Uregulowanie sytuacji prawnej przepompowni ścieków na działce

Służebność i zapłata za szkody

W niniejszej sprawie faktycznie zasadne jest ustanowienie służebności, bowiem co do zasady taka nieumowna służebność istnieje i warto niniejsze sformalizować, a także oczekiwać zapłaty za korzystanie i powstałe szkody.

Zgodnie bowiem z treścią art. 305¹ Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

Służebność przesyłu

Zgodnie natomiast z treścią art. 305^2:

„§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.

Służebność przesyłu może być ustanowiona na podstawie art. 305² jedynie za wynagrodzeniem, chyba że właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, w sposób wyraźny zrzeknie się wynagrodzenia. Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na podstawie art. 305² powinna uwzględniać przede wszystkim spadek wartości użytkowej nieruchomości, która będzie obciążona taką służebnością.

Wysokość wynagrodzenia za służebność

Czynnikami, które mogą wywierać wpływ na wielkość wynagrodzenia, są:

1. charakter nieruchomości, która ma być obciążona – położenie, rodzaj, rozmiar, kształt;
2. jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich;
3. utrata pożytków;
4. zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu i zagospodarowaniu nieruchomości, która ma być obciążona;
5. zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy w prawa właściciela nieruchomości, która ma być obciążona;
6. zakres i sposób pozbawienia władztwa nad nieruchomością, która ma być obciążona;
7. umiejscowienie urządzeń;
8. trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie (por. post. SN z 8.2.2013 r., sygn. akt IV CSK 317/12).

Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu może być odpowiednio zmniejszona, gdy jej ustanowienie służy również zwiększeniu użyteczności nieruchomości obciążanej. Górną granicą wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinna być co do zasady wartość zajętej nieruchomości (post. SN z 18.4.2012 r., V CSK 190/11, Legalis).

Z uwagi na powyższe, jak najbardziej może Pani ubiegać się o ustanowienie wynagrodzenia za powstałą służebność – może to być wynagrodzenie jednorazowe lub cykliczne – wszystko zależy od Państwa uzgodnienia. Jeżeli nie wie Pani, jak oszacować niniejszą wartość – proponuję skorzystać z pomocy rzeczoznawcy, który wyceni pas zajętej służebności i spadek wartości rynkowej nieruchomości. Idąc dalej, podnoszę także, iż jeżeli na skutek działania przedsiębiorca powstają szkody poza pasem służebności, posiada Pani uprawnienie do wystosowania roszczenia o zaprzestanie dalszych naruszeń – warto to także uwzględnić w ewentualnej umowie.

Zaniechanie naruszeń powodowanych przez przepompownię

Zgodnie bowiem z treścią art. 222 § 2 przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Artykuł 222 § 2 reguluje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. W celu określenia naruszeń, przeciwko którym wymierzone jest roszczenie negatoryjne, ustawodawca posługuje się określeniem negatywnym, definiując je jako wszelkie „naruszenia własności w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą”. Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności. Roszczenie negatoryjne zabezpiecza obowiązek odpowiadający prawu własności polegający na biernym zachowaniu się i przestrzeganiu zakazu naruszania prawa własności. Niniejsze roszczenie uwzględnia także naprawienie powstałej szkody.

Z uwagi na powyższe proponuję spotkać się z przedsiębiorcą i przedstawić swoje stanowisko, a także negocjować warunki zawartej umowy służebności.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