Warunki ustanowienia służebności drogi

Na wstępie pozwolę sobie przytoczyć przepis prawny Kodeksu cywilnego, który należy potraktować jako punkt wyjścia dla tego pytania:

„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Artykuł 145 § 2 i 3 wskazuje trzy kryteria, którym ma odpowiadać przebieg drogi koniecznej, a mianowicie:

1. przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić;
2. przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy;
3. jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Pierwsza z przedstawionych wyżej dyrektyw co do przebiegu drogi, nakazująca, z jednej strony, respektować potrzeby nieruchomości izolowanej oraz, z drugiej strony, przeprowadzić drogę w taki sposób, aby powodowała ona jak najmniejszą uciążliwość dla gruntu obciążonego, zakłada osiągnięcie słusznego kompromisu między stronami. W efekcie ani właściciel gruntu, przez który droga ma prowadzić, nie może domagać się respektowania wyłącznie jego interesów, ani właściciel nieruchomości izolowanej nie może żądać wytyczenia drogi dla niego najwygodniejszej, bez względu na stopień obciążenia gruntu służebnego. Mnogość konkretnych sytuacji faktycznych nie pozwala oczywiście na dokładniejsze ujęcie tego zagadnienia w przepisach.

Innymi słowy ustawodawca nie rozróżnia tutaj poszczególnych terenów w kontekście regulowania dopuszczalności ustanowienia służebności na określonym gruncie, w zależności od tego, czy jest to teren otwarty czy zamknięty. Przesłanki decydujące są warunkowane jedynie okolicznościami ocenianymi dla danego, konkretnego przypadku.

Okoliczności, które wymagają rozważenia na tle art. 145 § 2 i 3 i które decydują o wyborze trasy drogi koniecznej, to: sposób dotychczasowego dostępu do drogi publicznej, przyczyny pozbawienia nieruchomości tego dostępu, stanowisko większości właścicieli gruntów, które są planowane jako obciążone służebnością, nakłady związane z urządzeniem drogi, rodzaj i obszar gruntów zajętych pod drogę oraz zaspokojenie potrzeb nieruchomości władnącej przy minimalnym obciążeniu nieruchomości służebnej.

Dodam również, że wytyczenie drogi koniecznej nie zawsze musi polegać na urządzeniu drogi w ścisłym znaczeniu tego słowa. Omawiana służebność może bowiem polegać na nakazie tolerowania przejazdów pojazdami, których nadwozia będą się znajdować w przestrzeni nad sąsiednimi gruntami, przy czym taka służebność powinna być połączona z zakazem wznoszenia budynków lub innych urządzeń w tym pasie drogowym.

Konkludując, w świetle ograniczonego zarysu stanu faktycznego trudno mi udzielić precyzyjnej odpowiedzi dotyczącej tego przypadku, niemniej na ogólne pytanie o to, czy na terenie zamkniętym można ustanowić służebność drogi koniecznej, odpowiedź brzmi: tak, o ile spełnione zostały ustawowe przesłanki.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.