- Umowa dożywocia może obejmować jedną wybraną nieruchomość, lokal, gospodarstwo albo udział we współwłasności, a nie cały majątek zbywcy.
- Dożywocie wymaga aktu notarialnego, ponieważ prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości.
- Obowiązki nabywcy można szczegółowo uregulować w umowie, np. przez zapewnienie mieszkania, opieki, wyżywienia, służebności albo świadczeń pieniężnych.
- Pozostałe działki lub inne składniki majątku, których nie obejmuje umowa, co do zasady nadal należą do zbywcy i mogą zostać sprzedane.
- Umowa dożywocia jest odpłatna, dlatego co do zasady nie traktuje się jej jak darowizny doliczanej do zachowku.
Czy w umowie dożywocia trzeba przekazać cały majątek?
Nie. Umowa dożywocia nie wymaga przekazania całego majątku. Zbywca może przenieść na nabywcę własność tylko tej nieruchomości, którą wskaże w akcie notarialnym. Może to być dom, mieszkanie, działka, gospodarstwo rolne albo udział w nieruchomości.
W opisanej sytuacji pan Radosław może więc zawrzeć z kuzynem umowę dożywocia dotyczącą wyłącznie domu albo wybranej działki, a pozostałe działki pozostawić w swoim majątku. Jeżeli działki są już prawnie wydzielone i mają odrębny status, łatwiej wyraźnie wskazać, które z nich są objęte umową. Jeżeli natomiast dom i działki nadal stanowią jedną nieruchomość w sensie prawnym, przed podpisaniem aktu trzeba sprawdzić księgę wieczystą, ewidencję gruntów i możliwość odpowiedniego podziału albo innego ukształtowania umowy.
Najważniejsze jest to, aby notariusz w akcie dokładnie opisał nieruchomość, której własność przechodzi na nabywcę. To, czego w umowie nie przeniesiono, co do zasady pozostaje własnością zbywcy.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Na czym polega umowa dożywocia?
Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, mamy do czynienia z umową o dożywocie. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Przepis ten ma duże znaczenie praktyczne, ale nie oznacza, że każda umowa musi wyglądać identycznie. Strony mogą szczegółowo ustalić zakres świadczeń nabywcy. Mogą przewidzieć na przykład osobne mieszkanie dla dożywotnika, służebność mieszkania, obowiązek dowożenia do lekarza, pokrywanie kosztów leków, regularne świadczenia pieniężne albo inne powtarzające się świadczenia.
Art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala włączyć do treści prawa dożywocia także użytkowanie ograniczone do części nieruchomości, służebność mieszkania lub inną służebność osobistą, a także powtarzające się świadczenia w pieniądzach albo rzeczach oznaczonych co do gatunku.
Jakie świadczenia można wpisać do umowy?
Umowa dożywocia powinna być dopasowana do realnych potrzeb zbywcy. Im dokładniejsze postanowienia, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu. W praktyce warto rozważyć uregulowanie takich spraw jak:
- prawo do zajmowania określonych pomieszczeń albo całego lokalu,
- prawo korzystania z kuchni, łazienki, ogrodu, garażu lub piwnicy,
- obowiązek zapewnienia posiłków, opału, energii, odzieży i środków higieny,
- pomoc w chorobie, wizytach lekarskich, zakupie leków i rehabilitacji,
- miesięczne świadczenie pieniężne na rzecz dożywotnika,
- zasady ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości, podatków i opłat,
- obowiązek zapewnienia pogrzebu zgodnego z miejscowymi zwyczajami.
Jeżeli pan Radosław chce zachować dodatkowe środki z przyszłej sprzedaży wydzielonych działek, nie powinien obejmować tych działek umową dożywocia. Może też wprost wskazać w akcie, że przedmiotem przeniesienia jest tylko konkretna nieruchomość, a pozostałe działki pozostają poza umową.
Forma aktu notarialnego i skutki wpisów w księdze wieczystej
Umowa dożywocia przenosi własność nieruchomości, dlatego musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna nie wystarczy do skutecznego przeniesienia własności domu, mieszkania czy działki.
Prawo dożywocia jest związane z nieruchomością i co do zasady powinno znaleźć odzwierciedlenie w księdze wieczystej. Ma to znaczenie ochronne dla dożywotnika, zwłaszcza gdyby nabywca w przyszłości sprzedał nieruchomość innej osobie. Sama sprzedaż nieruchomości obciążonej dożywociem nie powinna być traktowana jako prosty sposób na pozbawienie dożywotnika ochrony.
Przed podpisaniem aktu warto dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, w tym księgę wieczystą, istniejące hipoteki, służebności, współwłasność oraz to, czy dana działka jest samodzielną nieruchomością. Przy kilku działkach istotne jest także to, czy mają oddzielne księgi wieczyste lub czy mogą zostać jednoznacznie wyłączone z umowy.
Czy dożywocie wpływa na zachowek?
Umowa dożywocia jest umową odpłatną i wzajemną. Zbywca przenosi własność nieruchomości, ale w zamian otrzymuje dożywotnie utrzymanie albo inne uzgodnione świadczenia. Z tego powodu wartości nieruchomości przeniesionej na podstawie prawidłowo zawartej umowy dożywocia co do zasady nie dolicza się do substratu zachowku tak jak darowizny.
Takie stanowisko wyrażono między innymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2006 r., sygn. akt VI ACa 99/2006. Trzeba jednak pamiętać, że każda sprawa zależy od konkretnych okoliczności. Jeżeli umowa byłaby pozorna albo w rzeczywistości nie przewidywałaby realnych świadczeń na rzecz zbywcy, może stać się przedmiotem sporu między spadkobiercami.
