Jak najlepiej przekazać nieruchomości wnukom - jako darowiznę, dożywocie, czy sprzedaż?

Przeniesienie własności nieruchomości na rzecz wnucząt

Zacznijmy od tego, że Pani wnuk przed paru laty stał się pełnoletni, a więc uzyskał pełną zdolność do czynności prawnych – art. 10 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). Przestał więc podlegać władzy rodzicielskiej – wniosek z art. 92 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Wobec tego jest uprawniony samodzielnie działać w swym imieniu – w zakresie prawa cywilnego: dokonywać czynności prawnych (art. 60 i następne K.c.), np. zawierać umowy. Oczywiście, mógłby udzielić komuś pełnomocnictwa (art. 98 i następne K.c.); na wszelki wypadek dodaję, że w sprawach cywilnych (np. związanych z zachowkiem lub z zakresu ksiąg wieczystych) pełnomocnictwo może zostać udzielone, między innymi, komuś z bliskiego grona rodzinnego – art. 87 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). W obrocie prawnym nieruchomościami wymaga się zachowania formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.) – także w przypadku pełnomocnictwa (art. 99 K.c.).

Zobacz też: Czy można zmienić darowiznę na dożywocie

Darowizna na rzecz niepełnoletniej wnuczki

Wspomniana przez Panią wnuczka nadal jest niepełnoletnia – choć już uzyskała ograniczoną zdolność do czynności prawnych (art. 15 K.c.), więc podlega władzy rodzicielskiej. Ważniejsze czynności prawne (w tym z zakresu zawierania umów) powinny być dokonywane przez jej rodziców – jako przedstawicieli ustawowych (art. 98 K.r.o. w związku z art. 10 i następnymi K.c.). W sprawach niewątpliwie korzystnych dla dziecka rodzice (na ogół nawet jeden rodzic samodzielnie) jest uprawniony dokonać w imieniu dziecka czynności prawnej (jako jego przedstawiciel ustawowy) – to może dotyczyć np. przyjęcia darowizny w imieniu dziecka; wydaje się możliwe (choć wykładnia praktyczna potrafi zaskakiwać) ustanowienie w imieniu dziecka służebności osobistej (np. służebności mieszkania) na rzecz darczyńcy (co się dość często praktykuje „przy okazji” darowizn, zwłaszcza w gronie rodzinnym) – za to zgody „sądu rodzinnego” (lub „sądu opiekuńczego”) mogłoby wymagać ustanowienie na nieruchomości dziecka służebności osobistej bez związku z przyjęciem darowizny (odnośnej nieruchomości) w jego imieniu.

Zawarcie w imieniu dziecka umowy ustanawiające służebność mieszkania

Zawarcie w imieniu dziecka umowy związanej z ustanowieniem na rzecz dziecka służebności osobistej (np. służebności mieszkania) również nie powinno wymagać zgody sądu – o ile taka umowa nie byłaby zbytnim obciążeniem dla majątku dziecka (np. z uwagi na wysokie opłaty dotyczące mieszkania). Zawarcie umowy sprzedaży w imieniu dziecka może wymagać zgody sądu (w pierwszej instancji: wydziału sądu rejonowego) – w przypadku znacznych wartości majątkowych (np. nabycie nieruchomości lub mieszkania albo sprzedaż nieruchomości lub mieszkania).

Nie ma czegoś takiego, jak „absolutna korzystność” lub korzystność w każdych okolicznościach. Co więcej, niekiedy wcześniejsze założenia ulegają zmianie i coś ma inne skutki, niż wcześniej zakładano (nawet bardzo racjonalnie). Wystarczy wskazać jako przykład umowę sprzedaży (art. 535 i następne K.c.); na ogół uważa się, że dla sprzedającego korzystnie jest uzyskać wyższą cenę, zaś dla kupującego zapłacić cenę niższą – niekiedy jednak „ogólna kalkulacja” (np. związana z przepisami podatkowymi) może prowadzić do innych wniosków (np. w przypadku wyższej stawki opodatkowania dochodów). Staram się przybliżyć cechy określonych rozwiązań, jednak wybór należy do Państwa, zwłaszcza do Pani jako do właścicielki.

Podkreślam, że ta odpowiedź – stosownie do ustaleń związanych z informacjami przez Panią podanymi – oparta jest na prawie w Polsce obowiązującym. Osoby mieszkające za granicą powinny brać pod uwagę rozwiązania (także) prawa obowiązującego w państwie swego zamieszkania (np. przepisy podatkowe lub związane ze sprawowaniem pieczy nad dzieckiem).

Według artykułu 155 K.c. na ogół przeniesieniem własności skutkują umowy takie, jak: sprzedaż (art. 535 i następne K.c.), darowizna (art. 888 i następne K.c.), dożywocie (art. 908 i następne K.c.). Jeżeli Pani rzeczywiście chce podarować określone składniki majątkowe, nieruchomość (art. 46 K.c.) z domem, to w grę wchodziłaby umowa darowizny. Inny rodzaj umowy (np. sprzedaż albo dożywocie) oznaczałby, że do przeniesienia własności (ustawowo określonej w art. 140 K.c.) doszłoby, ale chodziłoby o coś innego niż darowanie.

Darowizna na rzecz wnucząt a podatek od spadków i darowizn

Umowę darowizny (podobnie jak dziedziczenie, a dokładnie: stwierdzenie nabycia spadku) należy zgłosić naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego; ten obowiązek dotyczy (między innymi) darowizn przyjmowanych przez osoby z pierwszej grupy podatkowej – takie darowizny nadal są objęte zwolnieniem podatkowym na podstawie artykułu 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn (o ile darowiznę zgłosi się „skarbówce” w ustawowo wymaganym terminie. Do czasu ewentualnego dokonania darowizny przepisy mogą się zmienić, więc proszę sprawdzać aktualny stan prawny. Tak to uregulowano w prawie polskim, ale może zachodzić potrzeba brania pod uwagę także prawa państwa zamieszkania obdarowanego (obdarowanych). Gdyby doszło do zawarcia umowy sprzedaży, to Pani zapewne byłaby zobowiązana do zapłacenia podatku dochodowego (bo sprzedaż na ogół wiąże się z uzyskaniem dochodu) – w grę mogłyby wchodzić określone ulgi lub zwolnienia (ale ważny dla oceny byłby stan prawny przyszły, zaś prawo się zmienia). Ważne w podejmowaniu decyzji może okazać się także to, że część urzędów skarbowych traktuje jako dochód (do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych) wartość należnych dożywotnikowi świadczeń – osoba zbywająca nieruchomości na podstawie umowy dożywocia jest uprawniona do wsparcia (niekiedy kosztownego) ze strony aktualnego właściciela nieruchomości (dla uniknięcia wątpliwości lub sporów warto doprecyzować szczegóły oraz zadbać o to, by prawo dożywocia zostało wpisane we właściwej księdze wieczystej). Różne tytuły prawne skutkujące utratą przez Panią własności mogłyby mieć różne skutki w zakresie Pani obowiązków podatkowych – chodzi zwłaszcza o umowę sprzedaży, a może także o umowę dożywocia.

Czy obdarowany ma względem darczyńcy określone obowiązki?

Umowa darowizny (art. 888 i następne K.c.) jest umową specyficzną – kosztem (wartości) majątku darczyńcy dochodzi do zwiększenia (wartości) majątku obdarowanego; bez żadnego świadczenia zwrotnego o charakterze majątkowym. Obdarowany powinien unikać przejawów rażącej niewdzięczności wobec darczyńcy (a także osób mu bardzo bliskich) – rażąca niewdzięczność może uzasadniać odwołanie darowizny (art. 898 i następne K.c.). Niekiedy obdarowany ma obowiązek wspierać darczyńcę (art. 897 K.c.).

Umowa darowizny jest umową nieodpłatną, zaś umowa sprzedaży oraz umowa dożywocia zaliczają się do umów odpłatnych. Ta podstawowa różnica sprawia, że wartość darowizn (znaczniejszej wartości) może być uwzględniana przy obliczaniu wartości majątkowej o nazwie „substrat zachowku” (art. 993 i następne K.c.); za to nie uwzględnia się w takich obliczeniach wartości tego, co zostało przez spadkodawcę zbyte na podstawie umów odpłatnych (np. umowy sprzedaży lub umowy dożywocia). Jeżeli po Pani śmierci będzie komuś przysługiwał zachowek (art. 991 i następne K.c.) – a nie ma czegoś takiego jak „zachowek za życia” – to osoba uprawniona z tytułu zachowku będzie miała prawo decydować w sprawie dochodzenie zachowku. W testamentach lub w umowach darowizny można spotkać się z różnymi oświadczeniami lub apelami, dotyczącymi „zwolnienia z zachowku”. To są określone życzenia; zachowek jednak przysługuje nie spadkodawcy, ale po spadkodawcy – więc prawnie wykluczone jest decydowanie przez spadkodawcę, by spadek po nim (zwłaszcza określony testamentowo) lub jakaś darowizna były „zwolnione z zachowku”. W testamencie lub w umowie wolno decydować o swych własnych uprawnieniach, a nie cudzych. Tak przedstawia się aspekt prawny – niezależnie od jego (ewentualnych) ocen.

Wydziedziczenie i pozbawienie zachowku

Jeżeli ktoś z osób potencjalnie uprawnionych w przyszłości do zachowku zachowuje się szczególnie nagannie (np. odmawia udzielenia wsparcia lub zrywa kontakt z rodzicami), to możliwe jest wydziedziczenie takiej osoby – czyli pozbawienie jej prawa do zachowku. Wydziedziczenie (art. 1008 i następne K.c.) powinno zostać zawarte w testamencie (art. 941 i następne K.c.) – i to ze wskazaniem przyczyn wydziedziczenia (art. 1008 K.c. w związku z art. 1011 K.c.); przydać się może wskazanie przykładów lub załączenie do testamentów dowodów (np. listu z bardzo niestosownymi słowami dotyczącymi spadkodawcy). Zachowek może „przechodzić” na zstępnych osoby wydziedziczonej (art. 1011 K.c.), np. na wnuki spadkodawcy, który wydziedziczył swe dziecko. Czasami zachowek może być dziedziczony (art. 1002 K.c.). Rażące uchylanie się od spełniania obowiązków rodzinnych (np. uporczywe niepłacenie alimentów), a być może także pijaństwo kogoś z bliskiego kręgu rodzinnego, mogłoby uzasadniać wydziedziczenie takiej osoby – wspominam o tym w związku ze wspomnieniem przez Panią o „stylu życia” Pani syna.

Jeżeli Pani rzeczywiście zamierza mieszkać do końca życia w swym domu, to może Pani go zachować do swej śmierci – bez wyzbywania się własności za swego życia. Testament (art. 941 i następne K.c.) mógłby określać spadkobierców lub zapisobierców windykacyjnych (art. 981¹ i następne K.c.) – zapis windykacyjny może zostać zawarty tylko w testamencie mającym formę prawną aktu notarialnego.

Zamieszkiwanie darczyńcy w domu przekazanym w darowiźnie

Gdyby Pani zbyła nieruchomość z domem (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.), to będzie Pani mieszkać w cudzym domu; zdaję sobie sprawę z tego, jak mogą brzmieć takie słowa (zwłaszcza w przypadku wieloletniego zamieszkiwania w jednym miejscu) – moim obowiązkiem jest ukazać Pani aspekty prawne (a te mogą być zaskakujące), by Pani było łatwiej podejmować racjonalne decyzje. Oczywistością jest, że Pani powinna mieć zapewniony poważny tytuł prawny do zamieszkiwania w cudzym domu (a stanie się on prawnie cudzy po wyzbyciu się przez Panią własności). W przypadku zawarcia umowy dożywocia takim tytułem prawnym byłoby prawo dożywocia – w akcie notarialnym należy zawrzeć wniosek o ujawnienie prawa dożywocia we właściwej księdze wieczystej, a ponadto przydać się może sprawdzanie stanu księgi wieczystej. Przy zawieraniu umów darowizny dość często obdarowany ustanawia służebność osobistą (art. 296 i następne K.c.), np. służebność mieszkania (art. 301 i art. 302 K.c.) na rzecz byłego właściciela (darczyńcy) – podobnie należałoby uczynić (czyli powinna zostać ustanowiona służebność osobista na Pani rzecz) w przypadku sprzedaży przez Panią mieszkania; w takich przypadkach należy szczególnie zadbać o to, by w treści aktu notarialnego zostało zawarte oświadczenie o ustanowieniu służebności osobistej przez nowego właściciela, a ponadto w akcie notarialnym powinien być sformułowany wniosek o ujawnienie służebności we właściwej księdze wieczystej.

Ustanowienie służebności osobistej

Bez wpisania służebności osobistej (np. służebności mieszkania) Pani prawo do zamieszkiwania w cudzym domu mogłoby okazać się „wirtualne”; nie chodzi nawet o podejrzewanie kogokolwiek o złe intencje – wystarczą problemy finansowe lub obciążenie nieruchomości hipoteką (np. w związku z zaciągnięciem kredytu), by Pani sytuacja mieszkaniowa uległa pogorszeniu (a często banki odmawiają udzielenia kredytu, jeśli nieruchomość jest obciążona służebnością osobistą, bo służebność osobista, podobnie jak prawo dożywocia, może utrudniać egzekucję z nieruchomości). Cudza nieruchomość mogłaby zostać nawet zlicytowana w związku z długami nowego właściciela, to zaś wiązałoby się przynajmniej z poważnymi niedogodnościami dla Pani.

Proszę przyjąć do wiadomości, że w orzecznictwie sądowym (w tym w orzeczeniach Sądu Najwyższego) ukształtowało się takie podejście do własności, że małe znaczenie mogą mieć uprawnienia z tytułu służebności osobistych (a szczególnie ważna dla wielu ludzi jest służebność mieszkania). Choć może to oburzać, w jednym ze swych orzeczeń Sąd Najwyższy orzekł, że wnuk (nowy właściciel mieszkania na podstawie umowy darowizny) ma prawo nie tylko wyremontować mieszkanie wbrew woli swej babki (uprawnionej z tytułu służebności mieszkania), ale również do zamieszkania w kawalerce (ze swą kobietą oraz z babcią).

Obca jest mi wola szerzenia „czarnych wizji”. Do mych podstawowych obowiązków należy przedstawianie stanu prawnego oraz informacji o praktycznie doniosłych sposobach stosowania prawa. To też czynię w tej odpowiedzi. Mam nadzieję, że w ten sposób ułatwiam Pani podjęcie dobrych decyzji – zwłaszcza dobrych dla Pani. Jeżeli Pani rzeczywiście zamierza mieszkać do końca swego życia na swoim, to proszę poważnie rozważyć sporządzenie odpowiedniej treści testamentu (być może z wydziedziczeniem kogoś, kto, Pani zdaniem, na wydziedziczenie zasługuje). Gdyby Pani wyzbyła się własności, to będzie Pani (zapewne, choć trudno o pewność) mieszkać w cudzym domu – według stanu prawnego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.