Jak zabezpieczyć media po sprzedaży części działki

Jak najlepiej zabezpieczyć dostęp do mediów?

Przy sprzedaży części działki warto rozdzielić dwie kwestie: prawo cywilne do przeprowadzenia instalacji przez cudzy grunt oraz techniczną i administracyjną możliwość podłączenia mediów. Akt notarialny może bardzo skutecznie zabezpieczyć pierwszą z tych kwestii, ale nie zastąpi uzgodnień z przedsiębiorstwem wodociągowym, energetycznym, gazowym czy kanalizacyjnym.

Jeżeli po sprzedaży zachowują Państwo drugą część nieruchomości i chcą w przyszłości doprowadzić do niej wodę, kanalizację, gaz, energię elektryczną albo inne instalacje przez działkę nabywcy, najczęściej należy ustanowić służebność gruntową na rzecz pozostawianej działki. Taka służebność obciąża działkę sprzedawaną, a uprawnienie przysługuje każdoczesnemu właścicielowi działki, która pozostaje po Państwa stronie.

Podstawą jest art. 285 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem polegającym między innymi na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. W praktyce służebność może obejmować prawo przeprowadzenia, posadowienia, utrzymywania, konserwacji, naprawy, wymiany i usunięcia urządzeń lub przyłączy.

W analizowanej sytuacji bezpieczniej mówić przede wszystkim o służebności gruntowej mediów, a nie o służebności przesyłu na rzecz sprzedającego. Służebność przesyłu, uregulowana w art. 305¹ i następnych Kodeksu cywilnego, jest ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować urządzenia przesyłowe albo którego własność stanowią takie urządzenia. Może więc pojawić się w sprawie, ale zwykle jako dodatkowy element uzgodnień z przedsiębiorstwem przesyłowym, a nie jako główne zabezpieczenie prywatnego właściciela działki.

Co wpisać do aktu notarialnego sprzedaży działki?

Służebność powinna zostać ustanowiona w umowie sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Najlepiej, aby nie ograniczała się do ogólnego zdania o prawie do mediów, lecz precyzyjnie opisywała, z czego właściciel pozostawionej działki będzie mógł korzystać.

W akcie notarialnym warto uregulować w szczególności:

• oznaczenie działki obciążonej, czyli tej sprzedawanej kupującemu, oraz działki władnącej, czyli tej pozostającej u sprzedającego,
• rodzaje mediów objętych służebnością, np. woda, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, energia elektryczna, gaz, światłowód lub inne instalacje,
• przebieg pasa służebności, najlepiej przez wskazanie go na mapie lub załączniku graficznym do aktu,
• szerokość pasa służebności i sposób korzystania z niego, w tym prawo wejścia na grunt w celu budowy, naprawy, konserwacji i wymiany przyłączy,
• zasady ponoszenia kosztów budowy, utrzymania i usuwania awarii,
• obowiązek nabywcy do podpisywania niezbędnych zgód, oświadczeń i dokumentów wymaganych przez gestorów sieci lub urzędy,
• zakaz takiej zabudowy albo zagospodarowania pasa służebności, która uniemożliwiłaby wykonanie lub utrzymanie przyłączy,
• wniosek o ujawnienie służebności w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej.

Warto rozważyć także dodatkowe postanowienia umowne, na przykład karę umowną za odmowę współdziałania, obowiązek udostępnienia terenu wykonawcy robót albo obowiązek uzgodnienia przebiegu projektowanych instalacji ze sprzedającym. Takie zapisy nie zastępują samej służebności, ale wzmacniają praktyczną wykonalność ustaleń.

Co zrobić, gdy kupujący nie ma jeszcze projektu przyłączy?

Brak gotowego projektu doprowadzenia mediów nie przekreśla możliwości ustanowienia służebności. W takiej sytuacji trzeba jednak opisać ją na tyle precyzyjnie, aby w przyszłości nie powstał spór, gdzie dokładnie wolno prowadzić instalacje.

Najczęściej w akcie notarialnym określa się pas służebności, na przykład wzdłuż granicy działek albo w innym logicznym miejscu umożliwiającym późniejsze wykonanie przyłączy. Do aktu można dołączyć szkic, mapę z zaznaczonym pasem lub opis geodezyjny. Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko konfliktu z nabywcą albo jego następcą prawnym.

Jeżeli przebieg przyłączy nie jest jeszcze znany, można przewidzieć mechanizm doprecyzowania go w przyszłości, na przykład przez wskazanie, że szczegółowy przebieg zostanie ustalony zgodnie z projektem technicznym, ale wyłącznie w granicach wcześniej oznaczonego pasa. Warto też zastrzec, że kupujący nie będzie mógł odmówić podpisania dokumentów koniecznych do realizacji przyłącza, jeżeli projekt mieści się w ustalonym zakresie służebności.

Czy trzeba wpisać służebność do księgi wieczystej?

Tak, w praktyce należy zadbać o ujawnienie służebności w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością, a nie wyłącznie z osobą aktualnego właściciela. Dzięki temu może chronić właściciela działki władnącej także wtedy, gdy sprzedana działka zostanie później odsprzedana kolejnemu nabywcy.

Wpis w księdze wieczystej zwiększa bezpieczeństwo prawne, ponieważ ujawnia obciążenie wobec osób trzecich. Notariusz może zawrzeć w akcie notarialnym odpowiedni wniosek wieczystoksięgowy. Trzeba jednak dopilnować, aby treść służebności była na tyle jasna, by sąd wieczystoksięgowy mógł ją wpisać bez wątpliwości co do jej zakresu.

Czy służebność może wygasnąć?

Zgodnie z art. 293 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez dziesięć lat. Jeżeli treść służebności polega na obowiązku nieczynienia, termin ten ocenia się według szczególnych reguł przewidzianych w tym przepisie.

W sprawach dotyczących przyszłych mediów znaczenie tego przepisu zależy od treści ustanowionej służebności i od tego, czy rzeczywiście wykonywano uprawnienia z niej wynikające. Dlatego nie warto traktować służebności jako dokumentu, który można całkowicie odłożyć bez żadnych działań na wiele lat. Jeżeli inwestycja ma być odległa w czasie, zapisy aktu powinny być szczególnie przemyślane.

Czego służebność nie gwarantuje?

Służebność gruntowa zabezpiecza prawo cywilne do korzystania z oznaczonego pasa cudzej nieruchomości, ale nie daje automatycznie prawa do przyłączenia się do sieci. Nadal konieczne mogą być warunki przyłączenia, uzgodnienia projektowe, zgody gestorów sieci, pozwolenia lub zgłoszenia robót oraz spełnienie wymogów technicznych.

Osobną sprawą jest przeznaczenie pozostawionej działki pod zabudowę mieszkaniową. Możliwość budowy domu i pełnego uzbrojenia działki zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma, od decyzji o warunkach zabudowy oraz od przepisów dotyczących podziału i zagospodarowania nieruchomości. Akt sprzedaży nie może skutecznie zagwarantować zmiany przeznaczenia gruntu, jeżeli nie pozwalają na to przepisy planistyczne.

Jakie zapisy dodatkowe warto negocjować z kupującym?

Poza ustanowieniem służebności można wprowadzić do umowy sprzedaży dodatkowe zobowiązania kupującego. W zależności od sytuacji warto rozważyć zapis, że kupujący nie będzie sprzeciwiał się przeprowadzeniu mediów do działki sprzedającego, udzieli wymaganych zgód na cele projektowe i budowlane, umożliwi wejście wykonawców na teren oraz nie wykona w pasie służebności trwałych obiektów uniemożliwiających budowę lub naprawę instalacji.

Jeżeli kupujący sam będzie budował przyłącza do swojej inwestycji usługowej, można też przewidzieć obowiązek uzgodnienia z Państwem rozwiązań technicznych, które nie zablokują późniejszego podłączenia pozostawionej działki. Trzeba jednak uważać, aby nie obiecywać w umowie rezultatu zależnego od przedsiębiorstwa przesyłowego lub organu administracji, jeżeli strony nie mają pewności, że taki rezultat będzie możliwy.

FAQ

Czy mogę ustanowić służebność przesyłu na swoją rzecz?

Co do zasady służebność przesyłu ustanawia się na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego. Jeżeli uprawnienie ma służyć właścicielowi pozostawionej działki, właściwsza jest służebność gruntowa ustanowiona na rzecz tej działki.

Czy służebność można ustanowić, gdy nie ma projektu mediów?

Tak, ale trzeba określić przynajmniej pas gruntu, w którym instalacje będą mogły zostać wykonane. Warto dołączyć szkic lub mapę i przewidzieć zasady późniejszego doprecyzowania przebiegu przyłączy.

Czy wpis do księgi wieczystej jest konieczny?

Dla bezpieczeństwa zdecydowanie warto go uzyskać. Wpis ujawnia obciążenie działki sprzedanej i ułatwia powoływanie się na służebność wobec kolejnych właścicieli tej nieruchomości.

Kto płaci za budowę i utrzymanie przyłączy?

Najlepiej ustalić to w akcie notarialnym. Zwykle koszty przyłącza służącego działce władnącej ponosi jej właściciel, ale strony mogą szczegółowo rozdzielić koszty projektu, robót, napraw i odtworzenia nawierzchni.

Czy służebność zapewnia zgodę wodociągów albo energetyki?

Nie. Służebność daje prawo korzystania z cudzego gruntu w określonym zakresie, ale przyłączenie do sieci wymaga spełnienia warunków technicznych i formalnych właściwego przedsiębiorstwa lub organu.

Podsumowanie

Przy sprzedaży części działki należy zadbać nie tylko o cenę i granice sprzedawanego gruntu, ale także o przyszłe uzbrojenie działki pozostającej u sprzedającego. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest ustanowienie w akcie notarialnym służebności gruntowej obejmującej prawo przeprowadzenia i utrzymywania mediów przez działkę nabywcy.

Służebność powinna być konkretna: wskazywać pas gruntu, rodzaje instalacji, zakres wejścia na teren, obowiązki kupującego i zasady ponoszenia kosztów. Warto także ujawnić ją w księdze wieczystej. Jeżeli w przyszłości w sprawę będą zaangażowane przedsiębiorstwa przesyłowe, mogą być potrzebne dodatkowe zgody, warunki przyłączenia albo odrębne służebności ustanawiane na rzecz tych przedsiębiorstw.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.