Słupy energetyczne na działce, jak negocjować warunki z przedsiębiorcami?

Słupy energetyczne na prywatnej działce

Opis sytuacji wskazuje na potrzebę opracowania strategii Pani działań. Dla jej wypracowania przyda się Pani własny pomysł na grunty, których jest Pani właścicielką. Okres oraz rodzaj aktualnie realizowanej i planowanej działalności, ewentualne plany inwestycyjne, liczba ksiąg wieczystych i działek ewidencyjnych, prawny dostęp do drogi publicznej, układ instalacji, plan zagospodarowania przestrzennego, być może także „studium planistyczne” – to przykładowa „lista” okoliczności do uwzględnienia.

Prawdopodobnie rozumiem Pani stanowisko co do relacji owego przedsiębiorcy ze rzeczoną wspólnotą mieszkaniową. Jednakże proponuję unikać akcentowania tamtych zagadnień – dla Pani oficjalnie zapewne zupełnie obcych – bez wyraźnej potrzeby. Prawo własności – ustawowo określone w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.) – ma swe ograniczenia, w tym: zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa; te kryteria mają (przynajmniej wspomagające) zastosowanie w różnych sytuacjach – w tym co do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.), do których zalicza się służebności (art. 285 i następne K.c.). Całkowicie nie można wykluczyć możliwości wykazania nagannych zachowań owego przedsiębiorcy wobec kogoś innego, ale aktualnie stoi to pod dużym znakiem zapytania – szczególnie wtedy, gdy odnośne słupy i przewody energetyczne stanowią składnik przedsiębiorstwa energetycznego (większa szansa na skorzystanie z takowej argumentacji byłaby w związku z przyłączem, gdyby za nie odpowiadał ów przedsiębiorca).

Zobacz też: Słup energetyczny na działce

Jak ustalić wartość służebności?

Łatwo zauważyć, że na powyższej „liście” nie ma wycen(y). Zdaję sobie sprawę z tego, że pieniądze się przydają. Jednak niekiedy dążenie do zarobienia w jednym aspekcie może skutkować skomplikowaniem innych aspektów. Niestety, ustawodawca wciąż (pomimo zapowiedzi) nie ustanowił oficjalnych („urzędowych”) przeliczników lub „tabel” na potrzeby szacowania nieruchomości – nawet wskazania parametrów wartości służebności; wartości przyjmowane przy ustanawianiu służebności wskazywane są głównie ze względów podatkowych (a nie z uwagi na ściśle rozumiane interesy z zakresu prawa prywatnego). Szacowaniem wartości (nieruchomości) zajmują się rzeczoznawcy majątkowi – w postępowaniach prawnych (zwłaszcza sądowych) często wpisani na listę biegłych sądowych (aktualnie takie listy prowadzą prezesi sądów okręgowych). Również niestety, sporo specjalistów (oficjalnie reprezentujących zawody „niezależne” lub „wolne”) faktycznie często woli zarobić („klient nasz pan”), niż obiektywnie wykonywać swe zadania; np. ten sam rzeczoznawca majątkowy lub geodeta może przedstawiać odmienne warianty – zależnie od tego, kto go zaangażował lub mu płaci (nie tyle musi chodzić o naciski, ile o „odgadywanie życzeń chlebodawcy”). To może znacznie utrudniać pozyskanie wyceny obiektywnej – chyba że Pani wyraźnie zażyczy sobie wskazania wariantów (zarówno korzystnych dla Pani, jak i korzystnych dla kogoś korzystającego lub chcącego korzystać z Pani gruntów).

To bardzo dobrze, że Pani wspomniała o działkach – zapewne działkach ewidencyjnych (czyli podstawowej kategorii w ewidencji gruntów i budynków). Proponuję bardzo dokładnie sprawdzić, czy liczba ksiąg wieczystych (prowadzonych dla Pani gruntów) jest równa liczbie działek ewidencyjnych; różnie z tym bywa.

