• Autor: Anna Sufin
Właściciel nieruchomości ustanowił w formie aktu notarialnego służebność osobistą mieszkania pod warunkiem. Osoba warunkowo uprawniona zrzekła się w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym tej służebności zanim ziścił się warunek. Czy takie zrzeczenie się jest dopuszczalne i skuteczne?
Zgodnie z art. 89 Kodeksu cywilnego (K.c.) z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego (warunek). Warunkowo uprawniony może wykonywać wszelkie czynności, które zmierzają do zachowania jego prawa (art. 91 K.c.).
W Pana przypadku ustanowiono służebność osobistą pod warunkiem zawieszającym, tj. skutki czynności prawnej powstaną dopiero po nastąpieniu zdarzenia przyszłego i niepewnego. Zastrzeżenie warunku zawieszającego ma te konsekwencje, że strony związane są powstałym stosunkiem prawnym, nie mają dowolności w postępowaniu już od momentu jej dokonania. Jednak skutki rozporządzające lub zobowiązujące czynności dokonanej pod warunkiem zawieszającym nastąpią dopiero w przypadku ziszczenia się zdarzenia przyszłego i niepewnego (por. Strzebinczyk, Komentarz do art. 89 K.c., red. E. Gniewek, teza I.4, Legalis).
Przepisy o warunku stosuje się także do ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych (w tym służebności osobistej mieszkania) – prawa te mogą być ustanowione pod warunkiem (art. 245 § 2 K.c.). Zatem można ustanowić służebność osobistą pod warunkiem zawieszającym z tym że prawo to powstanie dopiero w momencie ziszczenia się warunku.
Na mocy art. 246 K.c. można zrzec się ograniczonego prawa rzeczowego. Zgodnie z tym przepisem:
„§ 1. Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.
§ 2. Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.”
Zapytuje Pan, czy możliwe jest także zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego, które jeszcze nie powstało, ponieważ nie ziścił się warunek określony w czynności prawnej, która je ustanawiała.
W powyższym przedmiocie wypowiedzieli się przedstawiciele doktryny prawniczej. Otóż w doktrynie podnosi się, że zrzeczenie się może dotyczyć nie tylko prawa już ostatecznie ukonstytuowanego, ale także prawa ustanowionego pod warunkiem zawieszającym lub z zastrzeżeniem terminu początkowego, który jeszcze nie nadszedł (A. Bieranowski, Służebność mieszkania, 2010, s. 403; podobnie co do użytkowania: A. Sylwestrzak, Użytkowanie. Konstrukcja prawna, 2013, s. 532-533). Pogląd taki opiera się na założeniu, że skoro ustawodawca dopuszcza ustanowienie praw przyszłych, możliwe jest także ich zniweczenie. Zrzeczenie w takim wypadku odniesie skutek nie wygaśnięcia prawa (to jeszcze nie powstało), ale ustanowienia przeszkody do jego powstania.
Trzeba podkreślić, że służebność osobista ustanawiana jest z myślą o zaspokajaniu potrzeb osoby uprawnionej. I ta osoba uprawniona jest jedynym dysponentem przysługującego jej prawa – może też z niego zrezygnować w każdym wybranym przez siebie momencie.
„Zrzeczenie się stanowi podstawowy instrument zniesienia (tj. doprowadzenia do wygaśnięcia w drodze czynności prawnej) ograniczonego prawa rzeczowego. Uprawniony może zrzec się każdego ograniczonego prawa rzeczowego, niezależnie od jego typu ani tego, czy zostało ono ustanowione warunkowo lub z zastrzeżeniem terminu. Skutkiem zrzeczenia jest wygaśnięcie prawa. Czynność prawna powinna być bezwarunkowa (zob. wyr. SN z 21.3.1968 r., I CR 32/68, Legalis)” (por. K. Zaradkiewicz, Komentarz do art. 246 K.c., teza I.1, red. K. Pietrzykowski, Legalis).
Podsumowując, zrzeczenie się prawa służebności osobistej mieszkania ustanowionej pod warunkiem w momencie, gdy ten warunek się jeszcze nie ziścił, jest dopuszczalne i skuteczne.
Przepisy nie wymagają dla zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego szczególnej formy (por. wyr. SN z 21.3.1968 r., I CR 32/68, Legalis). Jednakże aby możliwe było wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej, oświadczenie to musi mieć formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym, bowiem podstawą wpisu do księgi wieczystej może być tylko dokument sporządzony w tej formie, chyba że przepisy szczególne przewidują inną formę (por. art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Mieszkanie dla studenta
Pan Jan, starszy mężczyzna, chciał zabezpieczyć przyszłość swojego wnuka, Tomka, który miał rozpocząć studia w odległym mieście za dwa lata. Pan Jan był właścicielem mieszkania w tym mieście. W akcie notarialnym ustanowił służebność osobistą mieszkania na rzecz Tomka, z warunkiem zawieszającym – rozpoczęcie studiów przez wnuka na konkretnym uniwersytecie. Przed rozpoczęciem roku akademickiego, Tomek zmienił plany i zdecydował się studiować za granicą. Wobec tego, sporządził pisemne oświadczenie z notarialnie poświadczonym podpisem, w którym zrzekł się przysługującej mu warunkowo służebności. Dzięki temu, pan Jan mógł swobodnie rozporządzać mieszkaniem, nie czekając na spełnienie warunku, który już nie miał nastąpić.
Darowizna z zastrzeżeniem opieki
Pani Anna, samotna seniorka, chciała przekazać swoje mieszkanie siostrzenicy, Kasi, z zastrzeżeniem, że ta będzie się nią opiekować w razie pogorszenia stanu zdrowia. W akcie notarialnym darowizny ustanowiono służebność osobistą mieszkania na rzecz pani Anny z warunkiem zawieszającym – uzyskanie przez nią orzeczenia o znacznym stopniu niepełnosprawności. Po kilku latach, relacje między panią Anną a Kasią uległy znacznemu pogorszeniu. Pani Anna, chcąc uniknąć dalszych konfliktów, złożyła notarialnie poświadczone oświadczenie o zrzeczeniu się warunkowej służebności. Umożliwiło to uregulowanie sytuacji prawnej mieszkania i uniknięcie potencjalnych sporów w przyszłości, nawet jeśli stan zdrowia pani Anny uległby pogorszeniu.
Dom po śmierci rodziców
Rodzice, w testamencie, zapisali dom dwóm synom, Piotrowi i Pawłowi. Zastrzegli jednak, że służebność osobistą mieszkania w tym domu będzie miała ich wieloletnia gosposia, pani Maria, pod warunkiem, że będzie potrzebowała stałej opieki medycznej, potwierdzonej odpowiednim zaświadczeniem lekarskim. Po śmierci rodziców, bracia chcieli sprzedać dom. Pani Maria, będąc w dobrej kondycji zdrowotnej, zgodziła się zrzec warunkowej służebności, składając stosowne oświadczenie z notarialnym poświadczeniem podpisu. Umożliwiło to sprawną sprzedaż nieruchomości bez konieczności oczekiwania na ewentualne pogorszenie stanu zdrowia pani Marii i spełnienie warunku zawieszającego.
Zrzeczenie się służebności osobistej mieszkania, ustanowionej pod warunkiem zawieszającym, jest dopuszczalne i skuteczne nawet przed ziszczeniem się tego warunku. Oświadczenie o zrzeczeniu powinno być złożone w formie pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem, co umożliwi jego ujawnienie w księdze wieczystej. Takie rozwiązanie pozwala na elastyczne zarządzanie prawami do nieruchomości i unikanie potencjalnych sporów w przyszłości.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online, obejmujące szeroki zakres dziedzin prawa, m.in. prawo cywilne, rodzinne, spadkowe, pracy, gospodarcze i administracyjne. Zapewniamy szybką i rzetelną pomoc prawną, dostosowaną do indywidualnych potrzeb klienta. Gwarantujemy poufność i pełne zaangażowanie w każdą sprawę. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową poradę prawną bez wychodzenia z domu.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1968 r., sygn. akt I CR 32/68
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Anna Sufin
Zapytaj prawnika
