Bezumowne korzystanie z gruntu a prawo do zasiedzenia

Nabycie służebności przez zasiedzenie

Właściciel masztu może nabyć przez zasiedzenie służebność. W tym wypadku nie własność. Do nabycia przez zasiedzenie służebności mają zastosowanie te same przepisy co do nabycia własności. Czyli muszą był spełnione przesłanki. Z tym że w przypadku służebności właściciel urządzenia musi wykazać się korzystaniem przez 30 lat z widocznego urządzenia.

Nabycie przez zasiedzenie następuje z mocy samego prawa z upływem ostatniego dnia terminu zasiedzenia. Jest więc ono „jednorazowe”, chociaż jego przesłanki realizują się w długim okresie. Orzeczenie o zasiedzeniu ma charakter deklaratoryjny, a nabycie ma charakter pierwotny. Posiadanie samoistne jako jego przesłanka ma znaczenie do chwili zasiedzenia; kto nawet utracił posiadanie nieruchomości czy też stał się posiadaczem zależnym po upływie terminu zasiedzenia, nie przestaje być właścicielem i po potwierdzeniu tego nabycia może przenieść własność na osobę trzecią. Każdy też następca prawny właściciela „z tytułu zasiedzenia” może powołać się na tego rodzaju nabycie, gdyż w innym wypadku nie mógłby wykazać swego pochodnego nabycia prawa własności, przy czym obojętnie jest, czy ten następca ma nieruchomość w posiadaniu.

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia

W razie spełnienia przesłanek przewidzianych w prawie materialnym następuje stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości (art. 609 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego – w skrócie K.p.c.). Oznacza to obowiązek sądu zbadania w tym postępowaniu istnienia tych przesłanek. Sąd nie stwierdza w nim natomiast na chwilę orzekania istniejącego prawa własności danej osoby z tytułu zasiedzenia. Przesądza to w pierwszym rzędzie wykładnia językowa art. 609 § 1 K.p.c. oraz wykładnia systemowa art. 610 § 1 w zw. z art. 677 § 1 K.p.c. Z przepisów tych wynika obowiązek sądu ustalenia nabycia prawa własności według chwili, w której zostały spełnione ustawowe przesłanki zasiedzenia.

W ustawodawstwie funkcjonują liczne domniemania prawne, przydatne w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia. Wśród owych domniemań należy wskazać domniemanie samoistności posiadania (art. 339 Kodeksu cywilnego – w skrócie K.c.), domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 K.c.), wraz z fikcją ciągłości posiadania przywróconego (art. 345 K.c.) oraz domniemanie dobrej wiary (art. 7 K.c. w zw. z art. 172 § 1 in fine K.c.). Konsekwencją zastosowania przez ustawodawcę łączących się z posiadaniem szeregu domniemań prawnych jest to, że nie wymagają dowodu okoliczności, co do których istnieją domniemania zawarte w przepisach kodeksu cywilnego, dotyczące samoistności posiadania (art. 339 K.c.), domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 K.c.) i fikcji ciągłości posiadania przywróconego (art. 345 K.c.). W postępowaniu o stwierdzenia zasiedzenia rzeczą sądu jest jedynie sprawdzenie przesłanek uzasadniających dane domniemanie; w rezultacie przy braku zarzutów nie ma potrzeby – w obowiązującym stanie prawnym – udowadniania samoistnego posiadania, lecz wystarczy wykazanie faktu władania rzeczą. Z kolei dla ustalenia ciągłości posiadania wystarczy udowodnić, że istniało władanie rzeczą w początkowym i końcowym okresie zasiedzenia.

