Czy zasiedzenie służebności jest możliwe?

Intencje posiadacza a konsekwencje prawne

Sprawę należy zacząć od analizy tego, czy rura znajduje się na nieruchomości sąsiada – czyli budynek albo grunt, w którym znajduje się rura, stanowią własność sąsiada, a nie np. rura znajduje się w gruncie, który stanowi współwłasność, bo zostały wydzielone tylko odrębne księgi wieczyste dla segmentów, a grunt stanowi współwłasność. Jeśli rura znajdowałaby się we wspólnym gruncie – nie może być mowy o żadnej służebności czy wynagrodzeniu za cokolwiek. Jeśli rura znajduje się w gruncie czy stricte w budynku sąsiada – można mówić o podstawach do roszczeń.

Jednak zacznę od tego, że jakiekolwiek wynagrodzenie może być dochodzone pod warunkiem, że działał Pan w złej wierze – czyli był świadomy lub z łatwością mógł dowiedzieć się, że posiada rurę przechodzącą przez grunt sąsiada. Podstawę prawną żądania zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowią normy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) – art. 224 i art. 225 w związku z art. 230, zgodnie z którymi:

„Art. 224 § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę.

§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy.

Art. 225. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy”.

Czy jest możliwe zasiedzenie służebności?

Roszczenie uregulowane jest przepisem art. 292 K.c. w związku z art. 172 § 1 i 2 K.c. Do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia niezbędnym jest więc zaistnienie następujących przesłanek: posiadania i upływu czasu. „Odpowiednie stosowanie dyspozycji przepisu art. 172 K.c. do zasiedzenia służebności gruntowej oznacza, że dla nabycia tejże służebności przez zasiedzenie konieczne jest również łączne spełnienie dwóch przesłanek: posiadania nieruchomości, które musi być nieprzerwane, lecz w przeciwieństwie do zasiedzenia prawa własności nieruchomości – nie ma charakteru posiadania samoistnego, lecz posiadania zależnego, odpowiadając swoją treścią służebności gruntowej; przy czym – stosownie do treści art. 292 K.c. – polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia posadowionego na cudzej nieruchomości oraz upływ czasu” (postanowienie SR w Szczecinie z dnia 23 stycznia 2018 r., sygn. akt III Ns 121/17).

W odniesieniu do zasiedzenia służebności gruntowej posiadanie warunkujące uwzględnienie żądania stwierdzenia jej nabycia w drodze zasiedzenia musi polegać na sprawowaniu władztwa nad nieruchomością w sposób charakterystyczny dla służebności gruntowej opisanej w treści przepisu art. 285 K.c. Przywołany przepis wprowadza definicje służebności gruntowej i wskazuje, że „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności”.

Aby mówić o zasiedzeniu, należy ustalić, czy doszło do spełnienia dwóch przesłanek warunkujących nabycie w drodze zasiedzenia służebności przesyłu, bowiem z mocy art. 305⁴ K.c. „do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”. Orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjęło, że „urządzenie widoczne to urządzenie postrzegalne dla każdego przeciętnego uczestnika obrotu. W konsekwencji podziemne urządzenia przesyłowe również spełniają przesłankę widoczności, jeżeli z innych, łatwo dostępnych danych wynika niewątpliwie, że istnieją” (zob. postanowienia SN z dnia 24 kwietnia 2002 r., sygn. akt V CKN 972/00, z dnia 26 lipca 2012 r., sygn. akt II CSK 752/11). W tym wypadku trudno będzie mówić o widoczności urządzenia czy nawet możliwości jego spostrzeżenia, ale sąd może przyjąć inną linię. Do czasu posiadania można doliczyć czas posiadania poprzedników prawnych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.