• Autor: Janusz Polanowski
Firma telekomunikacyjna ma studzienkę z przyłączami na moim prywatnym terenie, który nie jest ogrodzony. Kilka dni temu ekipa tej firmy weszła na moją posiadłość w celu konserwacji sieci. Mam pytania w związku z tą sytuacją. Czy w razie wypadku przy pracy pracownika tej firmy grozić mi mogą jakieś konsekwencje? Czy należy mi się jakieś wynagrodzenie lub oferta specjalna na internet za udostępnienie studzienki?
Proponuję zacząć tę odpowiedź (czyli odpowiedź główną) od zagadnień pobocznych – choć Pana nurtujących (z uwagi na treść pytania) – by potem łatwiejsze stało się skoncentrowanie uwagi na aspektach podstawowych (czyli dotyczących korzystania z danego gruntu przez podmiot, który nie jest jego właścicielem).
Pana (lub osoby z Panem współmieszkające) trudno byłoby w ogóle wiązać z wypadkiem przy pracy, który dotyczy osoby zatrudnianej przez kogokolwiek innego – jeżeli brakowałoby przyczynienia się do wypadku. Przedsiębiorcy telekomunikacyjni (w tym wiodący na rynku polskim) zazwyczaj korzystają z podwykonawców – w ramach mody (a może nawet plagi) na outsourcing. Gdy ekipa techniczna będzie sprawdzała łącze telekomunikacyjne, z którego Pan korzysta, to będzie sposobność zapytać wykonawcę przeglądu lub naprawy o to, kto go zatrudnia; jeżeli w ogóle chodzi o zatrudnianie – czyli o wykonywanie obowiązków na podstawie Kodeksu pracy (skrótowo: K.p.) – ponieważ w Polsce rozpleniło się zawieranie umów cywilnoprawnych w sytuacjach typowych dla relacji służbowego podporządkowania. Pan zapewne nawet nie jest w stanie sprawdzić, jakie umowy łączą faktycznych wykonawców czynności z innymi podmiotami. Niezależnie od rodzajów takich umów, odpowiadać można, jeśli wyrządzi się szkodę – w rozumieniu artykułu 415 i następnych Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.).
Przykłady sytuacji, które mogłyby uzasadniać odpowiedzialność odszkodowawczą – w ramach cywilnej odpowiedzialności deliktowej (art. 415 i następne K.c.): wykopanie dołu (w który wpada serwisant), zainstalowanie zasieków lub innych przeszkód (powodujących uszkodzenie odzieży, pojazdu lub innego sprzętu). W takich sytuacjach odpowiadałby sprawca – z drobną korektą (ponieważ za skutki skandalicznego bałaganu na nieruchomości może odpowiadać jej posiadacz). Jeżeli w związku z pracami serwisowymi dochodzi do zniszczeń lub uszkodzeń (np. w roślinności), to odpowiednie roszczenia mogą przysługiwać Panu.
Świadczenie usług telekomunikacyjnych jest regulowane w różny sposób. Poza treścią umów i związanych z nimi dokumentów – z uwagi na zasadę swobody umów (wysłowioną w artykule 3531 K.c.) – duże znaczenie mają przepisy prawne, z Prawem telekomunikacyjnym oraz K.c. na czele. Świadczenie określonych usług (np. internetowych) jest, co do zasady, niezależne od korzystania z nieruchomości (art. 46 K.c.). Większość odbiorców sygnałów telekomunikacyjnych (nie tylko o charakterze internetowym) nie jest właścicielami nieruchomości, poprzez które dane impulsy elektryczne (elektromagnetyczne) są przesyłane – o ile można sprawdzić drogę każdego impulsu (przecież usługi i technologie są różnorodne). Oczywiście, można dopuścić – właśnie z uwagi na zasadę swobody umów (art. 3531 K.c.) – takie rozwiązanie, że Pan (jako właściciel nieruchomości) byłby uprawniony do określonych rozwiązań preferencyjnych; zwłaszcza w przypadku zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Proszę jednak wziąć pod uwagę realia. Punkty, w których można zawrzeć umowę na świadczenie usług telekomunikacyjnych, mają określony cel; często są to miejsca prowadzone przez tak zwanych partnerów – a więc podmioty zewnętrzne. W takich punktach właściwie stratą czasu – nie tylko dla Pana – byłoby rozmawianie o rozwiązaniach swoistych (dotyczących korzystania z Pańskiej nieruchomości). We własnych punktach danej korporacji telekomunikacyjnej również może być trudno – zwłaszcza z uwagi na system wynagradzania ludzi (niezależnie od rodzaju zawieranych z nimi ludzi). Inaczej rzecz ujmując: mało kto może być zainteresowany (z uwagi na system rozliczeń i wynagrodzeń) rozwiązaniem sprawy nietypowej. Trzeba będzie skontaktować się z kimś odpowiednio wysoko postawionym w hierarchii służbowej danej spółki (której instalacja znajduje się w Pańskim gruncie) – o ile ktoś taki będzie jednocześnie odpowiednio mądry i życzliwy. Pan jest uprawniony przedstawić swe propozycje lub zapytania – najlepiej na piśmie.
