Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak znieść niewykorzystywaną służebność?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 27-03-2020

Na działce sąsiadującej z moją działką, wzdłuż ogrodzenia (pas szerokości 5 m) jest ustanowiona służebność – „prawo przejścia i przechodu”, tak zostało to zapisane w księdze wieczystej. W ubiegłym roku kupiłem tę sąsiednią działkę, aby powiększyć swój ogród, w wyniku czego obecnie służebność przebiega przez środek mojej powiększonej działki. Służebność została ustanowiona w wyniku podziału oryginalnej działki na kilka mniejszych w roku 2002. Według mojej najlepszej wiedzy od tego czasu nigdy nie była wykorzystywana, ponieważ dalsze działki, do których jest zapewniony dostęp, pozostają do dzisiaj nieużytkami. Ja mieszkam w tym miejscu od 2015 r. i na pewno przez ten czas nikt ze służebności nie korzystał. Zatem czy jest szansa wykreślić tę niepotrzebną służebność? Czy właściciele nieruchomości, które straciłyby w ten sposób aktualny dostęp do drogi publicznej, mogliby wnioskować o ponowne sądowe ustanowienie służebności na mojej działce, czy może mogliby ją sobie ustanowić na innych działkach?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak znieść niewykorzystywaną służebność?

Zmiana właściciela nieruchomości bez wpływu na służebność gruntową

Służebność obciąża nadal ten sam grunt, który obciążała – zmiana dotyczyła właściciela nieruchomości (podmiotu własności). Taka zmiana jest prawnie obojętna dla samej służebności gruntowej. Każda służebność – art. 285 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – obciąża nieruchomość obciążoną; dotyczy to zarówno służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.), służebności osobistych (art. 296 i następne K.c.), służebności przesyłu (art. 3051 i następne K.c.). Proszę zwrócić uwagę na treść art. 285 K.c.:

„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.”

Służebność gruntowa jako więź funkcjonalna pomiędzy nieruchomością władnącą i obciążoną

Służebność gruntowa – w tym o cechach służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.) – tworzy więź funkcjonalną między dwiema nieruchomościami: władnącą oraz obciążoną. Chodzi o więź bardzo silną, bo każda służebność zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – zwanych także „prawami na rzeczy cudzej”, to jest uprawniającymi inną osobę (w rozumieniu art. 140 K.c.) do korzystania z rzeczy; służebności tworzą prawo do cudzej nieruchomości – w ten sposób dochodzi do ograniczenia uprawnień właścicielskich (wskazanych w art. 140 K.c.). Służebność gruntowa oznacza więź tak trwałą, że może dochodzić (i to nawet wielokrotnie) do zmiany właścicieli nieruchomości – zarówno nieruchomości obciążonej, jak i nieruchomości władnącej – czy to na podstawie umowy, czy to na podstawie dziedziczenia. Co więcej, służebność drogi koniecznej oraz służebność przesyłu mogą trwać nawet po przysądzeniu (czyli po bardzo istotnej czynności dotyczącej egzekucji z nieruchomości) – art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Pańskie słowa o chęci doprowadzenia do wykreślenia odnośnej służebności z księgi wieczystej wskazują na to, że służebność do księgi wieczystej wpisano (służebności wpisuje się w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości obciążonej). Wobec tego Pan miał możność dowiedzieć się o obciążającej odnośną nieruchomość służebności gruntowej – to bardzo ważne, także z uwagi na zasady i domniemania dotyczące ksiąg wieczystych (przepisy, które o tym mówią, skoncentrowano w początkowych artykułach ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności ze względu na ważną potrzebę gospodarczą

Zdarza się, że osoby chcące sprzedać jakąś rzecz (np. nieruchomość) snują opowieści dalekie od rzeczywistości lub dają zapewnienia bez pokrycia. Prawnie obojętne (w zakresie odnośnej służebności gruntowej) są nie tylko komunikaty o tym, czy ktoś wykonywał przysługującą mu służebność, ale także: czas Pańskiego zamieszkiwania „pod danym adresem”, plan powiększenia ogrodu, pora wykonywania służebności (np. pod Pańską nieobecność), sposób zagospodarowania nieruchomości władnącej (niekiedy faktyczny stan gruntów odbiega od oficjalnego). Ustawodawca – z uwagi na charakter służebności (jako jednego z praw rzeczowych) – określił prawnie istotne okoliczności, których udowodnienie może skutkować poważnymi zmianami co do służebności (np. zniesieniem służebności).

