Problem z przejęciem sieci wodociągowej i kanalizacyjnej przez MPWiK
• Data: 2026-02-21 • Autor: Katarzyna Bereda
Jesteśmy właścicielami terenu, na którym zostały wydzielone działki oraz cztery drogi wewnętrzne z odrębnymi KW. Zgodnie z MPZP są to tereny pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Działki budowlane sprzedajemy z udziałami w tych drogach za symboliczną kwotę. Kilka lat temu wybudowaliśmy sieć wodociągową, która jest położona w trzech drogach. Obecnie jesteśmy na etapie podpisywania umowy z MPWiK na przejęcie tej sieci oraz sieci kanalizacyjnej, którą chcemy wybudować. Jednak MPWiK postawił warunek – ustanowienie na rzecz przedsiębiorstwa służebności jeszcze przed podpisaniem umowy. Co do trzech działek drogowych dysponujemy notarialnymi zgodami współwłaścicieli na ustanowienie służebności na rzecz dostawców mediów. W przypadku czwartej działki drogowej mamy 70% zgód, a więc nie możemy ustanowić służebności na rzecz MPWiK. Z tego powodu przedsiębiorstwo nie chce podpisać umowy na odbiór od nas obu sieci: wodnej i planowanej kanalizacyjnej. Z kolei brak tej umowy powoduje, że MPWiK nie chce nam wystawić warunków technicznych na budowę sieci kanalizacyjnej i nie możemy rozpocząć tej inwestycji, a kilka rodzin na to czeka. Wielokrotnie prosiliśmy współudziałowców o podpisanie zgód na ustanowienie służebności, ale bezskutecznie. Została założona sprawa sądowa o sądowe ustanowienie zgód, ale postępowanie się przeciąga i nie wiemy, kiedy i jak się zakończy. Czy istnieje jakaś inna możliwość, aby uzyskać zgody opornych współwłaścicieli?
Czynność zwykłego zarządu rzeczą wspólną
W mojej ocenie, w niniejszej sprawie możemy mówić o czynności zwykłego zarządu, a nie o czynności przekraczającej zwykły zarząd, dlatego proponuję takie stanowisko podnieść przed sądem.
Zgodnie natomiast z treścią art. 201 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.
Do czynności zwykłego zarządu orzecznictwo zaliczyło np.:
- instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności (uchwała SN z 19.04.2002 r., III CZP 18/02, OSNC 2003, Nr 2, poz. 18 z glosą M. Uliasza, OSP 2003, Nr 7-8, poz. 94; por. też post. SN z 21.11.1980 r., III CRN 166/80, OSNCP 1981, Nr 6, poz. 111; wyrok NSA z 16.07.2010 r., II OSK 906/09, Legalis);
- budowę podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności (wyrok NSA z 19.06.2012 r., II OSK 511/11, Legalis);
- budowę przyłącza gazu do budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnej, umożliwiającej współwłaścicielom korzystanie z innych nieruchomości (wyrok WSA w Warszawie z 02.04.2002 r., IV SA 3785/02, Legalis);
- złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej (postanowienie SN z 24.11.2016 r., III CSK 394/15, Legalis).
Jak widać, ustawodawca nie wskazał expresiss verbis, które czynności stanowią czynność zwykłego zarządu, a które je przekraczają. Co do zasady także, orzecznictwo uznaje, iż budowa przyłączy, ustanowienie służebności, które zwiększają możliwości nieruchomości i wpływają na zwiększenie jej wartości, stanowią czynność zwykłego zarządu, a więc wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli.
Zgoda wszystkich współwłaścicieli
Jeżeli sprawa trafiła już do sądu, sąd zapewne będzie rozstrzygał niniejsze jako czynność przekraczającą zwykły zarząd, a więc wymagającą zgody wszystkich współwłaścicieli. W mojej ocenie już na etapie przedsądowym powinni Państwo iść w zaparte, iż ustanowienie niniejszej służebności zwiększa możliwości związane z nieruchomością i wymagana jest zgoda większości.
Obecnie natomiast, w przypadku już wszczęcia postępowania sądowego, muszą Państwo czekać na postanowienie sądu na wyrażenie zgody na niniejszą czynność. Jeżeli sąd działa opieszale, mogą Państwo złożyć wniosek o ponaglenie i podjęcie czynności w sprawie. Sąd winien bowiem działać niezwłocznie i w takim zakresie proszę złożyć wniosek o pilne podjęcie czynności w sprawie.