Czy można przekazać tylko udział w nieruchomości?
Tak. Przedmiotem umowy dożywocia może być także udział we współwłasności nieruchomości. Potwierdza to między innymi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., sygn. akt III CKN 219/98. W praktyce takie rozwiązanie wymaga jednak szczególnej ostrożności, ponieważ współwłaściciele nadal muszą wspólnie podejmować część decyzji dotyczących nieruchomości.
Jeżeli zbywca chce przekazać tylko część majątku, czasem lepszym rozwiązaniem jest wcześniejsze wydzielenie działki albo lokalu, a dopiero potem zawarcie umowy dożywocia dotyczącej konkretnego składnika majątkowego. Decyzja zależy od stanu prawnego nieruchomości, relacji rodzinnych, planów sprzedażowych i potrzeb dożywotnika.
Co zrobić, gdy nabywca nie wykonuje obowiązków?
Jeżeli po zawarciu umowy nabywca nie zapewnia opieki, nie respektuje prawa do mieszkania albo dochodzi do poważnego konfliktu, dożywotnik nie jest pozbawiony ochrony. Kodeks cywilny przewiduje możliwość sądowej zmiany uprawnień z dożywocia na rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień, gdy stosunki między stronami są tak złe, że nie można wymagać od nich bezpośredniej styczności.
W wyjątkowych sytuacjach sąd może także rozwiązać umowę dożywocia. Jest to jednak środek dalej idący i zależy od okoliczności konkretnej sprawy. Z tego względu już na etapie aktu notarialnego warto przewidzieć możliwie jasne obowiązki nabywcy i sposób ich wykonywania.
Podsumowanie
Pan Radosław nie musi przekazywać kuzynowi całego majątku. Może zawrzeć umowę dożywocia dotyczącą tylko domu albo innej wskazanej nieruchomości, a wydzielone działki pozostawić sobie i sprzedać je później, o ile nie zostaną objęte aktem notarialnym ani innym ograniczeniem.
Najbezpieczniej jest przed podpisaniem aktu ustalić, które nieruchomości mają zostać przeniesione, jakie świadczenia ma zapewnić nabywca i czy pozostałe działki są prawnie wyodrębnione. Dobrze przygotowana umowa dożywocia może zabezpieczyć potrzeby osoby starszej, ale wymaga precyzyjnego opisania praw i obowiązków obu stron.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak można praktycznie ukształtować umowę dożywocia bez przekazywania całego majątku.
Pani Anna ma dom oraz dwie odrębne działki budowlane. Chce przekazać synowi dom w zamian za dożywotnią opiekę, ale działki zachować na sprzedaż. W akcie notarialnym wskazuje wyłącznie nieruchomość zabudowaną domem. Działki nie są objęte umową, dlatego pozostają w jej majątku i mogą zostać sprzedane w przyszłości.
Pan Marek jest współwłaścicielem kamienicy w jednej drugiej części. Zawiera umowę dożywocia z siostrzenicą i przenosi na nią tylko swój udział. W umowie zastrzegają dla pana Marka prawo korzystania z konkretnego mieszkania oraz miesięczne świadczenie pieniężne. Pozostali współwłaściciele nie stają się stronami umowy, ale dalsze zarządzanie kamienicą nadal wymaga uwzględnienia zasad współwłasności.
Pani Teresa przekazuje wnukowi mieszkanie w zamian za dożywotnie utrzymanie. Po kilku latach relacje stron pogarszają się, a wspólne zamieszkiwanie staje się niemożliwe. Pani Teresa może rozważyć wystąpienie do sądu o zamianę części uprawnień z dożywocia na rentę, jeżeli okoliczności uzasadniają takie rozwiązanie.
FAQ
Czy umowa dożywocia może dotyczyć tylko jednej działki?
Tak. Jeżeli działka jest wyodrębniona i można ją jednoznacznie opisać w akcie notarialnym, umowa może dotyczyć tylko tej jednej działki. Pozostałe nieruchomości nie przechodzą na nabywcę, jeżeli nie zostały objęte umową.
Czy po zawarciu dożywocia mogę sprzedać inne działki?
Tak, jeżeli inne działki nie zostały przeniesione na nabywcę i nie są obciążone ograniczeniami wynikającymi z aktu albo księgi wieczystej. Przed sprzedażą warto sprawdzić ich stan prawny.
Czy nabywcą w umowie dożywocia może być dalszy krewny albo osoba obca?
Tak. Nabywcą nie musi być dziecko ani najbliższy krewny. Umowę można zawrzeć także z dalszym członkiem rodziny, znajomym lub osobą niespokrewnioną, o ile strony mają zdolność do jej zawarcia i zachowana jest forma aktu notarialnego.
Czy dożywocie jest tym samym co darowizna?
Nie. Darowizna jest zasadniczo świadczeniem nieodpłatnym, natomiast przy dożywociu nabywca otrzymuje nieruchomość w zamian za określone obowiązki wobec dożywotnika. Ta różnica ma znaczenie między innymi przy ocenie roszczeń o zachowek.
Czy można wpisać do umowy miesięczną kwotę dla dożywotnika?
Tak. Strony mogą przewidzieć powtarzające się świadczenia pieniężne, jeżeli odpowiada to ich ustaleniom. Warto określić wysokość kwoty, termin płatności, sposób przekazywania pieniędzy oraz ewentualne zasady waloryzacji.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2006 r., sygn. akt VI ACa 99/2006
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., sygn. akt III CKN 219/98
