Zakup udziału w prywatnej drodze – plusy, ryzyka i obowiązki

Zakup udziału w prywatnej drodze dojazdowej

Zakup udziału w drodze oznacza nabycie ułamkowego prawa własności nieruchomości gruntowej, na której znajduje się droga. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest udział w nieruchomości, umowa przenosząca własność musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, a niezachowanie tej formy powoduje nieważność czynności.

Właściciel udziału może zasadniczo sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Tak stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego: każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc sprzedająca jest właścicielką udziału w drodze, pozostali współwłaściciele nie muszą podpisywać aktu sprzedaży ani wyrażać zgody notarialnej na samo przeniesienie udziału.

Przed podpisaniem aktu trzeba jednak sprawdzić, czy w księdze wieczystej, wcześniejszych aktach notarialnych albo umowach między współwłaścicielami nie ma dodatkowych ograniczeń, np. prawa pierwokupu, szczególnych zasad korzystania z drogi albo obowiązków ponoszenia określonych kosztów.

Co daje współwłasność drogi?

Po zakupie udziału staje się Pan lub Pani współwłaścicielem drogi. Nie oznacza to wydzielenia konkretnego fragmentu drogi na wyłączność, lecz udział w całej nieruchomości. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to prawo do korzystania z całej drogi zgodnie z jej przeznaczeniem, czyli najczęściej do przejazdu, przechodu, dojazdu do działki, wykonywania zwykłych czynności eksploatacyjnych i współdecydowania o sprawach dotyczących drogi. Jeżeli udział wynosi jedynie 1/144, daje status współwłaściciela, ale siła głosu przy decyzjach podejmowanych większością udziałów będzie bardzo mała.

Zakup udziału nie rozwiązuje automatycznie wszystkich problemów. Jeżeli droga jest w złym stanie, współwłaściciele są skonfliktowani albo część osób nie chce płacić za naprawy, nabywca wchodzi w ten układ prawny i faktyczny. Dlatego przed zakupem warto ustalić, kto faktycznie korzysta z drogi, kto płaci podatki, czy są uchwały lub porozumienia współwłaścicieli, czy droga ma prawidłowy dostęp do drogi publicznej i czy jej parametry wystarczają dla planowanego korzystania.

Podatek od nieruchomości i odpowiedzialność solidarna

Droga wewnętrzna może podlegać podatkowi od nieruchomości, chyba że w konkretnej sytuacji zastosowanie ma inny reżim podatkowy, np. podatek rolny. Trzeba to zweryfikować w ewidencji gruntów, decyzjach podatkowych oraz w urzędzie gminy.

W przypadku podatku od nieruchomości istotny jest art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch albo więcej podmiotów, stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie. W uproszczeniu gmina może żądać zapłaty podatku od każdego ze współwłaścicieli, a zapłata przez jednego z nich zwalnia pozostałych wobec gminy w zakresie zapłaconej kwoty.

Nie należy jednak utożsamiać tego z automatyczną odpowiedzialnością nabywcy za wszystkie dawne zaległości poprzedniego właściciela. Co do zasady nabywca udziału odpowiada jako podatnik za okres, w którym sam jest współwłaścicielem. Przed zakupem warto mimo to uzyskać od sprzedającego aktualne zaświadczenie z gminy o niezaleganiu albo przynajmniej decyzje podatkowe i potwierdzenia płatności, ponieważ zaległości, spory lub nieuregulowany stan podatkowy mogą utrudnić późniejsze rozliczenia między współwłaścicielami.

Jeżeli grunt jest gruntem rolnym i podlega podatkowi rolnemu, podobną zasadę przewiduje art. 3 ust. 5 ustawy o podatku rolnym, z istotnymi wyjątkami, m.in. dotyczącymi gospodarstwa rolnego prowadzonego przez jednego ze współwłaścicieli oraz sytuacji, gdy część współwłaścicieli jest zwolniona od podatku albo mu nie podlega.

Regres między współwłaścicielami po zapłacie podatku

Solidarność wobec gminy nie oznacza, że wewnętrznie każdy współwłaściciel ma ponosić cały ciężar podatku. Jeżeli jeden współwłaściciel zapłaci podatek ponad część, która powinna go obciążać, może żądać rozliczenia od pozostałych współwłaścicieli. Podstawą jest art. 376 Kodeksu cywilnego dotyczący regresu między dłużnikami solidarnymi, a w sprawach podatkowych znaczenie ma także art. 91 Ordynacji podatkowej.

W praktyce regres bywa trudny. Jeżeli część współwłaścicieli nie płaci dobrowolnie, konieczne może być wezwanie do zapłaty, pozew, a następnie egzekucja. Przy 144 udziałowcach samo techniczne rozliczanie niewielkich kwot może być uciążliwe.

Podobne ryzyka pojawiają się przy mediach i urządzeniach prowadzonych w pasie drogi. Jeżeli inwestycja dotyczy np. kabla, kanalizacji, wodociągu lub przyłącza, trzeba ustalić, czy jest to zwykłe korzystanie z drogi, czy czynność przekraczająca zwykły zarząd. W praktycznych sporach znaczenie ma to, czy potrzebna była zgoda na przyłącze energetyczne w drodze i czy inwestycja narusza uprawnienia pozostałych współwłaścicieli.

Koszty utrzymania i remontu drogi

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli więc udział wynosi 1/144, wewnętrznie zasadą jest ponoszenie 1/144 kosztów utrzymania drogi, chyba że współwłaściciele ważnie uzgodnili inny sposób rozliczeń.

Trzeba odróżnić rozliczenia między współwłaścicielami od odpowiedzialności wobec podmiotów zewnętrznych. Jeżeli np. wszyscy współwłaściciele zawrą umowę z wykonawcą remontu albo większość skutecznie zleci czynność zwykłego zarządu, mogą powstać zobowiązania wobec wykonawcy. Zakres odpowiedzialności zależy wtedy od umowy, zasad reprezentacji i charakteru czynności.

Typowe koszty dotyczą odśnieżania, równania nawierzchni, naprawy kolein, odwodnienia, usuwania szkód po budowie domu, utrzymania przepustów, oświetlenia, oznakowania albo ubezpieczenia. Jeżeli część osób intensywnie niszczy drogę, np. ciężkim sprzętem budowlanym, można rozważać dodatkowe roszczenia odszkodowawcze wobec sprawcy szkody.

Decyzje współwłaścicieli: zwykły zarząd i czynności przekraczające zwykły zarząd

Najczęstsze spory dotyczą tego, kto może decydować o remoncie, przebudowie, zamknięciu drogi, ustanowieniu służebności dla osoby trzeciej albo poprowadzeniu instalacji. Kodeks cywilny rozróżnia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd.

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów, a nie według liczby osób. Wynika to z art. 201 Kodeksu cywilnego. W braku zgody każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Tak wynika z art. 199 Kodeksu cywilnego.

Granica między zwykłym zarządem a czynnością przekraczającą zwykły zarząd zależy od konkretnej sytuacji. Bieżące naprawy konieczne do utrzymania przejezdności drogi zwykle łatwiej uznać za zwykły zarząd. Natomiast istotna przebudowa, zmiana sposobu korzystania, ustanowienie służebności dla kolejnych działek, odpłatne udostępnienie drogi innym osobom albo inwestycje znacząco obciążające współwłaścicieli mogą wymagać jednomyślności albo rozstrzygnięcia sądu.

Umowa współwłaścicieli o korzystaniu z drogi

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie przez współwłaścicieli umowy regulującej korzystanie z drogi, utrzymanie, rozliczenia podatków, zasady remontów, usuwanie szkód, dopuszczalny ruch ciężkiego sprzętu, odśnieżanie i sposób podejmowania decyzji. Sama sprzedaż udziału przez jednego współwłaściciela nie zastąpi takiej umowy.

Umowa może przewidywać np. stałą składkę na utrzymanie drogi, osobę odpowiedzialną za rozliczenia, tryb informowania o pracach, zasady partycypacji w kosztach przyłączy oraz obowiązek naprawienia szkód wyrządzonych przez konkretną budowę. Przy bardziej rozbudowanych porozumieniach warto rozważyć ujawnienie określonych praw i obowiązków w księdze wieczystej, jeżeli ich charakter na to pozwala i zachowana zostanie wymagana forma.

Jeżeli współwłaściciele blokują korzystanie z drogi, ustawiają szlabany, zamykają przejazd albo fizycznie uniemożliwiają dojazd, trzeba ocenić roszczenia właścicielskie i posesoryjne oraz możliwość sądowego uregulowania zarządu. W podobnych konfliktach praktyczne znaczenie może mieć także zagradzanie wspólnej drogi przez współwłaścicieli.

Zasiedzenie służebności albo ustanowienie służebności przejazdu

Skoro droga była używana przez około 50 lat, trzeba rozważyć, czy nie doszło do zasiedzenia służebności gruntowej. Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Samo wieloletnie przechodzenie lub przejeżdżanie może nie wystarczyć, jeżeli nie było takiego urządzenia i posiadania służebności w wymaganym zakresie.

Termin zasiedzenia wynosi 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze, na podstawie art. 172 Kodeksu cywilnego stosowanego odpowiednio. W sprawach drogowych sądy szczegółowo badają, kto urządził drogę, jaki był charakter korzystania, czy właściciel nieruchomości obciążonej tolerował przejazd, czy istniały widoczne elementy urządzenia drogi i czy korzystanie odpowiadało treści służebności.

Alternatywą może być umowne ustanowienie służebności przejazdu i przechodu albo, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, żądanie ustanowienia drogi koniecznej. W części przypadków korzystniejszy może być zakup udziału, w innych – służebność. Zależy to od celu, ceny, liczby współwłaścicieli, stanu drogi, planowanych inwestycji i tego, czy użytkownik chce współdecydować o nieruchomości, czy tylko mieć trwałe prawo przejazdu.

Jeżeli celem jest zmiana modelu prawnego drogi, przydatne może być porównanie zakupu udziału, służebności, sprzedaży udziałów między sąsiadami oraz innych form uregulowania dostępu, np. przekształcenie drogi dojazdowej we własność.

Plusy i minusy zakupu udziału w drodze

Do plusów zakupu udziału należy przede wszystkim wzmocnienie sytuacji prawnej. Nabywca nie jest tylko osobą grzecznościowo korzystającą z cudzej drogi, ale współwłaścicielem nieruchomości. Może korzystać z drogi, uczestniczyć w decyzjach, kontrolować księgę wieczystą i reagować na działania naruszające jego uprawnienia.

Zakup udziału może też ułatwić przyszłą sprzedaż działki, budowę domu, uzyskanie finansowania albo uregulowanie przyłączy. Dla nabywcy działki informacja, że dostęp odbywa się po drodze, której właścicielami są właściciele okolicznych działek, bywa bardziej przekonująca niż nieformalna zgoda na przejazd.

Minusy są jednak istotne. Współwłasność oznacza podatki, koszty utrzymania, konflikty o zakres remontów, kłopoty z rozliczeniami i często mały wpływ na decyzje, jeżeli kupowany udział jest symboliczny. Właściciel udziału 1/144 nie ma samodzielnej kontroli nad drogą. Może natomiast zostać wciągnięty w spory o utrzymanie, odwodnienie, uszkodzenia po budowie, szlabany, sprzedaż udziałów albo dopuszczenie kolejnych użytkowników.

Warto także sprawdzić, czy sprzedawca nie chce przerzucić na nowych współwłaścicieli kosztów i ryzyk związanych z drogą. Jeżeli droga wymaga kosztownego remontu, ma nieuregulowany stan podatkowy albo pojawiają się spory o dostęp, cena udziału powinna uwzględniać te obciążenia. Przy planowanej zmianie właścicieli znaczenie może mieć również sprzedaż drogi dojazdowej do działki i jej skutki dla dotychczasowych użytkowników.

Co sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Przed zakupem udziału w drodze warto przygotować krótką listę kontrolną. Po pierwsze, trzeba sprawdzić księgę wieczystą: właścicieli, działy III i IV, służebności, roszczenia, hipoteki oraz ewentualne wzmianki. Po drugie, warto uzyskać wypis i wyrys z ewidencji gruntów, żeby ustalić oznaczenie działki, jej powierzchnię, użytek i sposób opodatkowania.

Po trzecie, należy zapytać o decyzje podatkowe, potwierdzenia zapłaty podatku i sposób rozliczania współwłaścicieli. Po czwarte, warto sprawdzić stan techniczny drogi: nawierzchnię, odwodnienie, szerokość, możliwość przejazdu służb, konflikty o parkowanie oraz planowane remonty. Po piąte, dobrze jest ustalić, czy przez drogę biegną albo mają biec media i czy współwłaściciele wyrażali zgodę na konkretne prace.

Po szóste, trzeba porównać zakup udziału z ustanowieniem służebności. Jeżeli celem jest wyłącznie dojazd, służebność może być prostsza. Jeżeli celem jest współdecydowanie o drodze i trwały udział w gruncie, zakup udziału może być uzasadniony. Nie ma jednego rozwiązania dobrego dla wszystkich – znaczenie ma treść księgi wieczystej, historia korzystania z drogi, liczba współwłaścicieli i planowane inwestycje.

FAQ

Podsumowanie

Zakup udziału w prywatnej drodze dojazdowej może być dobrym rozwiązaniem, jeżeli zapewnia trwały i czytelny tytuł prawny do korzystania z drogi. Nie jest jednak obojętny prawnie. Nabywca wchodzi w stosunek współwłasności, zyskuje uprawnienia, ale przyjmuje też obowiązki związane z podatkami, utrzymaniem drogi i współdecydowaniem.

Najważniejsze ryzyka dotyczą solidarnej odpowiedzialności podatkowej wobec gminy, sporów o remonty i inwestycje, niewielkiego wpływu przy małym udziale oraz niejasnych zasad korzystania z drogi. Przed zakupem trzeba sprawdzić księgę wieczystą, ewidencję gruntów, decyzje podatkowe, stan techniczny drogi, istniejące porozumienia współwłaścicieli i alternatywy, zwłaszcza służebność przejazdu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 140, 158, 172, 195–207, 289, 292, 352, 366 i 376 – ISAP.
2. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, w szczególności art. 3 ust. 4 oraz art. 6 – ISAP.
3. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, w szczególności art. 3 ust. 5–7 – ISAP.
4. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 91 – ISAP.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.