Umowa dożywocia z matką mającą komornika

Czy zadłużona matka może zawrzeć umowę dożywocia?

Tak. Fakt, że matka ma długi albo egzekucję komorniczą z emerytury, nie stanowi sam w sobie przeszkody do zawarcia umowy dożywocia. Jeżeli matka jest właścicielem nieruchomości, ma zdolność do czynności prawnych i nieruchomość nie jest objęta ograniczeniem uniemożliwiającym skuteczne rozporządzenie, może przenieść własność nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie.

W praktyce trzeba jednak odróżnić dwie kwestie. Pierwsza to sama możliwość podpisania aktu notarialnego. Druga to ryzyko, że wierzyciel matki będzie później kwestionował skutki tej umowy, jeżeli uzna, że przez przeniesienie nieruchomości egzekucja stała się trudniejsza albo niemożliwa.

Jeżeli dług wynika z pożyczki zaciągniętej przez matkę dla brata, należy ustalić, czy matka była pożyczkobiorcą, współpożyczkobiorcą, poręczycielem czy tylko osobą pomagającą faktycznie. Dla komornika znaczenie ma to, kto formalnie odpowiada za zobowiązanie wskazane w tytule wykonawczym.

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest umową uregulowaną w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa może zostać ukształtowana bardziej szczegółowo. Strony mogą doprecyzować, czy dożywotnik ma mieszkać w tej samej nieruchomości, czy nabywca będzie zapewniał mu określone świadczenia pieniężne lub rzeczowe, a także jak ma wyglądać pomoc w chorobie i codziennym utrzymaniu. Im dokładniej opisane są obowiązki stron, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu.

Dożywocie nie jest darowizną. Nabywca otrzymuje nieruchomość, ale w zamian przyjmuje na siebie realne i zwykle długotrwałe obowiązki wobec dożywotnika. Dlatego przy ocenie ryzyka wobec wierzycieli znaczenie ma wartość nieruchomości, wartość świadczeń dożywotnich oraz sytuacja majątkowa matki po zawarciu umowy.

Czy długi matki przejdą na córkę?

Co do zasady zawarcie umowy dożywocia nie powoduje, że córka staje się dłużnikiem osobistym wierzycieli matki. Nie przejmuje automatycznie pożyczki, kredytu ani zaległości, jeżeli sama nie była stroną umowy, poręczycielem albo spadkobiercą odpowiadającym za długi.

Córka jako nabywca nieruchomości będzie jednak zobowiązana wobec matki z tytułu dożywocia. Oznacza to obowiązek wykonywania świadczeń opisanych w akcie notarialnym oraz wynikających z przepisów. Jeżeli obowiązki nie będą wykonywane, matka może dochodzić ich realizacji, a w określonych sytuacjach żądać zamiany uprawnień na rentę albo nawet rozwiązania umowy przez sąd.

Trzeba też pamiętać o obowiązku alimentacyjnym między krewnymi. Jeżeli matka popadnie w niedostatek, dzieci mogą być zobowiązane do pomocy na zasadach przewidzianych w prawie rodzinnym. Ten obowiązek nie wynika z samej umowy dożywocia, lecz z pokrewieństwa.

Ryzyko podważenia umowy przez wierzyciela

Najważniejsze ryzyko nie polega na tym, że umowy nie wolno zawrzeć, lecz na tym, że wierzyciel może próbować uznać ją za bezskuteczną wobec siebie. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której matka po przeniesieniu nieruchomości nie ma już majątku pozwalającego na zaspokojenie wierzyciela.

W takim przypadku wierzyciel może rozważać skargę pauliańską, czyli powództwo służące ochronie wierzyciela przed czynnościami dłużnika dokonanymi z jego pokrzywdzeniem. W sprawach między osobami bliskimi ryzyko sporu jest większe, ponieważ wierzyciel może powoływać się na domniemania dotyczące wiedzy osoby bliskiej o sytuacji dłużnika.

Nie oznacza to automatycznie, że każda umowa dożywocia z zadłużonym rodzicem jest nieskuteczna. Dożywocie jest umową odpłatną, a nabywca przyjmuje na siebie konkretne obowiązki. Znaczenie mają jednak okoliczności zawarcia umowy, wartość nieruchomości, realna wartość świadczeń na rzecz matki, wysokość długu oraz to, czy matka po zawarciu umowy nadal ma majątek lub dochody pozwalające na spłatę zobowiązań.

Co z egzekucją komorniczą i nieruchomością?

Jeżeli egzekucja prowadzona jest wyłącznie z emerytury matki, nie oznacza to jeszcze, że nieruchomość jest zajęta. Przed zawarciem umowy należy jednak sprawdzić księgę wieczystą, w szczególności dział III i IV, a także ustalić, czy komornik nie prowadzi egzekucji z nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość była już zajęta w toku egzekucji, samo późniejsze przeniesienie własności może nie zatrzymać postępowania egzekucyjnego. To sytuacja wymagająca szczególnej ostrożności, ponieważ nabywca może wejść w bardzo poważny spór z wierzycielem i organem egzekucyjnym.

