Kategoria: Służebność drogi

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Gmina przeoczyła działkę sąsiada, projektując drogę gminną - brak dojazdu

Autor: Michał Soćko • Opublikowane: 14-09-2018

Kupiłem działkę budowlaną, do której prowadzi droga gminna. Droga ta istnieje i fizycznie, i na mapach. Działki, przez które przechodzi droga, są w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone pod drogę. Po zakupie okazało się jednak, że miasto nie wykupiło jednej z działek należącej do sąsiada. Sąsiad ten zabrania mi przejazdu. Miasto zwróciło się do niego z ofertą wykupu. Ja również proponowałem mu dodatkową kwotę. Sąsiad nie zgadza się jednak na sprzedaż i nie chce w ogóle rozmawiać na ten temat. Jak można uregulować stan prawny działki, na której powinna być droga? Prawdopodobnie miasto gdzieś popełniło błąd, zapewne na etapie uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego.

Michał Soćko

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedzi były jasne i wyczerpujące a co bardzo ważne - wyjątkowo szybkie. Dziękuję bardzo
Henryk
Witam, Dziękuję za szybką, dokładną i wyczerpującą odpowiedć. Jestem pod wrażeniem. 
Dorota
Jestem pod wrażeniem szybkiej i profesjonalnej pomocy. Koszt wstępnej usługi do przyjęcia, w którym uzyskałam dodatkowe wskazówki i informacje na pytania uzupełniające (bez dodatkowych opłat). 
Beata
Poradę prawną uzyskaną od Państwa, a konkretnie przez Panią Izabelę Nowacką-Marzelon, uważam oceniam bardzo wysoko. Porada ta pozwoliła mi zrozumieć całą złożoność zgłoszonego przeze mnie problemu w świetle wszystkich przepisów, jakie powinnam znać. Bardzo sobie cenię te wyjaśnienia i jestem rada, że udało mi się wpaść na trop tak kompetentnego zespołu prawników. Polecam ich wszystkim zainteresowanym.
Maria, 70 lat, emerytowana nauczycielka
Jasna i szybko wydana opinia. Polecam ten serwis.
Ewa
Dziękuję i wystawiam najwyższą opinię.
Jacek
Dziękuję uprzejmie za szybką i wyczerpującą odpowiedź wyjaśniającą moje obawy.
Maria, 55 lat
Jestem zadowolona z odpowiedzi. 
Ewa
Bardzo solidna, rzetelna i szybka porada
Przemysław
Fantastyczny pomysł, szybkie, a jednocześnie wnikliwe i dogłębnie analizujące temat odpowiedzi!
Magdalena
Fachowa porada Pana Marcin Sądej (BRAVOOO :)), rzetelnie, jasno i przejrzyście. Oczywiście wszystko oparte na podstawach prawnych i fachowej wiedzy. 
Wojtek
Dziękuję, spełniliście moje oczekiwania
Joanna, 58 lat, księgowa
Dziękuje bardzo za odpowiedz. Wiem teraz co powinnam zrobić.
Beata
Bardzo dziękuję za szybką i wyczerpującą (na chwilę obecną) odpowiedź. Jestem z niej bardzo zadowolona, zawiera to, o czym słyszałam, ale brakowało mi potwierdzenia. W razie dalszych problemów na pewno się z Państwem skontaktuję.
Renata
Jestem bardzo zadowolona z uzyskanej odpowiedzi, która była wyczerpująca i zadowalająca. Szczególnie ważne w serwisie ePorady24 jest to, że można zadać dodatkowe pytanie bez dodatkowych opłat:-)
Marzena, nauczyciel, 54 lata
Bardzo dziękuję za poradę. Pomogła mi ona błyskawicznie rozwiązać mój problem - w rozmowie z adwersarzem czułam się pewnie, mając w zanadrzu (i wykorzystując w trakcie dyskusji) merytoryczną wiedzę, przekazaną przez ePorady.
Anna
Korzystam z serwisu już po raz czwarty - jestem zadowolony ze świadczonych usług, w tym odpowiedzi i pomocy udzielanej przez prawników serwisu.
Rafał, inżynier lotnictwa, 34 lata
Wszystko zgodnie z opisem. Jestem zadowolony
Dawid, 36 lat
Odpowiedź wyczerpująca, Otrzymałam wyjaśnienie mojego problemu i sposób jego rozwiązania. 
Lidia
Bardzo szybka i wyczerpująca odpowiedź.
Bohdan
Jestem zadowolona. Oczekiwałam właśnie na zaproponowanie takiego sposobu rozwiązania problemu. Przypominanie 86 letniemu prezesowi jakich obowiązków nie dopilnował było nieludzkie / ze względu na stan jego zdrowia /. Sądzę, że w przeszłości nie planowali z żoną powrotu do Polski na starość. 
Bogumiła
Bardzo fajny serwis i profesjonalne porady polecam
Karolina
Bardzo szybka, rzetelna odpowiedź, poparta aktami prawnymi. Spełnia moje oczekiwania. Na podkreślenie zasługuje fakt, że odpowiedź otrzymałam w weekend.
Anna, nauczyciel, logopeda, 56 lat
Odpowiedzi na moje pytania są bardzo konkretne, rzeczowe i zrozumiałe. Jestem bardzo zadowolona z konwersacji na tym portalu i rad prawnika.
Ewa, ekonomista, 45 lat
Wystawiam bardzo dobra ocenę za udzielona odpowiedz na moje pytanie odpowiedz byla szybka konkretna i rzeczowa. Rowniez cena za usluge byla przyzwoita. 
Danuta
Bardzo dobry i dosyć szybki serwis usługi prawnej. Odpowiedź która otrzymałam jest konkretna i zawiera bardzo duża ilość szczegółów z czego jestem bardzo zadowolona. Porada otrzymana jest profesjonalna i wysokiej jakości. 
Krystyna, fotograf, 39 lat
Bardzo dziękuję za wyczerpującą informację. Szybko i sprawnie uzyskałam potrzebne informacje. Korzystam już po raz 3ci z portalu i jeszcze nie raz skorzystam :)
Joanna
Odpowiedź obszerna, czytelna i zrozumiała. Bardzo szybka.
Ryszard
Dziękuję , za wyczerpującą odpowiedz. Bardzo dobry sposób na szybkie i rzetelne porady. Cena za usługi niewygórowana. Możliwość zadawania dodatkowych pytań. 
Maria
Jestem zadowolony z udzielonych mi rad.
Rafał

Pewne kroki prawne może podjąć Pan, a pewne kroki może podjąć miasto. W Pana przypadku można by zastanowić się nad wystąpieniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej. I tak, zgodnie z art. 145 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017 poz. 459; zwanej dalej „K.c.”:

Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”

Zatem jeżeli nie ma Pan odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (nie ma w ogóle lub nie ma odpowiedniego) – może Pan wystąpić o ustanowienie takiej służebności na gruncie sąsiada.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

O ustanowieniu służebności będzie orzekał sąd. Przy czym zgodnie z art. 145 § 1 K.c. ustanowienie takiej służebności będzie miało miejsce za wynagrodzeniem.

Obowiązek zapewnienia działkom budowlanym dostępu do drogi publicznej wynika z wielu przepisów. Wskazać można chociażby na § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (j.t. Dz. U. 2015 r., poz. 1422 ze zm.).

§ 14. 1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

4. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku.”

Zob. także: art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 1073) oraz art. 93 ust. 3 i art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. 2018 r., poz. 121; zwanej dalej także „u.g.n.”).

Natomiast miasto ze swojej strony mogłoby się pospieszyć z realizacją tej inwestycji drogowej.

Przy czym sam fakt, że sąsiad nie zgadza się na sprzedaż działki lub części działki na cele publiczne (pod drogę) nie ma aż takiego istotnego znaczenia. W takiej bowiem sytuacji powinna być przeprowadzona procedura wywłaszczeniowa. Jest to normalne, standardowe postępowanie w tego typu sprawach. Jednostka nie może bowiem blokować inwestycji publicznej. Aczkolwiek będzie to trwało dłużej niż dobrowolna sprzedaż.

Procedurę wywłaszczeniową reguluje dział III, rozdział 4 – „Wywłaszczanie nieruchomości” ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 112 i n. u.g.n.).

Art. 112. 1. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124 ust. 1b, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

2. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

3. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

4. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Art. 113. 1. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.

2. Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona. Nie dotyczy to wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość.

3. Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.

4. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, przy jej wywłaszczeniu przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości.

5. W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, przy jej wywłaszczeniu, przyjmuje się służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości.

6. Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.

7. Przepis ust. 6 stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.”

Nadmienić należy również, że przed wszczęciem postępowania w sprawie wywłaszczenia powinny być przeprowadzone rokowania. Rokowania mają bowiem skłonić właściciela do dobrowolnego sprzedania nieruchomości na cele publiczne.

Kwestię tę reguluje art. 114 u.g.n. Stanowi on jak niżej:

Art. 114. 1. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.

2. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa w ust. 1, przeprowadzają ich organy wykonawcze.

3. W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym informację o zamiarze wywłaszczenia starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych starostwa powiatowego, a także przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli wywłaszczenie dotyczy części nieruchomości, ogłoszenie zawiera również informację o zamiarze wszczęcia postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości.

4. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia, o którym mowa w ust. 3, nie zgłoszą się osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału i postępowanie wywłaszczeniowe.”

Uprzednio zaznaczyłem, że u.g.n. zawiera przepisy regulujące standardowy, normalny tryb postępowania w tego typu sprawach. Natomiast szczególny tryb przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych przewidują przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (j.t. Dz. U. 2017 r. Nr 0, poz. 1496; zwanej dalej także „specustawą”.

Zaznaczyć jednak należy, że stosowanie specustawy powinno być wyjątkiem od zasady, gdyż w dość istotny sposób ogranicza ona konstytucyjne prawa obywateli. Co jednak istotne, przyspiesza wywłaszczenie.

W dalszej kolejności wskazać należy, że realizacja inwestycji na podstawie specustawy wymaga decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydanej przez wojewodę w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starostę w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych (art. 11a specustawy).

Specustawę można stosować do inwestycji w zakresie dróg publicznych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j.t. Dz. U. 2016 r. Nr 0, poz. 1440 ze zm.; zwanej dalej także „u.d.p.”). Zatem ma ona zastosowanie do inwestycji mających na celu budowę (rozbudowę) dróg innych niż drogi wewnętrzne (zob.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt II OSK 2348/10).

Na marginesie dodam, że początkowo specustawa nie znajdowała zastosowania do wszystkich dróg publicznych w rozumieniu u.d.p., gdyż obejmowała swoim zakresem jedynie drogi krajowe oraz drogi w miastach na prawach powiatu, finansowane z budżetów tych miast. Zmieniło się to dopiero wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601 z późn. zm.).

Zatem z formalnego punktu widzenia nawet gminne drogi publiczne mogą być realizowane w trybie specustawy.

Na marginesie dodam, że może się Pan zastanowić nad roszczeniami z tytułu rękojmi w związku ze sprzedażą przez miasto tej działki, jeśli nie wiedział Pan, że nie ma dostępu do drogi publicznej, a miasto o tym zapewniało. Ewentualnie może użyć Pan tego argumentu w negocjacjach z miastem w sprawie szybkiej realizacji inwestycji.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zagrodzony wjazd na wyznaczoną drogę

Zakupiłam działkę pod budowę domu jednorodzinnego. Dostęp do działki z drogi publicznej ma poprowadzić przez działkę osoby, od której dokonałam zakupu. W akcie notarialnym jest wyznaczona służebność drogowa. Jak na razie dojazdu nie ma, ponieważ stoi ogrodzenie, tzn. działka, przez którą prowadzi służebność, jest ogrodzona. Czy to ja na swój koszt mam ściągnąć ogrodzenie i je przesunąć czy właściciel działki? Czy ja dostanę pozwolenie na przesunięcie tego ogrodzenia i zrobienie drogi dojazdowej, jeśli nie jestem właścicielem? Co jeśli właściciel nie będzie chciał załatwić formalności, skoro ja nie będę miała do tego prawa? Czy jeszcze spodziewać się jakiś pułapek i problemów w związku z tą służebnością?

Blokowanie drogi koniecznej przez sąsiada

Posiadam drogę konieczną, sąsiad blokuje drogę, policja rozkłada ręce. Co mam robić? Mam zagwarantowane sądownie prawo korzystania z drogi koniecznej. Jakie mam do nich napisać pismo?

Brak możliwości przejazdu, do kogo wystąpić o drogę dojazdową?

Posiadam wąską działkę, na której stoi mój dom oraz garaż, dalej jest ogród i drugi garaż. Moja mama odpisała połowę tej działki (ogród i drugi garaż) siostrze. W ten sposób ja straciłam dojazd do mojego garażu. Problem jest tym poważniejszy, że siostra zamierza tę działkę sprzedać. Do kogo mam wystąpić o drogę dojazdową?

Dbanie o drogę służebną tylko przez właścicieli

Na naszej działce jest droga służebna dla sąsiadów. Niestety dbamy o nią tylko my – w kwestii remontu, utrzymywania, plewienia. Dodatkowo sąsiedzi zawsze złośliwie dopuszczają do tego, by nasz pies uciekł przez bramę. Jak możemy wezwać ich skutecznie do ponoszenia kosztów utrzymania drogi?

Niezgodność w wymiarach służebności drogi koniecznej

Na mojej działce została ustanowiona bezpłatnie droga konieczna dla szwagra, a właściwie służebność obejmuje każdoczesnego właściciela działki sąsiedniej. Okazało się, że rzeczywisty stan służebności nie odpowiada parametrom opisanym w akcie notarialnym. To znaczy – w akcie droga konieczna ma szer. 4 m i dł. 33 m. W rzeczywistości długość wynosi 33,70 m i 3 m szerokości. Służebność została ustanowiona w latach 90-tych. W mapach i planie zagospodarowania terenu jest wpisana szerokość 3 m. Nie mam pojęcia, skąd się wzięły te różnice. Jeśli właściciele działki władnącej nie wykonywali nigdy wskazanej w akcie służebności, czy mogę żądać zmiany treści służebności na zgodną ze stanem faktycznym i stosownej zapłaty?



Zapytaj prawnika

Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »