Czy mam obowiązek nadać służebność drogi?

Dostęp do drogi

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. oraz przepisy Kodeksu postępowania cywilnego zwanego dalej K.p.c.

W pierwszej kolejności godzi się wskazać, iż służebność drogowa – gruntowa może być ustanowiona na cudzym gruncie, jedynie wówczas kiedy nie ma innego dostępu do drogi publicznej. W przedmiotowej sprawie zastosowanie ma przepis art. 145 K.c., zgodnie z którym:

„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Powyższy przepis zawiera zwroty nieostrych, takie jak: „nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej”, „z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić”, „interes społeczno-gospodarczy”.

Powyższe wskazuje, iż każda taka sprawa winna być rozpatrywana indywidualnie, mając na uwadze nie tylko potrzeby uprawnionego, tj. właściciela nieruchomości sąsiedniej nie mającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jak i interes społeczno-gospodarczy uprawnionego, jak i ewentualnie obciążonego taką służebnością drogową.

Służebność drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która:

• nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub
• nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.

Korzystna z punktu widzenia Pani interesu jest treść § 2 ww. przepisu, zgodnie z którym „przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić”. W tym miejscu wskazać należy na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 311/84, w którym wyrażono pogląd, że w zasadzie wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej. Z kolei § 3 wspomnianego przepisu wymaga, by przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało interes społeczno-gospodarczy.

„Z treści art. 145 kodeksu cywilnego wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest »nieodpowiedni«. Kryterium »odpowiedniości« jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 kodeksu cywilnego). Przykładem może być np. sytuacja, gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r.; III CZP 44/85; OSNCP 1986 r. nr 7–8 poz. 106) lub gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości, jak i innych uczestników ruchu drogowego (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r.; II CKN 786/98; OSNC 2000 r. nr 2 poz. 34)” (zob. LexPolonica, Piśmiennictwo: Praktyczne wyjaśnienia oraz wzory umów i pism, 2001–2006).

Kiedy zachodzi obowiązek nadania służebości?

Powszechnie przyjmowany jest pogląd, iż przepis art. 145 K.c. nie może być wykładany zbyt szeroko, bowiem służebność drogowa stanowi ograniczenie będącego pod ochroną konstytucyjna prawa własności. W mojej ocenie nie można zatem twierdzić, iż istniejący dostęp do drogi publicznej, tylko z uwagi, na fakt, iż jest ona nieutwardzona, jest nieodpowiedni. Nadto należy odwołać się do zd. 1 § 2 art. 145 K.c., zgodnie z którym ustanowienie drogi winno nastąpić z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Trudno zatem wyobrazić sobie sytuacją, gdy na nieruchomości mającej przeznaczenie do prowadzenia działalności gospodarczej, zostanie przeprowadzona droga konieczna, tylko z uwagi na fakt, iż istniejąca droga w ocenie sąsiada jest „nieodpowiednia”. Zatem czy droga czerwona jest gorsza aniżeli przez Pani nieruchomość? Z czego wynika fakt, iż sąsiad chce poprowadzić drogę przez Panią nieruchomość? Tylko wyjątkowo niedogodne połączenie nieruchomości sąsiada z drogą publiczną mogłoby uzasadniać ustanowienie takiej drogi koniecznej. Trzeba również podkreślić, że żądanie takie nie jest uzasadnione wtedy, gdy co prawda dostęp do drogi publicznej nie istnieje lub jest nieodpowiedni, ale właściciel może sobie taki dostęp zapewnić lub dostęp istniejący uczynić odpowiednim (np. wykonać prace przystosowujące istniejący dostęp do swoich potrzeb).

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2007 r., sygn. akt II CSK 482/2006, „właściciel nieruchomości może się domagać ustanowienia na jego rzecz drogi koniecznej, także gdy ma ona dostęp do drogi publicznej, ale jest on nieodpowiedni. O tym, czy istniejący dostęp nieruchomości do drogi publicznej jest »odpowiedni«, decydują zawsze wszystkie okoliczności konkretnej sprawy. Wymagają one rozważenia, czy zapewniona jest niezbędna ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia łączność nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarczymi, czy możliwe jest normalne gospodarcze korzystanie z nieruchomości”.

Konstatując wszystko powyższe, w mojej ocenie na podstawie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego nie ma podstaw do skutecznego dochodzenia ustanowienia służebności drogowej na podstawie art. 145 K.c.

Obrona przed ustanowieniem służebności

Fakt bowiem, iż sąsiad ma dostęp do drogi publicznej, ma zasadnicze znaczenie dla rozpoznania niniejszej sprawy. Bez znaczenia jest zatem okoliczność, iż droga ta jest w gorszym stanie niż droga, która byłaby, gdyby utworzyć drogę konieczną przez Pani nieruchomość. Sąsiad ma bowiem pełne prawo dochodzić od zarządcy takiej drogi jej odpowiedniego zagospodarowania, tak aby spełniała ona jego potrzeby, lub też samemu poczynić takie prace. Nie można w mojej ocenie dochodzić ustanowienia drogi koniecznej przez sąsiednią nieruchomość tylko i wyłącznie dlatego, że wartość poczynionych prac na drodze już istniejących jest wyższa niż ustanowienie nowej drogi koniecznej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.