Zagadnienia związane z podziałami nieruchomości (władnącej lub obciążonej) uregulowano w art. 290 K.c., który brzmi:

„§ 1. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.

§ 2. W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.

§ 3. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.”

Pańskie słowa wskazują na to, że sposób wykonywania służebności wymaga zmiany; tego zagadnienia dotyczy także art. 291 K.c. („Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.”). Nie można również wykluczyć zasadności żądania zniesienia służebności – odpłatnie (art. 294 K.c.) albo nieodpłatnie (art. 295 K.c.). Jedną z trudności może się okazać (przedstawiona przez Pana) charakterystyka odnośnej służebności – w zestawieniu z jej faktycznym celem. Jeżeli ta służebność gruntowa ma cechy służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.), to od samego początku powinna być tak scharakteryzowania – „przejście i przechód" (czy jest między nimi różnica?) mogą występować w różnych kontekstach sytuacyjnych (nawet bez żadnego związku z dostępem do drogi publicznej). Niestety, skala partactwa (szczególnie co do problematyki nieruchomości) w prawie polskim oraz w stosowania prawa polskiego jest tak ogromna, że aż trudno znaleźć „drogi wyjścia z problemu”. Urzędnicy tworzą kolejne przepisy (często utrudniające obrót nieruchomościami lub ich racjonalne wykorzystanie), a organy centralne nawet nie mają pomysłu, gdzie zakwalifikować budownictwo (w ramach administracji centralnej) – nie wspominając o problematyce nieruchomości. Trudno więc w takich warunkach dziwić się temu, że w aktach notarialnych charakteryzuje się służebności w sposób niewłaściwy – z reguły w „księgach wieczystych” akceptuje się przeróżne treści; skoro „sąd to klepnie” (używając mało eleganckiego określenia, niestety, także w sądach słyszanego), to mało komu chce się starać (bo problem ma kto inny, a nie notariusz).

Zmiana sposobu wykonywania służebności, zniesienie albo wygaśnięcie służebności

Dla wprowadzenia zmian w księgach wieczystych (a Pana szczególnie interesuje księga wieczysta, prowadzona dla Pańskiej nieruchomości) niezbędne jest wcześniejsze oficjalne wprowadzenie przynajmniej modyfikacji odnośnie do tejże służebności. Modyfikacja mogłaby dotyczyć zmiany sposobu wykonywania służebności, zniesienia służebności, a może stwierdzenia (na drodze sądowej) wygaśnięcia służebności. Dla wprowadzenia zmian w księgach wieczystych należy przedstawić odpowiedni dokument – wypis aktu notarialnego albo odpis orzeczenia sądowego (i to prawomocnego).

Właściciel nieruchomości władnącej jest uprawniony zrzec się służebności lub wyrazić zgodę na zmianę sposobu jej wykonywania (np. na przebieg drogi wewnętrznej „po linii” najmniej dla Pana uciążliwej). Oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego, bo taka forma prawna jest wymagana dla ustanowienia służebności (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Do zmiany sposobu wykonywania służebności, do zniesienia służebności albo do stwierdzenia, że służebność wygasła, może dojść także w postępowaniu sądowym. Na zagadnieniu wygaśnięcia służebności ustawodawca skoncentrował się w art. 293 K.c., który stanowi:

„§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.”

W sprawach cywilnych (szczególnie rzeczywiście spornych) przydaje się odpowiednia aktywność (np. polemizowanie merytorycznie ze stanowiskiem przeciwnym) – art. 230 K.p.c. Należy także wywiązać się z prawnego obowiązku udowodnienia okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne – art. 232 K.p.c. oraz art. 6 K.c. Uciążliwość określonego przebiegu drogi wewnętrznej, brak dbałości o drogę wewnętrzną (w związku z art. 289 K.c.) może być łatwiej wykazać – także przy pomocy dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.) – niż udowodnić, że służebności nie wykonywano. Łatwiej jest udowodnić, że do czegoś doszło, niż nie doszło – poza tym samo przejście na ogół wywołuje tak małe zmiany w terenie (np. zgniecenie roślinności), że może być niemalże niezauważalne; łatwiejsze mogłoby okazać się wykazanie, że nie przejeżdżano daną drogą wewnętrzną, ale przecież ta służebność dotyczy „przejścia i przechodu” (a nie przejazdu).