Wszystkie te reguły mają swoje zastosowanie również wtedy, gdy stwierdzenie nabycia prawa przez zasiedzenie nie jest zasadniczym przedmiotem sprawy, ale stanowi tylko przesłankę orzeczenia. Należy dodać, że orzeczenie w przedmiocie zasiedzenia ma charakter wyłącznie deklaratywny (nie tworzy prawa, a tylko je potwierdza), a więc bez względu na chwilę orzekania przez sąd w tym przedmiocie, posiadacz samoistny staje się z mocy prawa właścicielem nieruchomości na podstawie przepisów prawnych obowiązujących w chwili, w której nabycie własności nastąpiło. Przepis art. 172 K.c. stanowi, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (§ 1). Po upływnie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (§ 2).

Posiadacz samoistny

Posiadaczowi nie przysługuje prawo, którego treścią są czynności realizowane faktycznie przez niego, względnie prawo to przysługuje określonej, wiadomej mu osobie, nie stanowi przeszkody do uznania samoistności jego posiadania, ponieważ stanowi element wiedzy a nie woli i przesądza jedynie o braku dobrej wiary posiadacza, nie zaś o braku cech samoistności jego posiadania. Sąd wskazał także, że przez samoistne posiadanie rzeczy należy rozumieć korzystanie z cudzej rzeczy w takim zakresie, jak czyniłby to właściciel. Posiadanie samoistne rzeczy to zatem faktyczne korzystanie – w przedmiotowej sprawie z nieruchomości – w taki sposób, jak czyni to osoba, której przysługuje własność. Posiadanie samoistne, zwane także właścicielskim, charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą w takim zakresie, jak to czyni właściciel, wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą do jakiej właściciel jest uprawniony (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., sygn. akt III CRN 60/86).

Tylko ten, kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie (łac. cum animo rem sibi habendi), jest jej posiadaczem samoistnym. Wola nie może być ukryta; chodzi tu o jawny dla otoczenia, niedwuznaczny zamiar. Wymagana jest tu intencja osoby władającej analogiczna do tej, jaka charakterystyczna jest dla właściciela rzeczy. W związku z tym, nie samo władanie rzeczą, lecz wola osoby władającej decyduje o istnieniu oraz o przedmiocie i zakresie posiadania.

Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia zapada po ustaleniu przez sąd z urzędu wszystkich posiadaczy samoistnych (art. 609 § 2 i 3 i art. 610 w zw. z art. 677 § 1 K.p.c.), jednak sąd dokonuje tego na chwilę spełnienia przesłanek zasiedzenia. Trzeba więc zgodzić się z wyrażonym w judykaturze zapatrywaniem, że przesłanki zasiedzenia są nierozerwalnie związane z treścią orzeczenia i oznaczają nie tylko to, iż nabywcą nieruchomości jest osoba wskazana w sentencji, ale i to, że w chwili, w której zasiedzenie nastąpiło, nie było innych uprawnionych posiadaczy samoistnych (por. np. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego zasadę prawną z dnia 22 kwietnia 1950 r., sygn. akt C 1864/49).

Służebność gruntowa

W odniesieniu do zasiedzenia służebności gruntowej wskazać należy, że posiadanie warunkujące uwzględnienie żądania stwierdzenia jej nabycia w drodze zasiedzenia musi polegać na sprawowaniu władztwa nad nieruchomością w sposób charakterystyczny dla służebności gruntowej. Treść służebności gruntowej określa natomiast art. 285 K.c., zgodnie z którym – nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

Służebność przesyłu

Od 3 sierpnia 2008 roku ustawodawca uregulował również zagadnienie służebności przesyłu, wprowadzając tym samym do polskiego porządku prawnego nowe uregulowania, mające na celu unormowanie stanów faktycznych podobnych do tego, będącego przedmiotem oceny w niniejszej sprawie. Artykuł 305 1 K.c. wśród możliwych sposobów nabycia służebności przesyłu nie wymienia wprost zasiedzenia tego prawa rzeczowego, jednak na taką możliwość wskazuje art. 305⁴ K.c., zgodnie z którym do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Zgodnie z wykładnią literalną, oznacza to, że należy do służebności przesyłu odpowiednio stosować art. 292 K.c. Poza odpowiednim stosowaniem przepisów o zasiedzeniu służebności gruntowej należy mieć również na względzie art. 305¹ K.c. – ponieważ ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić tylko na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe wymienione w art. 49 § 1 K.c. zatem tylko taki przedsiębiorca może nabyć służebność przesyłu w drodze zasiedzenia.

Trwałe i widoczne urządzenia

Zgodnie z dyspozycją art. 292 K.c. służebność gruntowa może zostać nabyta w drodze zasiedzenia tylko wówczas, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, przy czym przepisy o nabyciu własności nieruchomości w drodze zasiedzenia stosuje się odpowiednio. Powyższe odesłanie należy traktować jako odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów o terminach zasiedzenia oraz skutkach ich przerwania lub zawieszenia, w szczególności art. 172 § 1 i 2 K.c., który stanowi, iż „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa jej własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”. Ponadto, stosownie do treści art. 176 § 1 K.c. „jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści”. W § 2 tej normy wskazano, że „przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza”.

Zauważyć w tym miejscu należy, że posiadanie jest stanem faktycznym, na który składają się dwa elementy – obiektywny, jakim jest faktyczne władztwo nad rzeczą i subiektywny, jakim jest wola władania rzeczą tak jak osoba uprawniona. Posiadanie może mieć charakter samoistny lub zależny (art. 336 K.c.). Pierwszy rodzaj posiadania charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą, jak to czyni właściciel, wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony. Istotą natomiast posiadania zależnego jest władztwo nad cudzą rzeczą w zakresie odpowiadającym prawu podmiotowemu – innemu niż własność – które posiadacz wykonuje.

Odpowiednie stosowanie dyspozycji przepisów art. 172 K.c. do zasiedzenia służebności gruntowej oznacza, że dla nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

1. posiadanie nieruchomości, które musi być nieprzerwane, lecz w przeciwieństwie do zasiedzenia prawa własności nieruchomości – nie ma charakteru posiadania samoistnego, lecz posiadania zależnego, odpowiadając swoją treścią służebności gruntowej; przy czym – stosownie do treści art. 292 K.c. polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia posadowionego na cudzej nieruchomości;
2. upływ czasu.

Należy podkreślić zatem, że w przypadku posiadania służebności gruntowej w rachubę nie wchodzi, jak przy nabyciu własności, posiadanie samoistne, ale posiadanie w zakresie odpowiadającym treści służebności. Jest to posiadanie swoiste, bowiem uprawnienia wynikające z tej służebności nie łączą się z władztwem nad rzeczą w dosłownym znaczeniu. Podmiot wykonujący służebność korzysta z cudzej rzeczy tylko w oznaczonym zakresie, w istocie nie władając nią. Posiadanie służebności gruntowej jest więc posiadaniem specyficznym (art. 336 K.c.), a posiadanie prowadzące do zasiedzenia służebności gruntowej polega na korzystaniu z gruntu w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność (m.in. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 roku, sygn. akt III CZP 10/11).

Posiadanie służebności

Władanie w zakresie służebności gruntowej przedsiębiorca przesyłowy musi być wykonywać dla siebie (łac. cum animo rem sibi habendi). Posiadanie służebności należy zatem łączyć z korzystaniem z cudzej nieruchomości, jednak w zakresie odpowiadającym treści służebności (art. 352 § 1 K.c.); do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy (art. 352 § 2 K.c.).

Posiadaczem służebności jest ten, kto wykonuje to prawo w taki sposób, jakby to prawo jemu przysługiwało albo jest osobą, której przysługuje służebność, co wynika z mającego odpowiednie zastosowanie art. 336 K.c. Jak podkreślono już, służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, a przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio (art. 292 K.c.). Do zasiedzenia służebności gruntowej prowadzi posiadanie wykonywane w taki sposób, jakby wykonujący był uprawniony z tytułu służebności, a nie dysponował innym tytułem o charakterze cywilnoprawnym.

Jeżeli istnieje tytuł prawny do wykonywania praw, które wypełniają treść służebności gruntowej, uprawniony nie jest posiadaczem służebności. Wykonuje swoje uprawniania wynikające z innego stosunku prawnego. Uzewnętrznia wolę posiadania jako uprawniony stosunkiem cywilnoprawnym, a nie jako ten, kto nie jest uprawniony, ale jednak wykonuje prawa składające się na treść służebności. Ustawa z dnia 30 maja 2008 roku o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 116, poz. 731) wprowadziła do Kodeksu cywilnego przepisy o służebności przesyłu, obowiązujące od dnia 3 sierpnia 2008 roku. Stosownie do nowo wprowadzonego art. 305 1 K.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 K.c., prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Z uwagi na niezawarcie w przywołanej ustawie przepisów przejściowych, między innymi w zakresie zasiedzenia służebności przesyłu, należy przyjąć, że jeżeli termin prowadzący do zasiedzenia służebności upłynął przed dniem 3 sierpnia 2008 roku, to sąd winien stwierdzić nabycie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu, jeżeli zaś po tej dacie – zasiedzenie służebności przesyłu (por. G. Bieniek, Urządzenia przesyłowe. Problematyka prawna, s. 72–73).

Zgodnie z art. 352 K.c. „kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności, a do posiadania służebności przepisy o posiadaniu rzeczy stosuje się tylko odpowiednio”. Podkreślenia wymaga, iż przy ocenie posiadania prowadzącego do zasiedzenia służebności gruntowej chodzi o faktyczne korzystanie z gruntu w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność, zaś władanie w zakresie służebności gruntowej kwalifikuje się, zgodnie z art. 336 K.c., jako posiadanie zależne.

Zgodnie z art. 292 K.c. służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Sygnalizowane już odpowiednie stosowanie przepisów o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie oznacza między innymi ocenę zakresu posiadania z uwzględnieniem specyfiki służebności. Posiadanie służebności jest odrębną postacią posiadania niż posiadanie rzeczy. Nie obejmuje ono władania rzeczą, ale faktyczne korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności. Nadto nie musi być wykonywane w sposób ciągły, lecz stosownie do potrzeb. (tak Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 18 maja 2007 roku, sygn. akt I CSK 64/07). Natomiast wedle z art. 172 § 1 K.c. – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 K.c.). Do 1 października 1990 r., kiedy to weszła w życie nowelizacja Kodeksu cywilnego ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. (Dz. U. Nr 55, poz. 321) wskazane terminy zasiedzenia wynosiły odpowiednio 10 i 20 lat.

W judykaturze przyjmuje się, że za trwałe i widoczne urządzenie, o którym mowa w art. 292 K.c., należy rozumieć trwałą postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem świadomego działania człowieka, który ponadto odpowiada treści służebności pod względem gospodarczym, nie może ono zatem powstać wskutek działania sił natury. Chodzi tu o odpowiednie urządzenie materialne umożliwiające lub ułatwiające korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie służebności, sporządzone na obcej nieruchomości lub co najmniej wkraczające w jej sferę (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 1969 r., sygn. akt II CR 516/68). Charakter tego urządzenia ma być trwały, a nie chwilowy i musi ono być widoczne (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 1960 r., sygn. akt 2 CR 951/59). Od konkretnych okoliczności faktycznych będzie zależała ocena, czy określone dzieło pracy ludzkiej, które może polegać nie tylko na wybudowaniu, ale także na udziale w budowie lub wyremontowaniu urządzenia jest trwałym i widocznym urządzeniem w rozumieniu art. 292 K.c.

Odpowiadając konkretnie na pytania: tak, właściciel masztu może zasiedzieć służebność gruntową, jeśli wykaże się 30-letnim okresem posiadania tej służebności albo doliczy okres posiadania poprzednika prawnego, jeśli przekazanie nastąpiło formalnie – czyli jest ślad co do przekazanie konkretnych urządzeń przez poprzednika prawnego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.