Rura gazowa i obniżenie wartości działki

Prawa właściciela działki

Na samym początku warto wskazać, że obecnie problem, o którym wspomina pan Stanisław, dotyczy wielu właścicieli nieruchomości. Zawdzięczać to możemy głównie boomowi inwestycyjnemu, zwiększeniu świadomości prawnej obywateli oraz innym. Niegdyś nikt bardzo nie przejmował się faktem, iż przez jego nieruchomość przebiega linia energetyczna, rura wodociągowa czy gazowa, bądź na jego działce stoi słup energetyczny. Dziś świadomość prawna jest dużo większa. Kupując działkę, możemy zweryfikować jej stan zarówno prawny jak i fizyczny. To, czy pod ziemią nie kryją się jakieś przewody czy rury, można sprawdzić w zakładzie uzgodnień dokumentacji działającym przy starostwie lub w zakładach, do których należą sieci uzbrojenia. Jeśli jednak nasz klient nabył grunt, może się starać o:

• usunięcie ich lub przeniesienie w inne miejsce,
• wynagrodzenie za korzystanie z gruntu bez jego zgody.

W uwagi na brak wpisów w księdze wieczystej dotyczących służebności ustanowionej na rzecz wodociągów może pan Stanisław jedynie domniemywać, iż taka służebność nie istnieje. Niestety, brak jest ustawowego obowiązku ujawniania służebności w księgach wieczystych – czynione jest to na wniosek, ale z tego, co czytamy, to pan Stanisław nie wyrażał zgody na ustanowienie żadnych służebności. Przyjmując, że służebność nie została nigdy ustanowiona, to ma on prawo wezwać zakład do zmiany przebiegu rury, jej likwidacji bądź stosownego wynagrodzenia.

Niestety zakłady, do których należą niechciane urządzenia, nie są zwykle zainteresowane przebudową lub próbują obciążyć jej kosztami właściciela gruntu. Wówczas można dochodzić swoich praw przed sądem. Koniecznie jednak przed skierowaniem sprawy na drogę sądową należy wystąpić do właściciela rury z formalnym wnioskiem o jego przeniesienie.

Tytuł prawny do rury gazowej

Właściciel instalacji może odmówić zmiany przebiegu, gdyż uzna, że nabył służebność poprzez zasiedzenie. Odnosząc się do zagadnienia związanego z możliwością korzystania z gruntu przez PGNiG, należy ustalić, czy wskazane przedsiębiorstwo posiada do tego tytuł prawny. Istnieje możliwość, iż nieruchomość przez którą przebiega rura mogła być na ten cel wywłaszczona wskutek decyzji administracyjnej wydanej na mocy nieobowiązującej już dzisiaj ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Inną opcją jest wspomniane wyżej zasiedzenie. Jeśli przedsiębiorca posiada taki tytuł, to sprawa nie jest już tak prosta i oczywista i wtedy jak najbardziej to nasz klient może być obciążony kosztami zmiany przebiegu rury, a zarazem utraci prawo do zgłaszania roszczeń.

Jeśli zaś chodzi o samo przesunięcie rury w inne miejsce, w przypadku, gdy właściciel posiada ową służebność, która została ustanowiona, jednak nie jest ujawniona w księdze wieczystej, sąd raczej nie nakaże zakładowi przesunięcia rury na ich koszt ani tym bardziej ich usunięcia. Ustawa z dnia 30 maja 2008 r. (Dz. U. Nr 116, poz. 731) o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw znowelizowała Kodeks cywilny i wprowadziła nowe ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przesyłu. Powyższa nowelizacja miała na celu nadanie zakładom energetycznym, gazowym i innym większych uprawnień, które niestety zmniejszyły uprawnienia właścicieli gruntów.

Przeczytaj również: Linia gazowa na działce

Zajmowanie działki bez tytułu prawnego

Jeśli zaś przedsiębiorca zajmuje grunt autora pytania bez tytułu prawnego, może on żądać bezzwłocznego usunięcia rur, zgodnie z art. 222 Kodeksu cywilnego (K.c.) – właściciel rzeczy może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą, zaś przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Tego rodzaju roszczenia należy jednak wysuwać po ustaleniu, że właściciel rury korzysta z działki pana Stanisława bezprawnie.

Powyższy przepis prawa pozwala na usunięcie rury ze swojej działki – które powinno zostać poprzedzone poprzez zgłoszenie takiego żądania do naruszyciela bezpośrednio (tj. do właściciela – PGNiG), zaś w przypadku odmowy poprzez wytoczenie odpowiedniego powództwa.

Przerwanie biegu zasiedzenia

Można spróbować również od razu przerwać bieg zasiedzenia – przerwanie biegu może nastąpić tylko wtedy, gdy zasiedzenie jeszcze nie nastąpiło. Jako klasyczny przykład można określić skargę negatoryjną, czyli powództwo o usunięcie urządzeń z nieruchomości albo ich przebudowę w jej obrębie.

Skutek w postaci przerwania biegu zasiedzenia służebności wywoła także wniosek o jej ustanowienie. Bieg zasiedzenia przerwie także powództwo o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (o tym orzeczenie SN, sygn. akt V CSK 239/09).

Warto zapamiętać, że ten sam skutek co pozew będzie miał wniosek o zawezwanie do próby ugodowej.

Podsumowując powyższe, pan Stanisław może oprócz żądań opisanych powyżej, a w zasadzie powinien zażądać od przedsiębiorcy uregulowania prawnego stosunku służebności. Przede wszystkim trzeba uregulować stosunki zaległe. W tym zakresie można zwrócić się do właściciela z wnioskiem o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania za czas, w którym to on jest właścicielem gruntu. Ogólnie należności można dochodzić z ostatnich 10 lat, gdyż po takim okresie owo roszczenie się przedawnia.

Zasiedzenie gruntu

Zasiedzenie następuje po upływie 30 lat w złej wierze oraz 20 lat w dobrej wierze. Z opisu wynika zaś, że rury znajdują się na tej działce minimum 17 lat. Trzeba jednak pamiętać, że gdy zakład przed sądem lub przed panem Stanisławem podniesie zarzut przedawnienia, może okazać się, że usunięcie rury, zmianę przebiegu będzie możliwe tylko na jego koszt, a zapłata wynagrodzenia okaże się niemożliwa.

Jeśli zaś chodzi o remont, to niestety dzisiejszy przepisy wymagają więcej niż te kiedyś i dlatego też może okazać się konieczne ich przeniesienie na koszt naszego klienta – oczywiście jeśli PGNiG ma tutaj już służebność. Dlatego należy rozpocząć od wystosowania pisma – a wtedy możemy dowiedzieć się, na co może autor pytania liczyć.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.