Samowolna budowa drogi przez gminę na prywatnym terenie

Zajęcie prywatnej działki przez gminę

Gmina nie ma prawa zabrać działki należącej do osoby prywatnej bez jej zgody na budowę drogi ani na jakikolwiek inny cel. Mogłaby to uczynić, ale tylko w wyniku tzw. wywłaszczenia. Do wszczęcia zaś postępowania wywłaszczeniowego prowadzonego przez starostę można przystąpić, jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od złożenia właścicielowi oferty wykupu nieruchomości, rokowania zmierzające do sprzedaży nie zakończyły się zawarciem umowy. Wówczas to własność nieruchomości przechodzi na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (gminy) w chwili, w której decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna (oczywiście jeśli nikt nie odwoła się od decyzji, a jeśli się odwoła, to w dniu wydania decyzji przez organ odwoławczy).

Samowolna budowa drogi przez gminę

Państwo wskazujecie, że żadnej oferty nie otrzymaliście. A zatem budowa drogi na opisanym gruncie prywatnym jest prawdopodobnie bezprawna. Za tak zajętą przez gminą działkę gruntową z przeznaczeniem na drogę należy się zatem Państwu odszkodowanie ustalone na podstawie cen rynkowych. Co do zasady bowiem gmina powinna wykupić grunt prywatny przeznaczony pod drogę gminną. A zatem właściciel/e owego zajętego gruntu powinni wysłać do gminy pismo (oficjalne listem poleconym za potwierdzeniem odbioru) z żądaniem wykupu części nieruchomości zajętej pod drogę, tj. tej części nieruchomości, której właściciel został pozbawiony na skutek lokalizacji drogi gminnej.

Odszkodowanie za zajęcie działki

Jeśli po otrzymaniu tego pisma nie dojdzie do zawarcia ugody co do wysokości odszkodowania za owe zajęcie, to wówczas – na wniosek właściciela nieruchomości – odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. To art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, którą stanowi (z zastrzeżeniem art. 135) wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej uwzględnia się w szczególności takie dane, jak: rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Niemniej, jak wskazałam wcześniej, sam proces przyznawania odszkodowania za działki wydzielone pod drogi rozpoczyna się od negocjacji mających na celu uzgodnienie wysokości tegoż odszkodowania. Negocjacje toczą się pomiędzy byłym już de facto właścicielem a organem wykonawczym odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego lub starostą reprezentującym Skarb Państwa. Co istotne, negacje są obowiązkowe i sporządzany jest z nich protokół. Proszę więc zacząć od takiego wezwania do negocjacji celem wypłaty odszkodowania i takowe pismo nadać i do gminy i do starostwa.

Również orzecznictwo sądowe wskazuje, że „w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczaną pod pasy drogowe może być przyznane jedynie odszkodowanie odpowiadające wartości tej nieruchomości” (tak np. w wyroku WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1192/08).

To zatem organ ma obowiązek dokładnie wyjaśnić sprawę i podjąć działania konieczne do tego aby prawidłowo ustalić wartość nieruchomości a tym samym należne odszkodowanie. NSA w wyroku o sygnaturze I OSK 417/06 wskazał, że: „proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku”.

Opłata adiacencka

Dodam jednak (z praktyki), że gmina może wskazywać, że macie Państwo obowiązek uiszczenia adiacenckiej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje prawo do jej pobrania w następujących przypadkach:

1. w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej (np. drogi) z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi lub
2. w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, lub
3. w związku z podziałem nieruchomości.

Oczywiście jej pobieranie jest nie obowiązkowe, a jedynie jest możliwe, ale w zasadzie nie znam przypadku, gdy gmina mogła taką opłatę pobrać, a odstąpiła od tego. Wysokość opłaty adiacenckiej ustala organ wykonawczy gminy i jest ona ułamkiem kwoty o którą wzrosła wartość nieruchomości. Stawkę procentową również określa rada gminy w uchwale, ale stawka ta może zostać ustalona maksymalnie na poziomie 30% wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Niemniej, by móc nałożyć ową opłatę, decyzja o jej nałożeniu musi zostać doręczona i stać się prawomocna nie później niż w terminie 3 lat od dokonania podziału nieruchomości. Wskazuję to zupełnie na marginesie, gdyby gmina takimi opłatami „straszyła”, byście mieli Państwo świadomość, o co może chodzić i jakie są warunki do jej nałożenia oraz terminy.

Podsumowując, proszę zacząć od wezwania do wypłaty odszkodowania. Jest to pierwszy krok, który należy wykonać.

Dodatkowe wynagrodzenie dla właściciela działki

Wskazuję dodatkowo (oprócz ww. odszkodowania z trybu administracyjnego), że Sąd Najwyższy w wyroku z 11.01.2017 r. (sygn. akt IV XSK 112/16) orzekł, iż za korzystanie przez gminę bez tytułu prawnego z zajętej działki właścicielowi tejże działki przysługuje także wynagrodzenie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego przed sądem cywilnym, tj. na podstawie art. 224 § 2 i 225 Kodeksu cywilnego, które wskazują, że posiadacz samoistny w złej wierze ma obowiązek zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Zgodnie z tym wyrokiem gminy, które zajęły działki osób trzecich (bezprawnie) na budowę drogi bez postępowania wywłaszczeniowego, muszą liczyć się nie tylko z obowiązkiem wypłaty odszkodowania na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale i z ryzykiem wypłaty wynagrodzenia za bezprawne (tj. bez tytułu prawnego) korzystanie z cudzego gruntu na mocy Kodeksu cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1192/08

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.