Orzeczenie na podstawie art. 199 K.c. – wydane w postępowaniu nieprocesowym po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych w rozumieniu art. 510 K.p.c. oraz w obrębie faktów ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli – wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania [tak też: uzasadnienie uchwały SN z 03.04.1986 r., III CZP 5/86, OSNCP 1987, Nr 2-3, poz. 29 oraz uzasadnienie uchwały SN (7) z 08.11.1989 r., III CZP 68/89, OSNCP 1990, Nr 6, poz. 70]. Jeżeli bowiem sprawa jest już w sądzie, nie ma innej możliwości, aby pozasądowo zakończyć spór.
Opieszałość sądu
Jedyną możliwością w Państwa przypadku jest ponaglenie sądu i złożenie wniosku o szybkie podjęcie czynności w sprawie. Nawet nie mogą Państwo złożyć wniosku o zabezpieczenie – który co do zasady winien być rozstrzygany szybko – albowiem wniosek o zabezpieczenie wypełniałby Państwa roszczenie. Zatem na tym etapie jedyną możliwością jest oczekiwanie na zgodę sądu. Ewentualnie mogą Państwo spróbować przeforsować w MWiK, iż dokonanie niniejszej służebności stanowi czynność zwykłego zarządu, ale wobec zainicjowanego postępowania sądowego niniejsze staje się wątpliwe.
Przykłady
W jednym z przypadków, właściciele gruntów, na których zbudowano osiedle, spotkali się z problemem, gdy niektóre osoby nie chciały podpisać zgód na ustanowienie służebności przejazdu przez ich działki. Chociaż większość współwłaścicieli wyraziła zgodę, brak zgody kilku osób uniemożliwiał zrealizowanie planu budowy drogi dojazdowej. Aby rozwiązać ten problem, właściciele zdecydowali się na wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej, co pozwoliło im przejść do etapu realizacji inwestycji.
W innym przypadku, wspólnota mieszkaniowa, która chciała zainstalować nową sieć wodociągową, napotkała opór niektórych współwłaścicieli, którzy nie zgadzali się na ustanowienie służebności. Chociaż wszystkie formalności były już przygotowane, brak zgody na zajęcie części wspólnej działki przez nowe instalacje opóźnił realizację inwestycji. Po długich negocjacjach i procesie sądowym, udało się uzyskać zgodę na budowę, a wspólnota mogła zrealizować projekt bez dalszych przeszkód.
W jeszcze innym przypadku, deweloper, który budował osiedle na terenie objętym współwłasnością, napotkał problem związany z koniecznością uzyskania zgód na ustanowienie służebności dla mediów. Część właścicieli działek nie chciała wyrazić zgody na przeprowadzenie przez ich grunty sieci energetycznych i wodociągowych. Dzięki interwencji prawnika, który wskazał, że takie działania mieszczą się w ramach czynności zwykłego zarządu, udało się przekonać pozostałych współwłaścicieli do zaakceptowania inwestycji, co umożliwiło szybkie zakończenie projektu.
Podsumowanie
Proces uzyskiwania zgody na ustanowienie służebności w przypadku wspólnych nieruchomości może napotkać liczne trudności, zwłaszcza gdy nie wszyscy współwłaściciele wyrażają zgodę. W takich sytuacjach, ważne jest zrozumienie, czy dana czynność mieści się w ramach zwykłego zarządu, co pozwala na podjęcie działań z poparciem większości współwłaścicieli. Gdy negocjacje nie przynoszą rezultatów, konieczne może być skorzystanie z pomocy sądowej, która może przyspieszyć rozwiązanie problemu. Właściwe podejście prawne oraz współpraca z odpowiednimi instytucjami są kluczowe dla pomyślnej realizacji inwestycji na gruntach objętych współwłasnością.
Oferta porad prawnych
Oferujemy kompleksową pomoc prawną online, specjalizując się w zagadnieniach dotyczących nieruchomości, współwłasności oraz umów cywilnoprawnych. Nasza oferta obejmuje doradztwo w zakresie ustanawiania służebności, rozwiązywania sporów dotyczących współwłaścicieli oraz negocjacji z instytucjami, takimi jak MPWiK. Dzięki doświadczeniu i szybkiej reakcji, pomagamy naszym klientom w szybkim i skutecznym rozwiązaniu problemów prawnych, oferując pełne wsparcie na każdym etapie postępowania. Skontaktuj się z nami, a my pomożemy Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Naczelnego Sądu Apelacyjnego z dnia 19 czerwca 2012 r., II OSK 511/11
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2016 r., III CSK 394/15
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Polecamy
Zadaj pytanie »
- Zmuszenie gminy do przygotowania drogi dojazdowej do działki budowlanej
- Czy muszę wyrazić zgodę na przeprowadzenie kabla na mojej ziemi?
- Przesunięcie słupa elektrycznego na koszt zakładu energetycznego
- Przesunięcie słupa do granicy działki a pokrycie kosztów przez energetykę
- Linie średniego napięcia na posesji
- Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?
