Zagrożenie odcięcia działki od drogi publicznej, co robić?

Dojazd istnieje, ale jest za wąski

Po analizie udostępnionych i ksiąg wieczystych działek oraz map wyraźnie widać, że problemem jest geodezyjne wytyczenie części działki ewidencyjnej nr 2/6. Właśnie ze skutkami tego problemu przychodzi się Państwu mierzyć. Istnieje ryzyko odcięcia Państwa nieruchomości od drogi publicznej. Trudno przewidzieć, na ile jest to poważne zagrożenie w dłuższej perspektywie czasowej.

Być może plan przedsiębiorcy jest taki, by drogi, mające prowadzić do planowanych domów, przebiegały w sposób Państwu odpowiadający. Gdyby tak było, to – w zakresie samego stanu faktycznego – sytuacja zapewne byłaby właściwa. Pozostają jeszcze koszty. Chodzi o wariant rozwoju sytuacji: powstają drogi (niestety, prawdopodobnie drogi wewnętrzne), i to drogi umożliwiające bezproblemowy dostęp z Państwa nieruchomości do drogi publicznej. Przyjmijmy także, że ów przedsiębiorca byłby wolny od chęci zarabiania na udostępnieniu Państwu swej nieruchomości (w tym znajdującej się na niej drogi wewnętrznej) – aczkolwiek pozyskiwanie pożytków ze swej własności jest jednym z uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.). Często jednak aktywność deweloperów „w jednym miejscu” jest przejściowa – po zakończeniu inwestycji lokale lub domy są zbywane (na ogół sprzedawane) i deweloper „wycofuje się”. Dojdzie do powstania wspólnoty mieszkaniowej (przynajmniej jednej) lub do współwłasności nieruchomości z drogą wewnętrzną (drogami wewnętrznymi) w związku z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych (być może także domów jednorodzinnych). Wydaje się mało prawdopodobne korzystanie dłuższy czas bezpłatnie z cudzej drogi wewnętrznej.

O wiele gorszym wariantem byłoby – praktycznie rzecz biorąc – niemalże odcięcie Państwa nieruchomości z dostępu do drogi publicznej.

Komunalizacja, czy lokalne władze skorzystają z takiej możliwości?

Prawdopodobnie najlepszym rozwiązaniem byłoby odpowiednie rozbudowanie sieci dróg publicznych (zapewne dróg gminnych) na tak ważnym dla Państwa obszarze. Gminy mają „narzędzia prawne”, by tego dokonać. Poza zawarciem umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) w grę może wchodzić wywłaszczenie – czy to na zasadach ogólnych (przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w tym jej artykule 98), czy to według szczególnego rygoru prawnego (chodzi o możność korzystania z tak zwanego trybu ZRID). Każdy z takich wariantów wiąże się z wydatkami – oczywistymi zarówno w przypadku umowy sprzedaży, jak i wywłaszczenia (w Konstytucji RP przewidziano odszkodowanie w przypadku wywłaszczenia). Gminy często oszczędzają – niekiedy na sprawach kluczowych dla mieszkańców. Warto mieć na uwadze – szczególnie w przypadku rozmów z władzami miasta lub podległymi im urzędnikami – przepisy o możliwości wnioskowania do wojewody o wydanie decyzji komunalizacyjnej. Ogólniejszy charakter (odnośnie do mienia państwowego) ma komunalizacja na podstawie art. 5 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych – być może na tej podstawie prawnej gmina stała się właścicielem dróg (w tym wąskich) w okolicach Państwa posesji. Dróg (gruntów pod drogi zajętych) tyczy się komunalizacja, którą przewidziano w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną; w takich sytuacjach przewidziane jest odszkodowanie. Być może obowiązek wypłacenia odszkodowania sprawia, że część gmin nie wnioskuje do wojewody o wydanie decyzji komunalizacyjnej.

Czy rozwiązaniem byłoby powództwo o zasiedzenie?

Opis sytuacji wskazuje na to, że prawdopodobnie bezprzedmiotowe byłoby rozważanie zasiedzenia (art. 172 i następne K.c.) – aczkolwiek i tego nie wolno wykluczać; zasiedzenie (czyli zmiana właściciela wskutek odpowiednio długiego posiadania samoistnego) zachodzi (w złej wierze) po 30 latach posiadania samoistnego, zaś dla zasiedzenia w dobrej wierze chodzi o okres lat 20. To są terminy zasiedzenia, według wersji art. 172 K.c., obowiązującej od końca września 1990 r. – wcześniej każdy z tych terminów był o 10 lat krótszy. Wskazuję na ten aspekt, ponieważ mogło dojść (np. w latach 1980-tych) do zasiedzenia służebności w złej wierze – chodzi o wcześniejszą wersję art. 172 K.c. w związku z art. 292 K.c. („Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.”).

Gdyby nawet nie doszło do zasiedzenia służebności, to Państwo przynajmniej są posiadaczami służebności – w rozumieniu art. 352 K.c. Także takie posiadanie znajduje się pod ochroną prawa (przed bezprawnym naruszeniem posiadania) – art. 342 i następne K.c.

Niezależnie od tego, na jaką drogę prawną Państwo się zdecydują (np. wniosek o stwierdzenie zasiedzenia służebności lub powództwo o przywrócenie naruszonego posiadania, gdyby do naruszenia doszło), wolno Państwu wnioskować o zabezpieczenie roszczenia ( art. 730 i następne K.p.c.), np. przez żądanie pozostawienia pasa drogi wewnętrznej, umożliwiającego dostęp do drogi publicznej z Państwa nieruchomości. W sytuacji zagrożenia (np. w związku z zapowiedzianym postawieniem ogrodzenia) zasadne mogłoby okazać się zawnioskowanie o zabezpieczenie dowodu (art. 309 i następne K.p.c.), np. dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.) terenu – chodzi o to, by sędzia osobiście poznał sytuację. Przypominam o potrzebie sprawnego uiszczania opłat sądowych (w tym dotyczących wydatków w związku z zabezpieczeniem dowodu).

Ustanowienie służebności albo stwierdzenie służebności

Jak zostało to już powiedziane, problemem dla Państwa jest geodezyjne wytyczenie części działki ewidencyjnej nr 2/6. Jeżeli władze miasta niezwłocznie nie zawnioskują do wojewody o wydanie decyzji komunalizacyjnej, to trzeba będzie sprawę skierować na drogę sądową: czy to o ustanowienie służebności, czy to o stwierdzenie służebności, wraz z wnioskami o zabezpieczenie (zabezpieczenie roszczenia i prawdopodobnie o zabezpieczenie dowodu). Wspominam o tym, by miał Pan świadomość kosztów. Zalecam skontaktowanie się z miejscowym sądem rejonowym w celu zapytania o wysokość opłat i wydatków – w tym związanych z przeprowadzeniem oględzin miejsca w trybie zabezpieczenia dowodów. W takich sprawach przydaje się sprawne dokonywanie opłat. Chodzi o możliwie szybkie zabezpieczenie roszczenia lub przeprowadzenie dowodu (np. dowodu z oględzin miejsca).

Bez sprawnego działania może dojść do naruszenia Państwa posiadania i jego skutków (np. dokonywania legalnej samopomocy). Chyba nie tylko moim zdaniem – „lepiej jest zapobiegać, niż leczyć”. Zabezpieczenie roszczenia wydaje się rozsądniejsze od sytuacji, w której zasadne okazałoby się wytoczenie powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania.

Pańskiej rozwadze pozostawiam kontakt z władzami miasta – szczególnie wspominanie o ewentualności decyzji komunalizacyjnej lub podejmowaniu kroków prawnych. Trzeba zapobiegać powstaniu bariery blokującej dojazd do Państwa domu (wtedy szczególnie zasadne byłoby powództwo o przywrócenie bezprawnie naruszonego posiadania). Z wnioskami o komunalizację bywa bardzo różnie – nawet w niektórych miastach wojewódzkich jest to temat wstydliwy.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.