- Wartość darowizny do zachowku ustala się według stanu z chwili jej dokonania, ale według cen z chwili ustalania zachowku.
- Jeżeli przy darowiźnie ustanowiono służebność osobistą mieszkania, wartość tego obciążenia może pomniejszać wartość darowizny.
- Kwota służebności wpisana przed laty w akcie notarialnym nie musi być decydująca w sprawie o zachowek.
- W sporze sądowym wartość nieruchomości i służebności zwykle ustala biegły rzeczoznawca majątkowy.
Jak służebność osobista wpływa na zachowek?
Przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku określone darowizny dokonane przez spadkodawcę. Jeżeli jednak przedmiotem darowizny była nieruchomość obciążona służebnością osobistą, trzeba ustalić nie tylko wartość samej nieruchomości, lecz także wpływ tego obciążenia na realne przysporzenie po stronie obdarowanego.
Podstawowe znaczenie ma art. 995 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą zasadą wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku. Oznacza to, że bada się, co dokładnie zostało darowane i z jakim obciążeniem, ale wyceny dokonuje się w realiach cenowych właściwych dla czasu ustalania zachowku.
W praktyce wartość darowizny obciążonej służebnością powinna być ustalana jako wartość nieruchomości pomniejszona o wartość ograniczonego prawa rzeczowego, jeżeli służebność rzeczywiście ograniczała uprawnienia właściciela i zmniejszała ekonomiczną wartość przysporzenia. Takie podejście znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w tym w wyrokach z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt II CSK 403/12, oraz z dnia 13 czerwca 2013 r., sygn. akt V CSK 385/12.
W praktyce spór o zachowek i służebność mieszkania często sprowadza się właśnie do prawidłowej wyceny obciążenia nieruchomości.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Przy obliczaniu zachowku trzeba rozróżnić skutki darowizny obciążonej służebnością od innych form przekazania majątku, w tym różnice między darowizną z poleceniem opieki a umową dożywocia. Każda z tych konstrukcji może inaczej wpływać na substrat zachowku.
Jeżeli służebność ustanowiono przy przekazaniu nieruchomości za życia, trzeba też ustalić, jak na zachowek wpływa wybór między darowizną ze służebnością a dożywociem.
Jeżeli służebność była częścią przekazania domu tylko jednemu z dzieci, warto odrębnie przeanalizować przepisanie domu rodzinie i roszczenia pozostałych dzieci. Pozwala to oddzielić wpływ samego obciążenia służebnością od skutków darowizny lub innej umowy dla zachowku.
Czy wartość służebności z aktu notarialnego jest wiążąca?
Sama kwota wpisana w akcie darowizny, na przykład 750 zł, nie przesądza automatycznie o wartości służebności przy obliczaniu zachowku wiele lat później. Taka kwota może być pomocna jako element dokumentacji, ale w sprawie o zachowek sąd powinien ustalić rzeczywistą wartość darowizny według reguł wynikających z Kodeksu cywilnego.
Jeżeli więc nieruchomość jest wyceniana według aktualnych cen rynkowych, to również wartość obciążenia powinna być ustalana w sposób odpowiadający aktualnym realiom rynkowym, z uwzględnieniem stanu istniejącego w chwili darowizny. Nie chodzi o prostą waloryzację kwoty z aktu notarialnego, lecz o ustalenie, o ile służebność zmniejszała wartość przysporzenia po stronie obdarowanego.
Znaczenie mogą mieć w szczególności: zakres służebności, wiek i sytuacja osoby uprawnionej w chwili ustanowienia służebności, powierzchnia objęta uprawnieniem, możliwość korzystania z nieruchomości przez właściciela oraz lokalne ceny rynkowe.
Wartość darowizny według cen rynkowych
W sprawach o zachowek wartość nieruchomości powinna być ustalana według kryteriów rynkowych. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 15 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 916/17, wskazano, że ustalenie wartości składników majątku, w tym nieruchomości na potrzeby zachowku, powinno opierać się na kryteriach rynkowych oraz metodach właściwych dla wyceny nieruchomości.
Podobny kierunek wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 17 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 972/13. Sąd podkreślił, że wzbogacenie obdarowanego należy rozumieć jako różnicę między wartością rzeczy wolnej od obciążeń a wartością ustanowionych jednocześnie z darowizną obciążeń. W praktyce oznacza to, że zachowek powinien być liczony od realnej wartości przysporzenia, a nie od teoretycznej wartości nieruchomości bez uwzględnienia służebności.
Kiedy darowizna jest doliczana do spadku?
Nie każda darowizna działa tak samo przy obliczaniu zachowku. Co do zasady dolicza się darowizny dokonane przez spadkodawcę, ale Kodeks cywilny przewiduje wyjątki, między innymi dla drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych oraz w określonych sytuacjach dla darowizn dokonanych dawniej na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.
W przypadku darowizn dokonanych na rzecz dzieci, małżonka albo innych osób należących do kręgu spadkobierców ustawowych lub uprawnionych do zachowku, upływ wielu lat od darowizny nie zawsze wyłącza jej doliczenie. Dlatego w sprawach dotyczących darowizny sprzed 20 czy 25 lat trzeba osobno ocenić, kim był obdarowany względem spadkodawcy i czy zachodzą ustawowe wyłączenia.
Rola biegłego rzeczoznawcy
Jeżeli strony nie zgadzają się co do wartości nieruchomości lub służebności, sąd zwykle korzysta z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Biegły nie powinien ograniczać się do kwoty wskazanej w dawnym akcie notarialnym, lecz powinien określić wartość nieruchomości oraz wpływ służebności na tę wartość według zasad właściwych dla wyceny rynkowej.
Warto przygotować dokumenty, które pokazują treść i zakres służebności: akt notarialny darowizny, odpis księgi wieczystej, ewentualne mapy, rzuty lokalu, dokumentację dotyczącą sposobu korzystania z nieruchomości oraz informacje o tym, komu i w jakim zakresie przysługiwało prawo zamieszkiwania.
Jak bronić się przed zawyżonym zachowkiem?
Osoba obdarowana nieruchomością ze służebnością może podnosić, że zachowek powinien być obliczony od wartości darowizny pomniejszonej o obciążenie. W praktyce warto wskazać, że przysporzenie majątkowe nie polegało na otrzymaniu nieruchomości całkowicie wolnej od praw osób trzecich, lecz nieruchomości z ograniczeniem wynikającym ze służebności osobistej.
Nie należy jednak automatycznie zakładać, że każda służebność znacząco obniży zachowek. Znaczenie ma jej rzeczywisty zakres, czas trwania, intensywność korzystania oraz wpływ na wartość nieruchomości. W części spraw obniżenie będzie istotne, w innych ograniczone.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce może wyglądać wycena darowizny obciążonej służebnością przy sporze o zachowek.
Syn otrzymał od matki mieszkanie 25 lat temu. W akcie darowizny ustanowiono na rzecz matki dożywotnią służebność mieszkania i wpisano jej wartość na 750 zł. Po śmierci matki córka zażądała zachowku, licząc wartość mieszkania według aktualnych cen, ale bez pomniejszenia o służebność. W takiej sytuacji syn może żądać, aby sąd ustalił aktualną rynkową wartość obciążenia według stanu z dnia darowizny, a nie ograniczał się do kwoty wpisanej w akcie.
Wnuczka otrzymała dom od dziadków z zastrzeżeniem, że dziadkowie mogą dożywotnio korzystać z parteru domu i części ogrodu. Po latach jeden ze spadkobierców domaga się zachowku od pełnej wartości domu. Jeżeli służebność realnie ograniczała możliwość korzystania z nieruchomości przez wnuczkę, biegły może określić, o ile takie obciążenie obniżało wartość darowizny.
Brat otrzymał od ojca lokal użytkowy, a w umowie zastrzeżono na rzecz ojca prawo korzystania z jednego pomieszczenia. Po śmierci ojca drugi brat dochodzi zachowku. Jeżeli zakres służebności był niewielki i faktycznie nie wpływał znacząco na wartość lokalu, pomniejszenie wartości darowizny może być relatywnie małe. O wysokości obniżenia decyduje konkretna wycena, a nie samo istnienie wpisu o służebności.
FAQ
Czy służebność osobista zawsze obniża zachowek?
Nie zawsze w takim samym stopniu. Służebność może obniżyć wartość darowizny, jeżeli rzeczywiście wpływała na wartość nieruchomości i zakres przysporzenia obdarowanego. Ostateczna kwota zależy od treści służebności i wyceny.
Czy sąd przyjmie wartość służebności wpisaną w akcie notarialnym?
Sąd może wziąć ją pod uwagę, ale nie musi traktować jej jako rozstrzygającej. Przy zachowku decydują zasady z art. 995 Kodeksu cywilnego, czyli stan z chwili darowizny i ceny z chwili ustalania zachowku.
Czy służebność wycenia się według obecnych cen?
Co do zasady tak, jeżeli ustalana jest wartość darowizny na potrzeby zachowku. Zakres służebności ocenia się według stanu z chwili darowizny, ale jej wartość pieniężną określa się według cen z chwili ustalania zachowku.
Kto ustala wartość nieruchomości i służebności?
Jeżeli sprawa trafia do sądu i strony nie są zgodne, wartość zwykle ustala biegły rzeczoznawca majątkowy. Strony mogą składać zarzuty do opinii, wnioskować o jej uzupełnienie albo przedstawiać własne argumenty dotyczące zakresu służebności.
Czy darowizna sprzed 25 lat może być uwzględniona przy zachowku?
Może, zwłaszcza gdy obdarowany należy do kręgu spadkobierców albo osób uprawnionych do zachowku. Ocena zależy od relacji rodzinnej, daty darowizny i rodzaju darowizny, dlatego nie należy opierać się wyłącznie na samym upływie czasu.
Podsumowanie
Przy obliczaniu zachowku od darowizny nieruchomości obciążonej służebnością osobistą zasadnicze znaczenie ma art. 995 Kodeksu cywilnego. Wycena powinna uwzględniać stan z chwili dokonania darowizny oraz ceny z chwili ustalania zachowku. Dlatego wartość służebności wpisana w dawnym akcie notarialnym nie musi być ostateczna.
Jeżeli służebność ograniczała realną wartość darowizny, może pomniejszać podstawę obliczenia zachowku. W sporze sądowym najczęściej konieczna jest opinia biegłego, który wyceni zarówno nieruchomość, jak i wpływ obciążenia na wartość przysporzenia.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt II CSK 403/12
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2013 r., sygn. akt V CSK 385/12
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 15 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 916/17
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 17 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 972/13
