Szerokość drogi służebnej
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Na mojej działce ustanowiona jest notarialnie służebność dla przejazdu, przechodu, przegonu pasem 4,5 m szerokości na rzecz sąsiada. Sąsiad złożył dokumenty o pozwolenie na budowę w których jest zaznaczony w ramach 4,5 m służebności pas drogi utwardzony szerokości 3 m, a pozostała powierzchnia służebności potraktowana została jako zieleń (obszar biologicznie czynny). Przed uzyskaniem pozwolenia sąsiad przywiózł gruz celem utwardzenia całej powierzchni drogi służebnej. Problem polega na tym, że przy utwardzeniu drogi szerokości 3 m zostaje spełniony warunek o zachowaniu 60% powierzchni biologicznie czynnej, natomiast przy 4,5 m nie. Czy mogę się odwołać od wstępnego pozwolenia na budowę?
Cz utwardzenie gruntu na działce wymaga zgłoszenia lub pozwolenia?
Zgodnie z art. 29 ustawy Prawo budowlane:
„2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:
1) remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków;
(…)
4) dociepleniu budynków o wysokości do 12 m;
5) utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych;”
Zgodnie z art. 30 tejże ustawy prace te podlegają zgłoszeniu.
Jeśli utwardzenie zostało wykonane bez wymaganego zgłoszenia, lub w większej powierzchni niż powinno – w tym zakresie może stanowić przypadek samowoli budowlanej. Skutki tej samowoli podlegają usunięciu w trybie art. 50 i 51 Prawa budowlanego, nie znajdują do nich natomiast zastosowania przepisy art. 48 (dotyczące budowy bez pozwolenia) oraz art. 49b (dotyczące budowy bez wymaganego zgłoszenia). Utwardzenie powierzchni działki nie jest bowiem budową, lecz stanowi przypadek innych robót budowlanych.
Zobacz też: Szerokość drogi dojazdowej
Skutki samowoli budowlanej
Przepis art. 50 Prawa budowlanego stanowi dla organów nadzoru budowlanego podstawę do wstrzymania robót budowlanych innych niż budowa, prowadzonych bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia na budowę. W postanowieniu tym organ może nałożyć obowiązek przedstawienia, w określonym terminie, inwentaryzacji wykonanych już robót, odpowiednich ocen technicznych i ekspertyz.
Zasadniczo powierzchnia obciążona służebnością nadal stanowi własność właściciela działki. Jej powierzchnia wchodzi w zakres powierzchni działki, nawet jeśli stanowi służebność drogową.
Ale nie zawsze może stanowić powierzchnię biologicznie czynną.
Zgodnie z definicją podaną w warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez powierzchnię biologicznie czynną należy rozumieć: „grunt rodzimy oraz wodę powierzchniową na terenie działki budowlanej, a także 50% sumy powierzchni tarasów i stropodachów o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2 urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym im naturalną wegetację.”
Definicja nie wyjaśnia kwestii np.: miejsc postojowych, czy utwardzeń wykonanych z tzw. eko kostki lub ażurowych płyt betonowych. W tym przypadku odpowiedzi można szukać (o ile została zawarta przez autora) w miejscowym planie, lub jak nie ma planu, o interpretację co do sposobu liczenia można wystąpić do lokalnego starostwa.
Tak więc nie powinna Pani raczej kwestionować decyzji pozwolenia na budowę – bo na tym etapie jest to zgodne z planem. Ale utwardzenie więcej niż 3 m szerokości już nie będzie.
Przykłady
Marta kupiła działkę budowlaną, na której ustanowiono służebność drogi na rzecz sąsiada. Akt notarialny mówił o szerokości 5 metrów, jednak sąsiad utwardził cały pas gruzem, twierdząc, że "tak jest wygodniej". Marta, planując swój ogród, zorientowała się, że nie może posadzić krzewów przy granicy, bo cały pas jest traktowany jako droga. Sprawa trafiła do nadzoru budowlanego, który nakazał usunięcie części utwardzenia, wskazując, że tylko 3 metry były zgłoszone do urzędu.
Tomasz, właściciel działki rolnej, na której przebiegała służebność przejazdu, zauważył, że jego sąsiad zaczął przygotowywać nawierzchnię pod kostkę brukową na całej szerokości 4,5 m. Tymczasem w dokumentacji budowlanej zgłoszono jedynie pas utwardzony na 2,8 m. Tomasz zgłosił to do starostwa, a inspektorat budowlany wstrzymał prace do czasu wyjaśnienia. Okazało się, że sąsiad chciał wykorzystać pozostały pas jako parking dla swoich gości.
Pani Elżbieta miała ustanowioną służebność dla przejazdu na rzecz swojego kuzyna. Zgodziła się na 4-metrowy pas, ale tylko połowa miała być utwardzona, reszta miała pozostać zielona, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania. Gdy kuzyn rozpoczął betonowanie całej szerokości, interweniowała, powołując się na brak zgłoszenia robót oraz naruszenie warunków biologicznej czynności działki. Urząd nakazał przywrócenie terenu do stanu pierwotnego poza zatwierdzonym projektem.
Podsumowanie
Szerokość drogi służebnej określona w akcie notarialnym nie zawsze oznacza możliwość jej pełnego utwardzenia bez ograniczeń. Choć służebność daje prawo przejazdu czy przechodu, to właściciel działki nadal zachowuje prawo własności i może wymagać przestrzegania przepisów dotyczących powierzchni biologicznie czynnej. Utwardzenie gruntu, nawet w ramach służebności, podlega zgłoszeniu i powinno być zgodne z projektem budowlanym oraz miejscowym planem. Przekroczenie zgłoszonej szerokości utwardzenia może prowadzić do interwencji nadzoru budowlanego i konieczności przywrócenia stanu zgodnego z prawem.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawach dotyczących służebności, samowoli budowlanej lub innych kwestii związanych z prawem nieruchomości? Skorzystaj z naszej porady prawnej online — szybko, bez wychodzenia z domu, z gwarancją odpowiedzi od doświadczonego prawnika. Wystarczy opisać problem, a my przygotujemy precyzyjną i praktyczną odpowiedź dostosowaną do Twojej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
» Służebność drogi, zagrodzenie i kwestie związane z podłączeniem prądu na działce
» Odszkodowanie za ukrytą kanalizację na działce
» Jak określić wartość przedmiotu sporu w sprawie o zasiedzenie drogi koniecznej?
» Jak zabezpieczyć prawo do służebności po śmierci właściciela mieszkania bez księgi wieczystej?
» Służebność mieszkania jako ochrona dla małżonka, jak uniknąć konfliktów po śmierci?
Polecamy
Zadaj pytanie »
- Zmuszenie gminy do przygotowania drogi dojazdowej do działki budowlanej
- Czy muszę wyrazić zgodę na przeprowadzenie kabla na mojej ziemi?
- Przesunięcie słupa elektrycznego na koszt zakładu energetycznego
- Przesunięcie słupa do granicy działki a pokrycie kosztów przez energetykę
- Linie średniego napięcia na posesji
- Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?
