Jednorazowa zapłata za ustanowienie służebności przesyłu

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu

Z uwagi na brzmienie art. 305¹ Kodeksu cywilnego, w którym mowa jest o możliwości obciążenia służebnością przesyłu nieruchomości, pojawiły się opinie, że służebność ta może obciążać jedynie własność nieruchomości.

Warto odwołać się w tym miejscu do orzecznictwa oraz literatury dotyczących służebności gruntowych. Definiujący je przepis art. 285 § 1 K.c. również bowiem głosi, że taką służebnością można obciążyć nieruchomość.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest ceną za prawo korzystania z nieruchomości obciążonej, a nie odszkodowaniem. Może ono mieć charakter świadczenia pieniężnego lub świadczenia w naturze – w obu przypadkach także okresowego.

W postanowieniach z dnia 17 stycznia 1974 r. (III CRN 316/73) i z 15 października 2008 r. (I CSK 135/2208) Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego. Rozstrzygając w powyższy sposób Sąd zastosował do użytkowania wieczystego w drodze analogii przepisy dotyczące własności, a także uznał, że wyrażone w art. 233 Kodeksu cywilnego uprawnienie do rozporządzania swoim prawem przez użytkownika wieczystego obejmuje także prawo obciążenia przez niego użytkowania wieczystego.

Ustanowienie przez użytkownika wieczystego służebności przesyłu

Ponieważ na mocy art. 3054 Kodeksu cywilnego, do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, przyjmuje się, że wspomniane orzecznictwo rozstrzygnęło również kwestię możliwości ustanawiania przez użytkownika wieczystego służebności przesyłu. Pamiętać jednak należy, że użytkownik wieczysty ma prawo obciążyć służebnością przesyłu wyłącznie prawo użytkowania wieczystego, którego jest dysponentem, nie zaś nieruchomość (tę może obciążyć właściciel). Kodeks cywilny stanowi, że w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasają również ustanowione na nim obciążenia (w tym również służebność przesyłu).

Jak obliczyć wartość służebności przesyłu?

Oblicza się je wg wzoru:

W = Cśr x Ui

gdzie: W – wartość 1 m² nieruchomości wycenianej

Cśr – średnia rynkowa cena transakcyjna 1 m² gruntu nieruchomości wyprowadzona ze zbioru reprezentatywnego

Ui – współczynnik odzwierciedlający ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych

Współczynnik korygujący Ui, odzwierciedla ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych innych nieruchomości, wymaga uprzedniego ustalenia wartości sumy współczynników korygujących Ud i Ug. Służy temu następujący wzór:

Ud = Cmin / Cśr

Ug = Cmax / Cśr

gdzie: Cmin – cena minimalna 1 m² gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru

Cmax – cena maksymalna 1 m² gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru

Ud – granica dolna sumy współczynników korygujących

Ug – granica górna sumy współczynników korygujących

Uwzględniając uzyskane wartości Ud i Ug, wylicza się następnie wartości poszczególnych czynników Ui, tj. U1, U2, U3 i U4. Suma wartości tych czterech współczynników korygujących daje nam współczynnik korygujący Ui używany następnie do wyliczenia wartości rynkowej 1 m² nieruchomości wycenianej.

W – wartość rynkowa 1 m² gruntu = 35,67 zł

SR = PG x WG x RD x WK

SR= 151,57 m² (+53 m² dojazdu) x 35,67 zł x RD x WK

SJ = SR x 100 lat

w którym:

SR – wynagrodzenie roczne z tytułu służebności

SJ – wynagrodzenie jednorazowe z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności dla istniejącej infrastruktury

PG – powierzchnia gruntu, na której będzie ograniczona możliwość wykonywania prawa własności

WG – wartość jednostkowa m² gruntu określona w podejściu porównawczym

RD – rynkowa rentowność dzierżawy / najmu dla nieruchomości – wg starszych informacji jakie znalazłam w Pana mieście to średnio ok 4%,

WK – przyjmowana dla obiektów infrastruktury proporcja korzystania z gruntu objętego wykonywaniem służebności gruntowej.

Jak widać, potrzeba znajomości wielu czynników, aby obliczyć służebność.

Biorąc pod uwagę powyższe czynniki – wychodzi kwota ok. 19 000 zł. Ale te wskaźniki mogą być zupełnie różne. Biegli posiadają dokładne wskaźniki. Jest to jeden ze wzorów.

Najbezpieczniej zlecić wycenę rzeczoznawcy. Koszt takowej to ok. 400 zł.

Targując się o wysokość wynagrodzenia, warto zaznaczyć – trudny do przewidzenia czas jaki będzie urządzenie usytuowane, brak możliwości zagospodarowania działki, obowiązek wpuszczenia uprawnionego na działkę – bez ograniczeń, wzrastające ceny gruntu, stopę inflacji każdego roku i brak możliwości zmiany wysokości wynagrodzenia.

Bez względu na to czy podpisze Pan umowę dotyczącą służebności, czy służebność ureguluje wyrok sądowy – bowiem Zakład będzie mógł wystąpić do sądu o ustanowienie służebności – wiąże się to z koniecznością udostępnienia zakładowi dojścia do urządzeń, naprawy, konserwacji... wszystkiego, co musi zrobić na działce. Właściciel musi to tolerować.

Może Pan odmówić podpisania umowy, ale zakład skieruje sprawę do sądu, a sąd ustanowi służebność i wynagrodzenie – bez możliwości negocjacji.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