W przedstawionej przez Pana sytuacji uporządkowania wymagają zagadnienia własnościowe. Pan jest właścicielem danej nieruchomości, zaś inny podmiot prawa jest właścicielem instalacji, które tamże się znajdują. Mamy więc dwa podmioty własności (Pana i ową spółkę) oraz dwa odrębne przedmioty (nieruchomość i instalacje). Właścicielem instalacji jest owa spółka (art. 49 K.c.), więc korzysta ona z własnego składnika infrastruktury technicznej. W tej sytuacji brak podstaw do prowadzenia negocjacji o warunkach udostępniania przez Pana studzienki.
Za to jest poważne zagadnienie odnośnie do korzystania przez inny podmiot z Pańskiej nieruchomości; w dodatku bezpłatnie – chociaż w ustawowym określeniu własności (art. 140 K.c.) wyraźnie stwierdza się, że właściciel jest uprawniony pobierać pożytki ze swej rzeczy. Rzeczy (w tym nieruchomości) mogą być udostępniane w ramach różnych rozwiązań. Może chodzić o najem lub dzierżawę (bardziej właściwą dla nieruchomości), jednakże z myślą o instalacjach (zwłaszcza trwałych) bardziej właściwym rozwiązaniem są służebności gruntowe (art. 285 i następne K.c.). Kilka lat temu wprowadzono do Kodeksu cywilnego przepisy (od art. 3051 do art. 3054), które miały odpowiadać korzystaniu z cudzych gruntów przez przedsiębiorców, będących właścicielami różnego rodzaju instalacji – rozwiązanie tej problematyki nazwano „służebnością przesyłu”. Niestety, chodzi o przepisy ogólne (nawet ogólnikowe) – zwłaszcza odnośnie do zagadnienia odpłatności za korzystanie z cudzych nieruchomości.
W aktualnym stanie rzeczy, praktycznie dochodzi do dużych dysproporcji między opłatami za podobne korzystanie z gruntów (nawet blisko siebie położonych i jednocześnie bardzo podobnych); również tak w praktyce przejawia się zasada swobody umów (art. 3531 K.c.). Strony – czyli właściciel nieruchomości oraz przedsiębiorca – mogą się porozumieć co do ceny; brak porozumienia oznacza możliwość rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Sądy rozpatrują takie sprawy według Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Jeżeli brakuje woli porozumienia – w tym któraś ze stron odmownie traktuje wnioski o skierowanie sprawy na drogę mediacji (od art. 1831 do art. 18315 K.p.c.) – to spore wydatki mogą wiązać się z powołaniem przez sąd biegłego (wynagrodzenia biegłych sądowych zazwyczaj są znacznie wyższe od rynkowych cen za podobne usługi). Można spotkać różne schematy (zalecenia) odnośnie do obliczania wartości wynagrodzenia za korzystanie z gruntów, przez które przebiegają instalacje.
Zanim Pan ewentualnie skieruje sprawę na drogę sądową lub (co wydaje się bardziej prawdopodobne) pisemnie wezwie odnośną spółkę do zawarcia porozumienia z Panem, proszę zastanowić się nie tylko nad wysokością oczekiwanego przez Pana wynagrodzenia, ale również nad sposobem jego uiszczania. Są dwa podstawowe sposoby (które mogą również tworzyć „kombinacje”): jednorazowa wypłata (niejako odszkodowania) oraz opłaty okresowe (często roczne); opłaty okresowe przypominają rentę gruntową lub czynsz dzierżawny.
Samo ustanowienie służebności – każdej (jako ograniczonego prawa rzeczowego) – może być proste. Wystarczy złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności przez właściciela nieruchomości – albo jej wszystkich współwłaścicieli (z uwagi na art. 199 K.c.). Oświadczenie o ustanowieniu służebności powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Jeżeli brakuje porozumienia, to o ustanowieniu służebności (w tym służebności przesyłu) może zdecydować sąd. Porozumienie co do warunków (w tym odszkodowania za ewentualne szkody podczas prac) powinno być zawarte na piśmie – także z uwagi na podatki (co ważne dla spółki).
Jeżeli dana instalacja telekomunikacyjna przebiega przez daną nieruchomość od bardzo dawna, to mogło dojść do zasiedzenia służebności przesyłu (art. 3054 K.c. w związku z art. 292 K.c. oraz z art. 172 i następnymi K.c.). O stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu przez sąd (art. 609 K.c., art. 610 K.c.) może zawnioskować Pan lub przedsiębiorca. W praktyce rzadko można w takich sytuacjach uzyskać opłaty za okresy minione dłuższe od trzech lat, ponieważ chodzi o rozwiązanie podobne do czynszu, a czynsz jest świadczeniem okresowym – do (wielu) świadczeń okresowych ma zastosowanie trzyletni okres przedawnienia roszczeń (art. 118 K.c.). Przedsiębiorcy wiedzą o tym, że w przypadku ewentualnego procesu o zapłatę mogą zgłosić zarzut przedawnienia (art. 117 K.c.), więc zazwyczaj ich propozycje dotyczą najwyżej „trzech lat wstecz” (z takim sformułowaniem można się spotkać).
Pan jest uprawniony zajmować się sprawą samodzielnie lub skorzystać z usług pełnomocnika (art. 98 i następne K.c.). Na rynku są aktywne podmioty pośredniczące w tego rodzaju sytuacjach – zwłaszcza dotyczących napowietrznych linii energetycznych (bo można je łatwo dostrzec), które różnie docierają do właścicieli nieruchomości z różnymi propozycjami. Przed ewentualnym podpisaniem umowy, należy dokładnie zapoznać się z jej treścią i ją przemyśleć (jak w każdej ważnej sprawie). Pismo z wezwaniem (np. określonym jako „przedsądowe”) można wysłać samodzielnie; prawdopodobnie pierwsze wezwanie dotyczyłoby zażądania rozmów z kimś umocowanym przez odnośną spółkę. Potem – zależnie od sytuacji (a bywa różnie) – można by rozważyć skorzystanie z usług pełnomocnika. Oczywiście, decyzja należy do Pana. Przed ewentualnym wyrażeniem zgody na propozycje jakiegoś akwizytora (podmioty pośredniczące w „załatwianiu odszkodowań” mają takowych) proponuję rozważyć różne aspekty oraz zasięgnąć informacji na temat korzystania z takich usług.
Wyrażam nadzieję na to, że treść tej odpowiedzi pomoże Panu podejmować dobre decyzje oraz właściwie je realizować.
Nieoczekiwany remont i brak informacji
Pan Tomasz, właściciel działki rekreacyjnej na obrzeżach miasta, pewnego dnia zauważył ekipę techniczną firmy telekomunikacyjnej, która bez zapowiedzi prowadziła prace konserwacyjne na jego terenie. Okazało się, że studzienka telekomunikacyjna znajduje się na jego posesji od lat, ale dopiero teraz firma zdecydowała się na jej serwisowanie. Tomasz zastanawiał się, czy może domagać się rekompensaty za udostępnienie terenu, zwłaszcza że prace spowodowały szkody w jego trawniku. Po konsultacji prawnej dowiedział się, że może dochodzić swoich praw na drodze negocjacji z firmą lub wystąpić o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu.
Wypadek technika i nieoczekiwane konsekwencje
Pani Anna mieszka w domu jednorodzinnym, na którego terenie znajduje się studzienka należąca do operatora telekomunikacyjnego. Pewnego dnia jeden z techników podczas prac konserwacyjnych poślizgnął się na mokrej trawie i doznał poważnej kontuzji. Wkrótce potem Anna otrzymała pismo od firmy ubezpieczeniowej technika, która domagała się wyjaśnień w sprawie ewentualnych zaniedbań. Po konsultacji z prawnikiem dowiedziała się, że jeśli nie przyczyniła się do wypadku, nie ponosi odpowiedzialności, a obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa spoczywa na pracodawcy technika.
Spór o dostęp do nieruchomości
Pan Krzysztof kupił nieruchomość, na której znajdowała się infrastruktura telekomunikacyjna operatora internetowego. Przez długi czas firma nie przeprowadzała żadnych prac, więc Krzysztof postanowił ogrodzić teren. Po kilku miesiącach otrzymał wezwanie do udostępnienia dostępu dla serwisantów, co wywołało jego zaskoczenie. Okazało się, że poprzedni właściciel nie zgłosił istnienia infrastruktury w dokumentach sprzedażowych. Po rozmowach z operatorem Krzysztof dowiedział się, że może żądać ustalenia warunków dostępu oraz wynagrodzenia za korzystanie z jego gruntu.
Kwestia obecności infrastruktury telekomunikacyjnej na prywatnym terenie wiąże się z wieloma aspektami prawnymi i praktycznymi, które mogą budzić wątpliwości właścicieli nieruchomości. Kluczowe jest ustalenie, na jakiej podstawie firma telekomunikacyjna korzysta z gruntu oraz czy właścicielowi przysługują jakiekolwiek prawa do wynagrodzenia lub odszkodowania za ewentualne szkody. Równie ważne jest zapewnienie odpowiedniego zabezpieczenia terenu i ustalenie odpowiedzialności w przypadku ewentualnych wypadków podczas prac konserwacyjnych. Właściciele nieruchomości mają prawo negocjować warunki korzystania z ich gruntów oraz podejmować kroki prawne w celu uregulowania tej sytuacji, na przykład poprzez ustanowienie służebności przesyłu. Świadomość swoich praw i obowiązków jest kluczowa, aby uniknąć nieporozumień oraz skutecznie zarządzać swoją nieruchomością w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące obecności infrastruktury telekomunikacyjnej na swojej posesji, warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej online. Specjaliści w zakresie prawa nieruchomości i telekomunikacyjnego mogą pomóc w ustaleniu prawnych aspektów korzystania z prywatnego gruntu przez firmy zewnętrzne, doradzić w kwestii negocjacji wynagrodzenia lub ustalenia warunków dostępu, a także wskazać odpowiednie kroki prawne w przypadku sporu.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika