Odziedziczona działka rolna bez dostępu do drogi publicznej

Służebność drogi koniecznej

W Pana sytuacji, na podstawie wskazanego stanu faktycznego, wydaje się, że możemy mówić o tzw. służebności drogi koniecznej. Jest to termin prawny opisany w niżej wymienionych przepisach Kodeksu cywilnego (K.c.), przy czym podałem te najważniejsze.

„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”

„Art. 285. § 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.”

"Art. 287. Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Art. 288. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.”

Ustanowienie służebności drogowej w umowie lub w postępowaniu sądowym

Służebność drogi koniecznej, jako służebność gruntowa, oznacza właśnie możliwość legalnego i prawnie wpisanego do księgi wieczystej, sposobu dostępu do drogi publicznej z drogi – terenu prywatnego niebędącego własnością korzystającego z drogi. Służebność taką, jako ograniczone prawo rzeczowe, uzyskuje się w drodze umowy z właścicielem terenu, a następnie ujawnia się w księdze wieczystej. Można także jej żądać poprzez postępowanie sądowe, gdy z jakiegoś powodu nie jest możliwe porozumienie z sąsiadem. Wtedy sprawę rozstrzyga sąd.

Umowę taką powinno się podpisać u notariusza, przy czym wymogi prawne oświadczenia o ustanowieniu tej służebności dotyczą właściciela nieruchomości obciążonej (czyli Pana siostry), które musi być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 K.c.), ale zwyczajowo całą umowę tak się ustanawia i od razu wnosi do sądu wieczystoksięgowego o wpis tej służebności. Jest to zgodne z art. 244 i 245 K.c.:

„Art. 244. § 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.

Art. 245. § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.

§ 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.”

Treść służebności i wynagrodzenie

W umowie, którą przygotuje notariusz, podaje się dokładne dane obu nieruchomości oraz samą treść służebności (przejazd i przechód). W umowie można, ale nie jest to obowiązkowe, przewidzieć wynagrodzenie za korzystanie przez Pana z nieruchomości siostry.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.