Przedstawiony opis sytuacji wskazuje na to, że nieruchomość (pierwotnie) obciążona była dzielona. To może wskazywać na problemy – zwłaszcza w sytuacjach spornych. Ktoś może twierdzić, że Pan był świadom obciążenia, a Pan może uważać, że to inna osoba dokonała zbycia (z którym wiązało się ustanowienie służebności). Sąd rozstrzygnie.

Droga sądowa, gdy zawiedzie próba ugodowego rozwiązania problemu

Zmienia się sieć dróg publicznych. Co więcej, zmieniają się standardy dróg – nawet zmiana standardu drogi krajowej na odpowiednio wysoki standard może skutkować utratą dostępu do drogi publicznej. Wiele okoliczności może wpływać na to, czy jakaś nieruchomość uzyska lub utraci dostęp do drogi publicznej – zwłaszcza dostęp oficjalny (istotny np. z uwagi na wymogi przepisów z zakresu budownictwa), bo dostęp faktyczny często jest (niekiedy za nieoficjalną aprobatą władz). Bez znajomości sytuacji nawet trudno przewidywać, jak sprawy mogą ukształtować się w przyszłości, np. kto będzie potrzebował ustanowienia służebności na cudzym gruncie i w jakim miejscu (chociażby z uwagi na wymóg oficjalnego urządzania zjazdów z dróg publicznych na nieruchomości).

Z całą pewnością prawnie wykluczone jest, by właściciel nieruchomości, której użyteczność miałaby wzrosnąć za sprawą ustanowienia służebności gruntowej (art. 285 K.c.) był władny samodzielnie obciążać cudze nieruchomości służebnością; to jest oczywiste już w świetle samego ustawowego określenia własności (art. 140 K.c.). Jeżeli właściciel innej nieruchomości odmówi ustanowienia służebności (w formie aktu notarialnego!), to pozostaje droga sądowa – niekiedy poprzedzona zawezwaniem do próby ugodowej (art. 917 K.c., art. 918 K.c. w związku a artykułami: od 184 do 186 K.p.c.). Zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) mogłoby służyć również ugodowemu załatwieniu sprawy z właścicielem nieruchomości władnącej (jedną z zalet takiego wezwania jest niska opłata sądowa).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Wykorzystują mój wjazd na posesję, co robić?

Mam swój wjazd na posesję, korzysta z niego grzecznościowo siostra, bo jej wjazd, choć wytyczony, nie jest jeszcze zrobiony. Z jej działką graniczy...

 

Parkowanie samochodu na drodze służebnej

Parkowanie samochodu na drodze służebnej

Na mojej działce jest służebność przejazdu, sąsiad korzysta z tej służebności dwa razy w roku, kiedy dostarczają jemu opał na zimę. Ostatnio...

Zagrożenie odcięcia działki od drogi publicznej, co robić?

Zagrożenie odcięcia działki od drogi publicznej, co robić?

Mieszkam w domu jednorodzinnym położonym na działce, która jest moją własnością (mapka w załączniku). Graniczę z dużym przedsiębiorcą, który wykupił...

Zmiana treści służebności drogi koniecznej

Zmiana treści służebności drogi koniecznej

Kupiłem działkę, przez którą prowadzi droga szutrowa do sąsiada – taka zwyczajowa, bez żadnych umów. Sąsiad, który z niej korzysta, złożył...

Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?

Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?

Zakupiliśmy działkę ze służebnością przejazdu inną działką, która jest drogą. Droga ma 3,2 m szerokości w najwęższym miejscu i łączy się...

Ustalenie służebności przejazdu gdzie właściciel drogi nie żyje

Ustalenie służebności przejazdu gdzie właściciel drogi nie żyje

W 1992 roku zakupiłem działkę budowlaną położoną przy wytyczonej drodze wewnętrznej prowadzącej do drogi publicznej (gminnej). Przez lata nie byłem...

Współfinansowanie utwardzenia drogi koniecznej

Współfinansowanie utwardzenia drogi koniecznej

Jestem właścicielem działki, przez którą nieodpłatnie ustanowiłem służebność przejazdu do działki mojego kuzyna. Na tej jego działce stoi budynek...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »