Wytyczenie drogi do działki rolnej

Dojazd do działki rolnej tylko przez grunt sąsiada - jak uregulować możliwość przejazdu?

Przepisy prawa w tym zakresie przewidują szczególny rodzaj służebności zwany drogą konieczną, który pod wieloma względami różni się od ustanowienia zwykłej służebności Przechodu i przejazdu. Kodeks cywilny stanowi w następujący sposób:

„Art. 145. [Droga konieczna]

§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Tyle przepisy; co z nich wynika? Przede wszystkim dążenie do porozumienia i pozasądowe uregulowanie tej kwestii. Trzeba więc najpierw wystąpić pisemnie do właściciela działki, przez którą byłby realizowany przejazd. Dopiero gdy ten odmówi jej ustanowienia lub podyktuje nieludzkie warunki – należy skierować wniosek do sądu. Wówczas sąd ustanowi służebność i ją wyceni. Cena będzie ustanowiona według oceny biegłego uwzględniającej warunki zarówno na gruncie, jak i czynniki społeczno-ekonomiczne. Niestety postępowanie przed sądem narazi obie strony na dodatkowe koszty, stąd najlepiej byłoby uzgodnić cenę w pieniądzu lub coroczny zwrot plonów proporcjonalnych do zajętego pod drogę obszaru (o ile to są grunty rolne).

„Ustanowienia służebności drogi koniecznej nie wyklucza sama faktyczna możliwość korzystania z nieruchomości sąsiedniej w celu przejeżdżania lub przechodzenia do drogi publicznej za grzecznościową zgodą lub przy braku sprzeciwu właściciela. Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej może z tego tytułu żądać wynagrodzenia, które przysługuje także wówczas, gdy nie poniósł on żadnej szkody w związku z ustanowieniem służebności” (postanowienie SN z 8 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 43/2000, LexisNexis nr 346026, OSNC 2000, z. 11, poz. 206).

Zobacz też: Droga dojazdowa do działki szerokość

Brak porozumienia i orzeczenie sądu o służebności drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej – gdy Państwo nie dojdziecie do porozumienia sami – będzie ustanawiana orzeczeniem sądowym w postępowaniu nieprocesowym (art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego).

„W szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może zamiast wynagrodzenia pieniężnego ustanowić służebność gruntową na nieruchomości wnioskodawcy, polegającą na korzystaniu z przygranicznego pasa gruntu tej nieruchomości, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, na której ustanawia się służebność drogową” (uchwała SN z 1 grudnia 1970 r., sygn. akt III CZP 68/70, LexisNexis nr 296545, OSNCP 1971, nr 5, poz. 81).

Przeczytaj też: Czy można wydzielić działkę bez dojazdu

Kto ponosi koszty budowy i przebiegu drogi koniecznej?

„Dodatkowe koszty niezbędne do urządzenia i przebiegu drogi koniecznej powinni ponieść zainteresowani jej ustanowieniem właściciele nieruchomości władnących, a nie uczestnik, który sprzeciwia się przebiegowi ustalonej drogi” (postanowienie SN z 7 lutego 2002 r., sygn. akt I CKN 573/2000, Lexis.pl nr 381966).

„Ustanowienie drogi koniecznej na podstawie art. 145 § 1 może polegać na zobowiązaniu właściciela nieruchomości służebnej do tolerowania takiego stanu, że w czasie przejeżdżania nadwozia pojazdu będą znajdować się w przestrzeni powietrznej nad gruntami tej nieruchomości” (postanowienie SN z 27 stycznia 1998 r., sygn. akt III CKN 333/97, Lexis.pl nr 353502).

Mając na względzie zarówno teść przepisu, jak i orzecznictwo należy się liczyć z koniecznością ustanowienia wynagrodzenia za drogę konieczną – ważne, by było one adekwatne do potrzeb i korzyści, jakie daje ta służebność, nie ma bowiem sensu płacić za dojazd do działki rolnej równowartości jej plonów.

Zobacz również: Dojazd konieczny

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 43/2000
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 1970 r., sygn. akt III CZP 68/70,
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 1998 r., sygn. akt III CKN 333/97

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.