Warto również sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie ma hipoteki, ostrzeżeń, wzmianek o wnioskach albo innych wpisów wskazujących na ryzyko. Notariusz bada księgę wieczystą przy sporządzaniu aktu, ale przed podjęciem decyzji dobrze jest skonsultować skutki prawne planowanej umowy.

Uprawnienia dożywotnika po zawarciu umowy

Z chwilą zawarcia umowy własność nieruchomości przechodzi na nabywcę, ale nieruchomość zostaje obciążona prawem dożywocia. Zgodnie z art. 910 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.

Prawo dożywocia jest niezbywalne. Matka nie może sprzedać swojego prawa innej osobie, ale może domagać się wykonywania świadczeń od nabywcy nieruchomości. Jeżeli relacje stron pogorszą się tak bardzo, że nie można wymagać bezpośredniej styczności, sąd może zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

W wyjątkowych przypadkach sąd może rozwiązać umowę dożywocia. Nie jest to jednak zwykły sposób wycofania się z nieprzemyślanej decyzji. W praktyce sądy oceniają całokształt relacji stron, przyczyny konfliktu oraz możliwość dalszego wykonywania umowy w innej formie.

Osoby uprawnione do alimentów a art. 916 Kodeksu cywilnego

Osobne uprawnienie przewiduje art. 916 Kodeksu cywilnego. Osoba, względem której na dożywotniku ciąży ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny.

Takie żądanie przysługuje niezależnie od tego, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Uznania umowy za bezskuteczną na tej podstawie nie można żądać po upływie pięciu lat od daty zawarcia umowy.

W praktyce ten przepis może mieć znaczenie np. wtedy, gdy matka ma obowiązek alimentacyjny wobec innej osoby, a przeniesienie nieruchomości powoduje, że nie ma majątku pozwalającego na realizację tego obowiązku.

Jak bezpiecznie przygotować umowę?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto zgromadzić informacje o zadłużeniu, egzekucjach, wpisach w księdze wieczystej oraz rzeczywistej sytuacji majątkowej matki. Dobrze jest ustalić, czy wierzyciele prowadzą egzekucję tylko z emerytury, czy także z innych składników majątku.

W samej umowie należy precyzyjnie opisać obowiązki nabywcy. Można wskazać sposób korzystania z mieszkania, zakres opieki, zasady ponoszenia kosztów utrzymania, sposób zapewnienia leczenia i pomocy w chorobie oraz ewentualne świadczenia pieniężne. Ogólne sformułowania często prowadzą później do konfliktów.

Jeżeli celem stron jest przede wszystkim opieka i zabezpieczenie mieszkaniowe matki, a nie ukrycie majątku przed wierzycielami, należy zadbać, aby dokumenty i okoliczności zawarcia umowy to potwierdzały. Szczególnie ważne jest, aby świadczenia na rzecz matki były realnie wykonywane.

FAQ

Czy komornik może zakazać zawarcia umowy dożywocia?

Jeżeli egzekucja dotyczy wyłącznie emerytury, komornik co do zasady nie zakazuje samego zawarcia umowy. Inaczej należy ocenić sytuację, gdy egzekucja obejmuje już nieruchomość albo w księdze wieczystej są wpisy związane z zajęciem.

Czy po umowie dożywocia wierzyciel matki może zająć nieruchomość?

Jeżeli nieruchomość nie była wcześniej zajęta, a własność została przeniesiona, nie jest już majątkiem matki. Wierzyciel może jednak próbować podważyć skuteczność umowy wobec siebie, jeżeli uważa, że doszło do jego pokrzywdzenia.

Czy córka odpowiada za pożyczkę matki?

Nie, samo nabycie nieruchomości w drodze dożywocia nie powoduje przejęcia długu z pożyczki. Córka odpowiadałaby za taki dług tylko wtedy, gdy sama przystąpiła do długu, poręczyła go, była współdłużnikiem albo odpowiadałaby na innej podstawie prawnej.

Czy umowę dożywocia można zawrzeć zamiast darowizny?

Tak, ale tylko wtedy, gdy rzeczywiście chodzi o odpłatne przeniesienie nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie zamierzają wykonywać obowiązków opieki i utrzymania, konstrukcja dożywocia może być kwestionowana.

Co sprawdzić przed wizytą u notariusza?

Warto sprawdzić księgę wieczystą, wysokość i rodzaj długów, toczące się egzekucje, ewentualne hipoteki oraz sytuację majątkową matki po zawarciu umowy. Dobrze też przygotować jasny opis obowiązków, które nabywca ma wykonywać wobec dożywotnika.

Podsumowanie

Można zawrzeć umowę dożywocia z matką, która ma egzekucję komorniczą z emerytury. Zadłużenie nie powoduje automatycznej nieważności umowy i nie sprawia, że nabywca nieruchomości przejmuje długi matki.

Najważniejsze jest jednak zbadanie ryzyka wobec wierzycieli. Jeżeli matka po przeniesieniu nieruchomości stanie się niewypłacalna albo umowa utrudni egzekucję, wierzyciel może próbować ją podważyć. Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego warto sprawdzić księgę wieczystą, stan egzekucji i dokładnie opisać obowiązki wynikające z dożywocia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93