Czy wspólnota musi ustanowić służebność dojścia?

Czy wspólnocie potrzebna jest służebność dojścia?

Jeżeli dojście do budynku przebiega przez działkę należącą do innego właściciela, to z punktu widzenia prawa rzeczowego warto ustalić, na jakiej podstawie mieszkańcy korzystają z tego gruntu. Sama okoliczność, że jest to jedyne praktyczne dojście do budynku, nie powoduje automatycznie powstania służebności. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może wskazywać obsługę komunikacyjną nieruchomości, ale co do zasady nie zastępuje tytułu cywilnoprawnego do korzystania z cudzej działki.

Możliwe są przede wszystkim trzy podstawy prawne: umowne ustanowienie służebności, sądowe ustanowienie drogi koniecznej albo stwierdzenie, że służebność została już nabyta przez zasiedzenie. W opisanym stanie faktycznym szczególnie istotna jest ostatnia możliwość, ponieważ mieszkańcy korzystają ze ścieżki od bardzo dawna, a przejście jest utwardzone płytami chodnikowymi.

Nie należy jednak zakładać z góry, że propozycja właściciela gruntu jest bezzasadna. Umowa służebności może uporządkować stan prawny i ujawnić prawo w księdze wieczystej, ale może też wiązać się z wynagrodzeniem, kosztami notarialnymi i podatkowymi oraz z ryzykiem niekorzystnego ukształtowania zakresu uprawnień. Dlatego przed jej podpisaniem należy sprawdzić dokumenty, historię korzystania z dojścia i możliwe dowody zasiedzenia.

Zasiedzenie służebności przechodu

Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Do zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o zasiedzeniu własności nieruchomości, co oznacza konieczność wykazania odpowiedniego czasu posiadania służebności.

Obecnie podstawowe terminy zasiedzenia wynoszą 20 lat przy dobrej wierze oraz 30 lat przy złej wierze. W sprawach obejmujących bardzo dawne okresy korzystania trzeba jednak uwzględniać wcześniejsze brzmienie przepisów i zmiany terminów zasiedzenia. Dlatego przy ścieżce używanej od lat 30. albo od lat 70. XX wieku konieczna jest dokładna analiza chronologii, zmian właścicielskich i sposobu wykonywania przejścia.

Posiadanie służebności oznacza faktyczne korzystanie z cudzej nieruchomości w takim zakresie, w jakim czyniłaby to osoba uprawniona ze służebności. W przypadku dojścia do budynku chodzi więc o stałe, jawne i powtarzalne korzystanie z konkretnej trasy przejścia, a nie o sporadyczne przechodzenie za zgodą sąsiedzką.

Istotne jest także to, czy przejście ma postać trwałego i widocznego urządzenia. Płyty chodnikowe, utwardzenie, schody, krawężniki, podjazd, mostek albo inne wykonane elementy mogą przemawiać za spełnieniem tej przesłanki. Zwykła, wydeptana ścieżka albo koleiny powstałe wyłącznie wskutek chodzenia lub jeżdżenia zwykle nie są wystarczające.

Kto musiał wykonać trwałe i widoczne urządzenie?

W orzecznictwie przez lata podkreślano, że trwałe i widoczne urządzenie powinno być co do zasady wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości obciążonej. Wskazywano między innymi, że samo poprawienie lub utrzymywanie utwardzenia wykonanego przez właściciela gruntu może nie wystarczyć do zasiedzenia.

Znaczenie tej przesłanki wynika z funkcji ostrzegawczej. Widoczne urządzenie ma sygnalizować właścicielowi gruntu, że inna osoba korzysta z jego nieruchomości w sposób mogący prowadzić do powstania prawa rzeczowego. Jeżeli właściciel przez długi czas toleruje taki stan, może to przemawiać za usankcjonowaniem go przez zasiedzenie.

W praktyce trzeba więc ustalić, kto ułożył płyty chodnikowe, kto utrzymywał dojście, kto wykonywał naprawy i czy właściciel działki sprzeciwiał się korzystaniu ze ścieżki. Dowodami mogą być stare fotografie, dokumentacja remontowa, uchwały wspólnoty, faktury, zeznania mieszkańców, mapy, dokumenty administracyjne oraz opinia geodety.

Droga konieczna jako rozwiązanie alternatywne

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać ustanowienia drogi koniecznej. Dotyczy to także sytuacji, w której dostęp istnieje faktycznie, ale nie jest prawnie uregulowany albo nie zapewnia normalnego korzystania z nieruchomości.

Droga konieczna jest ustanawiana co do zasady za wynagrodzeniem. Sąd powinien wyznaczyć ją z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu oraz jak najmniejszego obciążenia gruntów, przez które droga ma przebiegać. W opisanej sprawie argumentem wspólnoty może być to, że ścieżka istnieje od dziesięcioleci, jest najkrótszym i naturalnym połączeniem z ulicą oraz odpowiada historycznemu sposobowi korzystania z nieruchomości.

Droga konieczna nie jest jednak tym samym co zasiedzenie służebności. Przy zasiedzeniu wspólnota zmierza do stwierdzenia, że prawo już powstało z mocy upływu czasu. Przy drodze koniecznej sąd dopiero ustanawia nowe prawo, zwykle z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia właścicielowi gruntu obciążonego.

Taras jako część budynku a służebność

Taras wymaga osobnej oceny. Jeżeli jest częścią konstrukcyjną budynku i elementem nieruchomości wspólnej, wspólnota może mieć argument, że nie chodzi o zwykłe korzystanie z cudzego gruntu, lecz o utrzymywanie elementu budynku istniejącego od wielu lat. Nie przesądza to jednak automatycznie, że właściciel sąsiedniej działki nie ma żadnych roszczeń.

Kluczowe jest ustalenie przebiegu granic działek oraz tego, czy taras, piwnica, fundamenty albo inne elementy budynku znajdują się w całości na działce związanej z budynkiem, czy też wchodzą w przestrzeń działki sąsiedniej. Należy sprawdzić księgi wieczyste, mapę ewidencyjną, dokumentację budowlaną, inwentaryzację powykonawczą oraz ewentualne wcześniejsze akty notarialne.

Jeżeli taras rzeczywiście znajduje się częściowo nad albo na cudzym gruncie, w grę może wchodzić uregulowanie korzystania przez umowę, odpowiednią służebność albo spór o zakres prawa wynikającego z długotrwałego stanu faktycznego. Nie należy przyjmować samej nazwy proponowanej przez właściciela jako rozstrzygającej. Ważna jest rzeczywista funkcja tarasu, jego związek z budynkiem i to, czy od początku stanowił element konstrukcyjny.

Czy podpisywać umowę służebności?

Umowa służebności może być dobrym rozwiązaniem, jeśli strony chcą szybko i bez procesu uregulować stan prawny. Powinna jednak dokładnie określać przebieg przejścia, zakres korzystania, ewentualny dostęp dla służb, zasady utrzymania nawierzchni, wynagrodzenie oraz możliwość ujawnienia służebności w księdze wieczystej.

Przed podpisaniem umowy wspólnota powinna podjąć uchwałę, przeanalizować zakres zarządu nieruchomością wspólną oraz ustalić, czy potrzebne są zgody właścicieli lokali. W zależności od konstrukcji prawnej służebności i treści ksiąg wieczystych może być konieczne działanie właścicieli lokali, zarządu wspólnoty albo obu tych podmiotów.

Jeżeli istnieją mocne argumenty za zasiedzeniem, zawarcie nowej umowy bez zastrzeżeń może utrudnić późniejsze twierdzenie, że wspólnota od dawna korzystała z gruntu jak uprawniona ze służebności. Dlatego w pierwszej kolejności warto zebrać dowody, ustalić historię korzystania i dopiero potem negocjować.

Jakie dowody powinna zebrać wspólnota?

W sprawie o zasiedzenie służebności albo w negocjacjach z właścicielem gruntu duże znaczenie mają dowody pokazujące ciągłość, jawność i zakres korzystania z przejścia. Wspólnota powinna zgromadzić przede wszystkim:

• aktualne i historyczne mapy, szkice oraz wypisy z ewidencji gruntów,
• odpisy ksiąg wieczystych działki pod budynkiem i działki, przez którą przebiega dojście,
• zdjęcia ścieżki, tarasu i otoczenia budynku z różnych okresów,
• dokumenty remontów, faktury, protokoły przeglądów i uchwały dotyczące utrzymania przejścia lub tarasu,
• zeznania wieloletnich mieszkańców, administratorów i osób, które pamiętają sposób korzystania z nieruchomości,
• dokumentację planistyczną i budowlaną, jeśli wskazuje historyczny układ dojścia do budynku.

Im dokładniej da się wykazać, że mieszkańcy korzystali z tego samego, urządzonego przejścia w sposób stały i widoczny dla właściciela gruntu, tym silniejsza pozycja wspólnoty w sporze.

FAQ

Czy wieloletnie korzystanie ze ścieżki automatycznie daje służebność?

Nie zawsze. Potrzebne jest wykazanie przesłanek zasiedzenia, w tym korzystania z trwałego i widocznego urządzenia oraz odpowiedniego czasu posiadania służebności. Sam fakt, że mieszkańcy przechodzili przez cudzy grunt, może nie wystarczyć.

Czy płyty chodnikowe mogą być trwałym i widocznym urządzeniem?

Tak, płyty chodnikowe mogą spełniać tę funkcję, zwłaszcza gdy tworzą stałe, wyraźne dojście do budynku. Trzeba jednak ustalić, kto je wykonał, kto je utrzymywał i czy właściciel gruntu tolerował korzystanie przez wymagany okres.

Czy wspólnota mieszkaniowa może wystąpić do sądu?

Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność do występowania w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. W praktyce trzeba jednak sprawdzić, czy dana sprawa wymaga uchwały właścicieli lokali oraz czy żądanie powinno być sformułowane na rzecz nieruchomości, właścicieli lokali lub wspólnoty w określonym zakresie.

Czy miejscowy plan zagospodarowania zastępuje służebność?

Nie. Plan może wskazywać, od której ulicy przewidziana jest obsługa komunikacyjna nieruchomości, ale nie tworzy sam z siebie służebności cywilnoprawnej. Do korzystania z cudzej działki potrzebna jest odrębna podstawa prawna.

Co zrobić, gdy właściciel chce ogrodzić działkę i zablokować dojście?

Wspólnota powinna pilnie zebrać dowody dotychczasowego korzystania, sprawdzić księgi wieczyste i rozważyć wniosek do sądu, w tym także zabezpieczenie roszczenia. W zależności od faktów możliwe jest powołanie się na zasiedzenie służebności albo żądanie ustanowienia drogi koniecznej.

Podsumowanie

Wspólnocie mieszkaniowej nie zawsze jest potrzebna nowa umowa służebności, ale nie można tego przesądzić wyłącznie na podstawie długoletniego korzystania ze ścieżki. Jeżeli dojście jest utwardzone, widoczne i używane od wielu lat, warto w pierwszej kolejności zbadać możliwość zasiedzenia służebności przechodu.

Taras należy ocenić osobno, ponieważ może być częścią konstrukcyjną budynku, ale jednocześnie jego położenie względem granic działek może rodzić spór z właścicielem gruntu. Najbezpieczniej jest rozpocząć od analizy ksiąg wieczystych, map i dokumentacji budowlanej, a dopiero potem decydować, czy zawierać umowę, składać wniosek o zasiedzenie, czy występować o drogę konieczną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Rejonowego w Nidzicy, sygn. akt I Ns 87/16
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 94/74
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 grudnia 1999 r., sygn. akt II CKN 366/98
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt III CZP 10/11
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2002 r., sygn. akt II CKN 160/00

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.