Wystąpienie do nowego właściciela instalacji o zapłatę za służebność

Roszczenia majątkowe

Ustawodawca przewidział – w artykule 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – wśród uprawnień właścicielskich uprawnienie do pobierania pożytków z tego, co należy do właściciela. Pan – jako właściciel danej nieruchomości (art. 46 K.c.) – jest uprawniony dążyć do pobierania z niej pożytków. W podejmowaniu starań pomoże Panu opracowanie realistycznej strategii działania.

Realizm (w tym związany z doświadczeniem życiowym i prawniczym) przemawia za tym, by zawezwał Pan odnośne przedsiębiorstwo do próby ugodowej jeszcze w tym roku. Na przygotowanie pozwu, w którym zostałyby zawarte Pańskie roszczenia, może być zbyt mało czasu – zwłaszcza w przypadku potrzeby zamówienia opinii specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego (zwłaszcza doświadczonego w wycenianiu nieruchomości). Wytoczenie powództwa w sprawach o roszczenia majątkowe wiąże się z obowiązkiem uiszczenia opłaty sądowej za rozpoznanie sprawy (dawniej zwanej „wpisem sądowym”). Jeżeli żąda się za wiele, to sąd nie zwróci nadmiernego wpisu (czyli obliczonego i zapłaconego od kwoty żądania przez sąd oddalonej). Jeśli zaś zażąda się za mało, to samo postępowanie cywilne może okazać się łatwe, proste, i krótkotrwałe – jednak uzyskana kwota może być niższa od tej, która byłaby w zasięgu realnych możliwości. Opłaty za korzystanie z rzeczy cudzej (teraz ogólnie rzecz ujmując) mogą ulec przedawnieniu (art. 117 i następne K.c.), zaś zasadne postawienie (zgłoszenie) przez dłużnika zarzutu przedawnienia na ogół skutkuje brakiem możliwości legalnego dochodzenia roszczenia przedawnionego. Przyjęło się, że roszczeń za bezumowne korzystanie z rzeczy cudzej (art. 224 i następne K.c.) dotyczy dziesięcioletni okres przedawnienia. Gdyby jednak był to okres krótszy (np. trzyletni), to i tak zbliżający się koniec roku przemawia za doprowadzeniem do przerwania biegu przedawnienia.

Zobacz też: Czy służebność przechodzi na nowego właściciela

Przerwanie biegu przedawnienia

Według art. 123 K.c. przerwaniem biegu przedawnienia skutkuje (między innymi) dokonanie czynności skierowanych na dochodzenie roszczeń, np. wytoczenie powództwa lub zawezwanie do próby ugodowej. Całkowicie nie da się wykluczyć możliwości wniesienia odpowiednio przygotowanego powództwa w tym roku, ale gdyby było inaczej, to zawezwanie do próby ugodowej (dokonane w tym roku) skutkowałoby zmniejszeniem zakresu lat, których mógłby dotyczyć prawdopodobny zarzut przedawnienia. Opłata sądowa od zawezwania do próby ugodowej jest niska (kilkadziesiąt złotych), co także przemawia za zawezwaniem do próby ugodowej w bieżącym roku. Podkreślam, że chodzi o zawezwanie do próby ugodowej, które – w odpowiedniej liczbie egzemplarzy (zapewne 2 albo 3 i jeden zostawiony u Pana, do „akt własnych”) – kieruje się do miejscowo właściwego sądu rejonowego. Korporacje składają się z różnych spółek (będących odrębnymi podmiotami prawa), więc proponuję niezwłocznie (to jest bez zbędnej zwłoki) zorientować się, jakie przedsiębiorstwo jest właścicielem (art. 49 K.c. w związku z art. 140 K.c.) odnośnych urządzeń i instalacji oraz gdzie jest siedziba tego przedsiębiorstwa; chodzi o to, by zawezwanie do próby ugodowej zostało skierowane do właściwego sądu rejonowego. Samo pisemne (np. korespondencyjne) wezwanie odnośnego przedsiębiorstwa do spełnienia Pańskich żądań lub do rozpoczęcia negocjacji (rokowań) nie będzie skutkowało przerwaniem biegu przedawnienia – akcentuję to zwłaszcza z uwagi na zbliżający się koniec roku. Niejako w ostateczności powinno wystarczyć wysłanie zawezwania do sądu rejonowego korespondencyjnie (zwłaszcza listem poleconym), ale – o ile byłoby to możliwe – to przydałoby się przynajmniej telefonicznie sprawdzić, czy wysłana korespondencja do sądu dotarła; odpowiednio szybkie uiszczenie opłaty sądowej również może się przydać.

Zapewne minie trochę czasu do wyznaczenia daty sądowego posiedzenia pojednawczego – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Ten czas można by spożytkować na dokładne zbadanie sytuacji – zarówno dokumentów (zwłaszcza urzędowych) oraz sytuacji na rynku nieruchomości (zwłaszcza w danym rejonie). Gdyby się okazało, że wskazana w zawezwaniu do ugody wysokość Pańskich roszczeń jest zbyt wysoka, to Pan byłby w stanie opracować taktykę negocjowania – by dało się zawrzeć ugodę (art. 917 i art. 918 K.c.), i to na odpowiednich dla Pana warunkach (być może nie tylko finansowych, bo ważne może okazać się np. określenie sposobu obliczania i wypłacania odszkodowania za szkody związane z naprawą urządzeń należących do danego przedsiębiorstwa).

Opinia rzeczoznawcy majątkowego

Pan prawdopodobnie widzi, czym zajmują się politycy oraz „sekundujący im” dziennikarze. Od lat mają „niezwykle ważne sprawy” – w tym tak bardzo ważne, że dosłownie odłogiem leży cała masa zagadnień związanych z nieruchomościami. W tej sytuacji, na ogół obliczanie należnych właścicielowi gruntu (np. używanego przez jakiegoś przedsiębiorcę) należności wiąże się z zamówieniem opinii rzeczoznawcy majątkowego – co i tak jest na ogół tańsze od wynagrodzenia biegłego sądowego za analogiczne czynności specjalistyczne; dzieje się tak głównie dlatego, że nadal (mimo czasami pojawiających się zapowiedzi) brak urzędowych „tabel” lub „wzorów” obliczania należności związanych z wykonywaniem służebności (art. 285 i następne K.c.) lub z posiadaniem służebności (art. 352 K.c.). Proponuję zaakcentować przy zamawianiu opinii (wyceny) specjalistycznej, że Pan chce poznać wartość obiektywną; także rzeczoznawcy majątkowi starają się „odgadnąć życzenia klienta” – jeśli pracują na zamówienie przedsiębiorcy, to liczą „z dołu tabeli”, a jeśli na zamówienie właściciela nieruchomości, to „z góry tabeli”. Inaczej rzecz ujmując: proszę dążyć do poznania tego, ile Panu się rzeczywiście należy. Samo podanie długości cudzej instalacji na Pańskim gruncie to za mało, by dało się wskazać właściwą kwotę.

Ustanowienie służebności

Jakaś udzielona przed laty zgoda zapewne dotyczyła tak zwanej zgody na „wejście na grunt” – czyli „prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane” (ważne zagadnienie, według Prawa budowlanego). Być może udałoby się to sprawdzić np. w miejscowo właściwym organie administracji budowlanej lub w dokumentacji przedsiębiorstwa (będącego właścicielem znajdujących się na Pańskiej nieruchomości urządzeń). Nie można zupełnie wykluczyć, że doszło do ustanowienia służebności; z uwagi na stosunkowo niedawne wprowadzenie do K.c. przepisów o służebności przesyłu (od art. 305¹ do art. 305⁴) mogła zostać ustanowiona służebność gruntowa. Niestety, nie zawsze służebności są ujawniane w księgach wieczystych – ustawodawca tego nie wymaga, a podmioty prawa (w służebność zaangażowane) czasami wolą „oszczędzić” na kosztach wpisu „w księgach wieczystych” (takie „oszczędzanie” czasami wiąże się z nieporozumieniami lub z ponoszeniem kosztów). Jeżeli nie doszło do ustanowienia służebności, to proszę rozważyć doprowadzenie do jej ustanowienia.

W kategoriach „prawa rzeczowego” (art. 140 i następne K.c.) do ustanowienia służebności (art. 285 i następne K.c.) – w tym do ustanowienia służebności przesyłu – wystarczy złożenie przez właściciela nieruchomości obciążonej (np. Pana) oświadczenia woli o ustanowieniu służebności w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Służebność może przysługiwać nieodpłatnie albo za wynagrodzeniem. Pan zasadnie oczekuje świadczeń (zapewne pieniężnych) na swą rzecz. Absolutnym minimum jest uzyskanie refundacji stosownej części płaconych przez Pana podatków (np. podatku rolnego lub podatku od nieruchomości). Dochód także może się przydać.

Ustawodawca przyjmuje, że w ustroju kapitalistycznym podmioty prawa (formalnie równe sobie) powinny się porozumiewać; ich porozumienie w zakresie prawa zobowiązań (art. 353 i następne K.c.) znajduje wyraz, między innymi, w zasadzie swobody umów (art. 353¹ K.c.). Pan może wezwać pisemnie właściciela znajdujących się na Pańskiej nieruchomości urządzeń do wnoszenia na Pańską rzecz określonych opłat lub przynajmniej do rozpoczęcia negocjacji z Panem. W ważnych sprawach przydaje się składanie pism (np. w sekretariacie instytucji) za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłanie listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości

Prawnie dozwolone jest uzyskanie wynagrodzenia zarówno jednorazowo, jak i przez świadczenia okresowe (odpowiednik czynszu dzierżawnego). Wiele osób decyduje się na świadczenie jednorazowe; zobowiązany płaci raz i „ma spokój”, zaś uprawniony od razu uzyskuje „większą sumę”. Jeśli jednak umowa jest nieprecyzyjna, to dochód (zapewne podlegający opodatkowaniu) właściciela nieruchomości obciążonej (np. służebnością przesyłu) może okazać się mniejszy od wcześniej zakładanego – chociażby dlatego, że trzeba płacić podatki „od gruntu” (właśnie dlatego wcześniej zaakcentowałem potrzebę uwzględnienia podatków). Poza tym jednorazowe przyjęcie wynagrodzenia przez osobę zbywającą nieruchomość obciążoną – zwłaszcza odpłatnie (np. na podstawie umowy sprzedaży) – może skutkować zadrażnieniami z nabywcą, a nawet sporami prawnymi (zwłaszcza w przypadku zatajenia przed nabywcą przez zbywcę przyjęcia wynagrodzenia w związku z obciążeniem zbywanej nieruchomości służebnością).

Poza wynagrodzeniem za korzystanie z nieruchomości mogą wystąpić okoliczności uzasadniające wypłacanie odszkodowania – czyli refundacji poniesionych szkód (np. w związku z pracami remontowymi). Odpowiednio precyzyjna umowa powinna ograniczyć ryzyko sporów także w tym zakresie (np. co do: sposobu ustalania wysokości odszkodowania oraz czasu jego wypłacania). Również w tym zakresie ustawodawca zdaje się, a właściwie zdaje podmioty prawa, na realia gospodarki kapitalistycznej (zwanej „wolnorynkową”).

Przedsiębiorstwo telekomunikacyjne jest właścicielem swych instalacji, więc to ono jest uprawnione decydować o tym, jakiego rodzaju (lub w jakiej technologii działające) przewody znajdują się w jego urządzeniach (np. rurach lub kanałach technologicznych); o ile to nie wpływa na funkcjonowanie nieruchomości obciążonej lub na bezpieczeństwo (zwłaszcza ludzkie) – na ogół bardziej zauważa się zagrożenia związane z nośnikami energii niż z technikami łączności (poza stacjami bazowymi telefonii komórkowej lub podobnymi instalacjami). Podobnie jest w przypadku służebności przejazdu (uprawniony decyduje np. o kolorze swego samochodu). Czynię tę wzmiankę, ponieważ Pan zaakcentował rodzaj zgody.

Proszę rozsądnie podpisywać dokumenty (także w innych sprawach) oraz dopiero po spokojnym rozważeniu decydować się na ewentualne skorzystanie z usług specjalistów „od załatwiania służebności” (oni działają w celu zarobkowym, własnym).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.