Ujawnienie służebności w księdze wieczystej

Jakość przepisów z zakresu nieruchomości jest niska, ogólnie rzecz biorąc, Parlament (a w jakimś stopniu także władza wykonawcza) powinien wreszcie ustanowić dobrej jakości przepisy z tego zakresu – tak dobre, by rzeczywiście zasłużyły na miano „przepisów prawnych”. O powadze sytuacji świadczy już to, że praktycznie traci na znaczeniu zawarte w art. 46 K.c. określenie nieruchomości. Według orzecznictwa sądowego, jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta. Takie podejście oznacza w praktyce między innymi to, że wpisane w księdze wieczystej ograniczenie własności (np.: służebność, użytkowanie lub hipoteka) dotyczy wszystkich działek ewidencyjnych „z tej samej księgi wieczystej) – także wtedy, gdy służebność (np. dotycząca przebiegu instalacji lub drogi wewnętrznej) faktycznie odnosi się nawet tylko do jednej działki ewidencyjnej „z tej samej księgi wieczystej”. Skoro dla ustanowienia służebności (poza drogą sądową) wymaga się zachowania formy prawnej aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – i to pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.) – to również dla zniesienia służebności (poza drogą sądową) wymaga się zachowania tej samej formy prawnej. Gdyby doszło do obciążenia własności Pani nieruchomości służebnością faktycznie dotyczącą tylko części działek ewidencyjnych, to mogłyby wystąpić problemy, w tym np. związane z podejściem osób działających na rzecz banków lub pośredników w obrocie nieruchomościami; zdarza się nawet odmowa „przyjęcia nieruchomości przez biuro pośrednictwa” z uwagi na służebność (nawet rzeczywiście dotyczącą innej działki ewidencyjnej „z tej samej księgi wieczystej”). Wprawdzie można uznać za problem to, że umiejscowienie urządzeń energetycznych na Pani gruntach nie znalazło odzwierciedlenia w ustanowieniu służebności, to jednak taka sytuacja może okazać się atutem – jeżeli istnieje potrzeba wyodrębnienia określonych działek ewidencyjnych do nowych ksiąg wieczystych (z czym wiązałyby się koszty) lub dokonania podziału nieruchomości (np. na odpowiednie, Pani zdaniem, działki, z uwagi na plany inwestycyjne w przyszłości). Tak można by uniknąć przyszłych wyzwań w związku z obciążeniem działki ewidencyjnej z zabudowaniami (zwłaszcza z domem) służebnością (dotyczącą np. części gruntów znajdujących się dość daleko od zabudowań).

Przebieg cudzych instalacji przez działkę 

Prawdopodobnie w odniesieniu do obu wskazanych przez Panią instalacji (w tym związanej z fotowoltaiką) powinno dojść do ustanowienia służebności przesyłu (od art. 305¹ K.c. do art. 305⁴ K.c.) – jeżeli instalacje te stanowią składnik przedsiębiorstwa (art. 49 K.c. w związku z art. 305¹ K.c.). Proszę ustalić, czy już przebiegająca przez Pani grunty instalacja jest linią energetyczną, czy też przyłączem – by określić właściwe przedsiębiorstwo.

Brak odpowiednio wysokiej jakości regulacji prawnych sprawia, że uczestnicy obrotu prawnego (np. właściciele nieruchomości w związku z przebiegiem przez nie cudzych instalacji) powinni unikać uproszczeń – zwłaszcza zbyt dużych. Zasada swobody umów (wyrażona w art. 353¹ K.c.) jest w praktyce rozumiana tak szeroko, że dochodzi nawet do oczywistych absurdów – np. ustanawiania użytkowania (art. 252 i następne K.c.) na rzecz „wodociągów” lub „elektrowni” (potocznie rzecz ujmując), chociaż powinno dojść do ustanowienia służebności przesyłu (art. 305¹ i następne K.c.).

Prawa i obowiązki stron w związku z określoną służebnością

Dobrze jest zaprojektować właściwą treść aktu notarialnego (np. z oświadczeniem o ustanowieniu służebności) lub umowy (np. dotyczącej praw i obowiązków stron w związku z określoną służebnością). Notariusz jest ustawowo zobowiązany do dbania o zagadnienia formalne oraz podstawowe aspekty treściowe (wolno mu domagać się wynagrodzenia za dodatkową pracę, np. zaprojektowanie odpowiednio precyzyjnych postanowień umownych).

Właściciel rzeczy (np. nieruchomości) jest uprawniony, między innymi, otrzymywać pożytki (np. wynagrodzenie za korzystanie z jego gruntu). Jednym z zagadnień, które wymaga rozważenia, jest sposób płacenia (przez zobowiązanego) oraz przyjmowania (przez uprawnionego) wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Wiele osób decyduje się na wynagrodzenie jednorazowe, ale warto pamiętać o (na ogół obciążającym właściciela nieruchomości) obowiązku płacenia podatków (np. podatku rolnego lub podatku od nieruchomości). Może się okazać – zwłaszcza po wielu latach – że rzeczywisty zysk jest o wiele niższy od oczekiwanego. Ponadto przyjęcie jednorazowo wynagrodzenia może okazać się problemem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości – nabywca może uznać się za oszukanego (i to w rozumieniu prawa karnego), jeżeli zbywca zataja przed nim przyjęcie jednorazowego wynagrodzenia (co skutkuje faktycznym „dokładaniem do interesu” przez kolejnego właściciela gruntu). Obca mi jest intencja narzucania sposobu rozliczeń między Panią a właścicielami odnośnych urządzeń – jeśli wcześniej umieszczone urządzenia energetyczne pozostaną na Pani gruncie lub zostaną tam umieszczone kolejne urządzenia energetyczne (np. związane z fotowoltaiką); zachęcam do rozważenia różnych aspektów i np. domagania się, by okresowo (np. raz w roku) była rekompensowana stosowna część „kosztów podatkowych”. Odszkodowanie (czyli refundację szkód) proszę odróżniać od wynagrodzenia.

Wypłata wynagrodzenia lub odszkodowania właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością gruntową

Chodzi o przedsiębiorców (w przypadku każdego z przedstawionych przez Panią wariantów, więc wypłacenie wynagrodzenia lub odszkodowania powinno być realizowane oficjalnie – z uwagi na wymogi podatkowe oraz dotyczące księgowości (lub rachunkowości). W takim stanie rzeczy proszę liczyć się z obowiązkiem zapłacenia podatku (np. podatku dochodowego od osób fizycznych) – zwłaszcza w związku z przyjęciem wynagrodzenia.

Prawdopodobnie w „zakładzie energetycznym” wiedzą, czy przed laty umieszczone na Pani gruncie urządzenia energetyczne są częścią linii energetycznej, czy też przyłączem; być może także lokalny (dostępny przez łącza internetowe) serwis geodezyjny lub planistyczny zawiera wskazówki w tym zakresie. Wspomniana przez Panią wielość lat znajdowania się na tym gruncie urządzeń wskazuje na to, że prawdopodobnie doszło już do zasiedzenia służebności – w rozumieniu art. 292 K.c. („Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.”). Upływ przynajmniej 30 lat (z uwagi na odpowiednie stosowanie art. 172 K.c.) skłania do takiego wniosku (w ramach hipotezy, czyli sformułowania wymagającego sprawdzenia). Jednak kwestią otwartą pozostaje to, na czyją rzecz prawdopodobnie doszło do zasiedzenia służebności – na rzecz przedsiębiorstwa branży energetycznej, czy też na rzecz odbiorcy prądu (a część przedsiębiorstw ma własne instalacje, w tym energetyczne). Proszę pamiętać o tym, że zasiedzenie służebności nie jest równoznaczne z uprawnieniem do bezpłatnego korzystania z cudzej nieruchomości (niekiedy przedsiębiorstwa, np. energetyczne, próbują przekonać do takiego stanowiska właścicieli nieruchomości). Ubiegłoroczne skrócenie ogólnego dłuższego okresu przedawnienia roszczeń (art. 118 K.c.) – z dziesięciu do sześciu lat – sprawia, że zmalała szansa na domaganie się za lata ubiegłe tak zwanego odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu (do czego stosuje się art. 224 i następne K.c.). Jednakże taka szansa jest, a ponadto można domagać się wynagrodzenia na przyszłość – ustalonego umownie albo orzeczonego sądownie (zapewne „bazującego” na opinii biegłego sądowego). Stan przepisów prawnych jest taki, że o tak zwanym bezumownym korzystaniu z gruntu mówi się także w związku z zasiedzeniem służebności, aczkolwiek precyzyjne podejście przemawiałoby za dokładniejszym ujęciem poszczególnych okresów (przed zasiedzeniem służebności oraz po zasiedzeniu służebności).

Usunięcie słupów energetycznych z prywatnej działki

Jeżeli już istniejące kable i słupy energetyczne (zwłaszcza należące do odbiorcy) nie są niezbędne do dostarczania energii elektrycznej do owego przedsiębiorstwa, to może być szansa na zniesienie służebności (i to być może nawet nieodpłatnie, art. 295 K.c.) – o ile doszło do zasiedzenia służebności; zaś w przypadku „tylko” posiadania służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.) może być większa szansa na skuteczną ochronę własności (zapewne właściwe byłoby drugie z przewidzianych w art. 222 K.c. roszczeń, to jest tak zwane roszczenie negatoryjne).

Z powyższego wynika, że czekają Panią istotne ustalenia oraz rozważenie kilku wariantów działań – umowy z tego zakresu także wymagają zastanowienia. Pani własna koncepcja jest niezbędna. Skoro przedsiębiorca („branży fotowoltaicznej”) chce skorzystać z Pani nieruchomości, to zaakceptowanie jego pomysłu (by mógł podłączyć się do już przebiegającej przez Pani grunt linii energetycznej) może stać w sprzeczności z Pani dążeniem do usunięcia tejże linii z Pani nieruchomości. Być może właściwsze (także z uwagi na Pani plany co do swej ziemi) byłoby zastąpienie linii napowietrznej linią podziemną (o dotychczasowym albo nowym przebiegu); związane z takimi pracami koszty mogłyby skutkować zmniejszeniem należnego Pani wynagrodzenia, ale być może ustępstwa – typowe dla ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) – uznałaby Pani za właściwe (kapitulację trudno traktować jako rozsądne ustępstwo). Do porozumienia mogłoby dojść w różnych okolicznościach; np. po skierowaniu (do sądu rejonowego, właściwego dla wzywanego) zawezwania do próby ugodowej – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Proszę pamiętać także o tym, że przydaje się wpisanie służebności do księgi wieczystej – aczkolwiek nie jest to prawnie obowiązkowe. Wniosek o wpis jest objęty opłatą sądową (co do której sfinansowania można się umówić z „drugą stroną”), ale dokonanie wpisu przyczynia się do tego, że księga wieczysta odzwierciedla stan prawny nieruchomości.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.