• Data: 2024-03-20 • Autor: Katarzyna Bereda
Artykuł porusza kluczowe aspekty prawne związane z ustanowieniem służebności drogowej, która jest ograniczonym prawem rzeczowym i wymaga dopełnienia formalności notarialnych. Omawia również kwestie dotyczące szerokości drogi koniecznej. Zagadnienia przedstawia na przykładzie pytania pana Jana.
Pan Jan zawiera umowę służebności przechodu i przejazdu po drodze utwardzonej w 2008 roku, przebiegającej po dwóch sąsiednich działkach (jego i sąsiada A), która obciąża mniej więcej równo (po około 150 m2) każdą z działek. Pan Jan poinformował nas, że rozgraniczenie wszystkich działek nastąpiło w 2001 r. Z drogi tej korzystał także wspólny sąsiad B – miał dzięki niej dostęp do drogi publicznej. Sąsiad A pana Jana zawarł dwa lata temu umowę o dostęp do drogi publicznej z sąsiadem B (umowa musiała być zawarta w związku ze sprzedażą działki przez sąsiada A i zapewnieniem kupującego o istniejącym dostępie do drogi publicznej). W związku z tym pan Jan zadał nam kilka pytań: „Czy zawarcie notarialnie umowy służebności między mną a sąsiadem A powinno być odnotowane w księgach wieczystych obu działek? Czy sąsiad B może żądać udostępnienia przejazdu i przechodu moją częścią drogi jako służebność drogi koniecznej? Czy mogę wystąpić do wynajmującego od sąsiada A jego nieruchomość na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej o zawarcie ze mną umowy o odpłatne korzystanie z mojej części drogi?”.
Służebność przechodu i przejazdu jako ograniczone prawo rzeczowe wymaga czynności notarialnej i ujawniane jest w księgach wieczystych każdej nieruchomości.
Zgodnie z treścią art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.
Niniejsza czynność wymaga umowy notarialnej, albowiem obciąża nieruchomość i stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Konieczne jest także ujawnienie prawa w księgach wieczystych każdej nieruchomości, ponieważ w polskim systemie prawnym obowiązuje rękojmia wiary ksiąg wieczystych.
Zgodnie bowiem z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.
Dlatego wpis ujawniany jest w księgach wieczystych – zazwyczaj złożenie wniosku do wydziału ksiąg wieczystych dokonuje notariusz.
Zobacz też: Służebność gruntowa przejazdu i przechodu
Wszystko zależy od szerokości obecnej służebności drogi koniecznej, którą posiada z sąsiadem A pan Jan − jeżeli bowiem droga dojazdowa/konieczna sąsiada A jest wystarczająca, nie ma konieczności powiększania takiej drogi koniecznej.
Zgodnie bowiem z treścią art. 145 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Służebność drogi koniecznej polega na prawie korzystania z nieruchomości sąsiedniej poprzez wykonywanie na niej przejazdu, przechodu lub – w warunkach wiejskich – także przegonu. Jak jednak słusznie uznał SN w post. z 20.11.1981 r. (sygn. akt III CRN 232/81), „ustanowienie służebności drogi koniecznej nie zawsze polega na urządzeniu drogi w ścisłym tego słowa znaczeniu, w szczególności może się wyrażać w zezwoleniu na przejeżdżanie przez grunty obciążone, a w wypadku konieczności przejazdów przez pojazdy o szerszym nadwoziu aniżeli istniejąca droga – w obowiązku tolerowania przez właścicieli gruntów przylegających do tej drogi takiego stanu, że w czasie przejeżdżania nadwozia tych pojazdów będą się znajdować w przestrzeni powietrznej nad tymi przylegającymi gruntami, z czym musi się łączyć zakaz wznoszenia w bezpośrednim sąsiedztwie drogi budynków i innych urządzeń (płotów)”.
Dlatego też, jeżeli obecna droga konieczna jest wystarczająca na dokonanie przejazdu, nie ma zasadności, a w szczególności poszerzanie takiej drogi jest sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym.
Przeczytaj też: Umowa służebności drogi
Niestety nie bardzo rozumiem ostatnie pytanie, ale jeżeli chodzi o służebność gruntową, to tak może ona być ustanowiona za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia – wszystko zależy od uzgodnień pana Jana i jego sąsiadów.
Przypadek pana Kowalskiego
Pan Kowalski zakupił nieruchomość, która nie miała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Aby móc swobodnie dojechać do swojej działki, musiał uzyskać od sąsiada pozwolenie na przejazd przez jego grunt. Po negocjacjach obaj zgodzili się na ustanowienie służebności drogowej. Proces ten wymagał dopełnienia formalności notarialnych oraz wpisu do księgi wieczystej.
Historia pani Nowak
Pani Nowak, mieszkanka wsi, potrzebowała służebności drogowej, aby prowadzić swoje gospodarstwo. Jej działka graniczyła z terenem należącym do sąsiedniej gminy, przez który chciała przeprowadzić drogę dojazdową. Po złożeniu wniosku i negocjacjach z lokalnymi władzami udało się ustanowić służebność drogową. Wpisanie jej do ksiąg wieczystych zapewniło pani Nowak stały dostęp do jej gospodarstwa.
Dylemat państwa Jabłońskich
Państwo Jabłońscy posiadali nieruchomość, przez którą przechodziła wąska droga. Umożliwiała ona dojazd do kilku innych działek. Z czasem, ze względu na rozbudowę okolicznych budynków, zwiększył się ruch na tej drodze. Państwo Jabłońscy postanowili porozmawiać z sąsiadami o poszerzeniu drogi. Ostatecznie wszyscy zainteresowani zgodzili się na zmianę warunków służebności, co wymagało nowych umów i wpisów do ksiąg wieczystych.
Podsumowując, proces ustanawiania służebności wymaga staranności, negocjacji między stronami, a także formalności notarialnych i wpisu do księgi wieczystej. Przykłady z życia pokazują, jak w praktyce realizowane są te kwestie, i podkreślają znaczenie służebności dla indywidualnych właścicieli i społeczności lokalnych.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy prawnej w zakresie służebności drogowej? Skorzystaj z naszych usług konsultacji online i przygotowania dokumentów, aby zapewnić sobie spokój i pewność prawną w każdej sytuacji dotyczącej Twojej nieruchomości. Już dziś napisz do nas – wypełnij formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1981 r., sygn. akt III CRN 232/81
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika