ustanowienia służebności potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej, czyli właściciela drogi. Oświadczenie to powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. W akcie należy dokładnie określić działkę obciążoną, działkę władnącą, przebieg drogi, zakres korzystania, ewentualne wynagrodzenie oraz termin lub warunki wygaśnięcia służebności.

W praktyce służebność powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej. Wpis porządkuje stan prawny nieruchomości i ma znaczenie dla banku, przyszłych nabywców oraz organów administracji. Jeżeli służebność ma wygasnąć, warto od razu przewidzieć, jakie dokumenty będą podstawą jej wykreślenia z księgi wieczystej.

Jak dodatkowo zabezpieczyć zakup działki?

Sama służebność nie zabezpiecza Pana przed tym, że właściciel działki zmieni zdanie albo sprzeda działkę innej osobie. Jeżeli zawarto jedynie prostą umowę zadatku, jej skutki mogą być niewystarczające, zwłaszcza gdy działka jest atrakcyjna cenowo.

Warto rozważyć zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego. Taka forma wzmacnia pozycję kupującego, ponieważ w razie uchylania się sprzedającego od zawarcia umowy przyrzeczonej może pozwalać na dochodzenie zawarcia umowy przed sądem, o ile umowa spełnia wymagania przewidziane dla umowy przyrzeczonej. Dodatkowo można rozważyć wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej działki.

Praktycznie najlepiej, aby służebność, umowa przedwstępna i harmonogram uzyskania warunków zabudowy były ze sobą spójne. Jeżeli służebność ma służyć wyłącznie temu, aby doprowadzić do finansowania i zakupu działki, nie powinna być szersza ani trwalsza niż jest to rzeczywiście potrzebne.

Co jeśli kupi Pan działkę, dla której ustanowiono służebność?

Jeżeli właściciel drogi nabędzie działkę, na rzecz której ustanowiono służebność, może dojść do sytuacji, w której ta sama osoba będzie właścicielem nieruchomości obciążonej i nieruchomości władnącej. W takim układzie trzeba ocenić skutki połączenia praw w jednej osobie oraz zadbać o uporządkowanie ksiąg wieczystych.

Po zakupie działki może się okazać, że służebność nie jest już potrzebna, bo dostęp do drogi będzie zapewniony przez nieruchomości należące do tego samego właściciela. Jeżeli jednak w przyszłości działki miałyby zostać sprzedane oddzielnie, warto wcześniej zaplanować prawidłowy dostęp do drogi dla każdej z nich.

Jak powinien brzmieć bezpieczny kierunek postanowień?

Nie należy opierać się na ogólnym zapisie, że służebność zostanie ustanowiona tylko wtedy, gdy „wszystko pójdzie zgodnie z planem”. W akcie notarialnym powinny znaleźć się konkretne i mierzalne postanowienia, na przykład:

• ustanowienie służebności na czas określony, do wskazanej daty,
• określenie, że służebność służy wyłącznie zapewnieniu dostępu do drogi dla wskazanej działki,
• dokładny opis przebiegu przejazdu i przechodu, najlepiej zgodny z mapą,
• zasady utrzymania drogi i ewentualnego udziału w kosztach,
• podstawy wykreślenia służebności z księgi wieczystej po jej wygaśnięciu.

Jeżeli właściciel działki ma sprzedać ją Panu, warto powiązać służebność z umową przedwstępną i terminem zawarcia umowy przyrzeczonej. Dzięki temu nie ustanawia Pan bezterminowego prawa na cudzą rzecz bez pewności, że ostatecznie nabędzie Pan działkę.

FAQ

Czy służebność drogi może być ustanowiona na czas określony?

Tak. Służebność gruntowa może zostać ukształtowana jako terminowa, jeżeli akt notarialny jasno wskazuje czas jej trwania. To dobre rozwiązanie, gdy służebność ma służyć tylko uzyskaniu warunków zabudowy i sfinalizowaniu zakupu działki.

Czy służebność przejdzie na nowego właściciela działki?

Co do zasady tak, ponieważ służebność gruntowa jest związana z nieruchomością władnącą. Jeżeli obecny właściciel sprzeda działkę, nabywca może korzystać z ustanowionej służebności, chyba że z treści prawa wynika jego wygaśnięcie albo ograniczenie czasowe.

Czy można odwołać służebność, gdy sprzedający zmieni zdanie?

Nie zawsze. Po ustanowieniu służebności właściciel drogi nie powinien zakładać, że będzie mógł ją jednostronnie odwołać. Dlatego termin, warunek wygaśnięcia i dokumenty potrzebne do wykreślenia prawa trzeba przewidzieć przed podpisaniem aktu.

Czy sama umowa zadatku chroni przed sprzedażą działki komuś innemu?

Umowa zadatku może dawać roszczenia finansowe, ale nie zawsze wystarczająco zabezpiecza nabycie działki. Silniejszym rozwiązaniem jest notarialna umowa przedwstępna oraz rozważenie wpisu roszczenia do księgi wieczystej.

Czy do warunków zabudowy zawsze trzeba ustanowić służebność?

Nie w każdym przypadku. Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, ale sposób wykazania tego dostępu zależy od konkretnej sytuacji. Jeżeli dostęp ma wynikać z cudzej drogi, ustanowiona służebność jest najczęściej najbardziej czytelnym rozwiązaniem.

Podsumowanie

W opisanej sprawie nie warto ustanawiać zwykłej, bezterminowej służebności drogi bez równoczesnego zabezpieczenia zakupu działki. Najbezpieczniejszy kierunek to służebność terminowa albo bardzo precyzyjnie opisana służebność z mechanizmem wygaśnięcia, połączona z notarialną umową przedwstępną i ewentualnym wpisem roszczenia do księgi wieczystej.

Treść aktu powinna być przygotowana tak, aby była zrozumiała dla notariusza, sądu wieczystoksięgowego, banku i organu prowadzącego postępowanie o warunki zabudowy. W przeciwnym razie można niechcący obciążyć własną drogę prawem, z którego skorzysta przyszły, nieplanowany nabywca działki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym