- Służebność osobista mieszkania może być ustanowiona pod warunkiem zawieszającym, a jej skutki powstaną dopiero po ziszczeniu się warunku.
- Osoba warunkowo uprawniona może zrzec się takiego prawa jeszcze przed spełnieniem warunku, jeżeli jej oświadczenie jest jednoznaczne i skierowane do właściciela nieruchomości.
- Jeżeli służebność albo wzmianka o niej została ujawniona w księdze wieczystej, w praktyce potrzebny będzie dokument z podpisem notarialnie poświadczonym do wykreślenia wpisu.
- Zrzeczenie się służebności powinno być bezwarunkowe, aby nie tworzyć kolejnego stanu niepewności prawnej.
Na czym polega służebność osobista mieszkania pod warunkiem?
Służebność osobista mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na rzecz konkretnej osoby. Jej celem jest zapewnienie tej osobie możliwości korzystania z oznaczonego mieszkania albo jego części w zakresie wynikającym z czynności ustanawiającej prawo.
Zgodnie z art. 89 Kodeksu cywilnego powstanie albo ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego, chyba że sprzeciwia się temu ustawa albo właściwość czynności prawnej. Takie zdarzenie to warunek. Jeżeli strony zastrzegły warunek zawieszający, skutki czynności prawnej powstają dopiero po jego ziszczeniu się.
W przypadku ograniczonych praw rzeczowych, w tym służebności osobistej mieszkania, istotne znaczenie ma art. 245 Kodeksu cywilnego. Przepisy dopuszczają ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości także z zastrzeżeniem warunku albo terminu. Oświadczenie właściciela nieruchomości ustanawiającego takie prawo wymaga formy aktu notarialnego.
Oznacza to, że przy służebności ustanowionej pod warunkiem zawieszającym od chwili podpisania aktu notarialnego powstaje określona sytuacja prawna, ale pełny skutek w postaci wykonywania służebności zależy od późniejszego ziszczenia się warunku.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Czy można zrzec się prawa, zanim warunek się ziści?
Tak, zrzeczenie się służebności osobistej mieszkania ustanowionej pod warunkiem zawieszającym jest co do zasady dopuszczalne także przed ziszczeniem się warunku. W takim przypadku nie dochodzi klasycznie do wygaśnięcia prawa już w pełni powstałego, lecz do zniweczenia możliwości jego przyszłego powstania po spełnieniu warunku.
Podstawowe znaczenie ma tu art. 246 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa, a oświadczenie o zrzeczeniu powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest także wykreślenie prawa z księgi wieczystej, chyba że ustawa stanowi inaczej.
W doktrynie prawa cywilnego przyjmuje się, że zrzeczenie może dotyczyć również ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego pod warunkiem zawieszającym albo z zastrzeżeniem terminu początkowego, który jeszcze nie nadszedł. Skoro dopuszczalne jest ustanowienie takiego prawa na przyszłość, to uprawniony może również zrezygnować z sytuacji prawnej, która ma prowadzić do jego powstania.
Ważne jest jednak, aby oświadczenie o zrzeczeniu było jasne, stanowcze i bezwarunkowe. Zastrzeganie kolejnego warunku w samym zrzeczeniu mogłoby prowadzić do sporu, czy rzeczywiście doszło do skutecznej rezygnacji z prawa.
Komu trzeba złożyć oświadczenie o zrzeczeniu?
Oświadczenie o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego powinno być złożone właścicielowi nieruchomości obciążonej. Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, dla bezpieczeństwa należy skierować oświadczenie do wszystkich osób, którym przysługuje własność nieruchomości.
Nie wystarczy samo sporządzenie dokumentu i pozostawienie go u uprawnionego. Dla skuteczności zrzeczenia istotne jest dojście oświadczenia do właściciela w taki sposób, aby mógł zapoznać się z jego treścią. W praktyce najczęściej następuje to przez doręczenie dokumentu właścicielowi albo złożenie oświadczenia w formie umożliwiającej późniejsze wykazanie doręczenia.
Jaka forma zrzeczenia jest potrzebna?
Kodeks cywilny nie przewiduje co do zasady szczególnej formy dla zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego. Nie oznacza to jednak, że forma jest obojętna w każdej sytuacji. Jeżeli służebność osobista mieszkania była ujawniona w księdze wieczystej, do wykreślenia wpisu sąd wieczystoksięgowy będzie wymagał dokumentu spełniającego wymogi ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis w księdze wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że przepisy szczególne wymagają innej formy. Z tego powodu oświadczenie o zrzeczeniu się służebności, które ma stanowić podstawę wykreślenia wpisu, powinno być sporządzone co najmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
Forma aktu notarialnego nie jest zwykle konieczna dla samego zrzeczenia, choć może zostać zastosowana, jeżeli strony chcą zachować najwyższy poziom pewności dowodowej albo gdy notariusz ma od razu przygotować dokumenty do księgi wieczystej.
Co z wpisem w księdze wieczystej?
Jeżeli służebność osobista mieszkania została ujawniona w księdze wieczystej, samo złożenie oświadczenia właścicielowi może nie wystarczyć do uporządkowania stanu prawnego nieruchomości. Wpis nadal będzie widoczny, dopóki nie zostanie wykreślony przez sąd wieczystoksięgowy.
W praktyce po zrzeczeniu należy złożyć wniosek o wykreślenie służebności albo wpisu odnoszącego się do prawa ustanowionego pod warunkiem. Do wniosku dołącza się dokument obejmujący oświadczenie uprawnionego, najczęściej z podpisem notarialnie poświadczonym. Jeżeli dokument jest wadliwy, sąd może wezwać do usunięcia przeszkody albo oddalić wniosek.
Jeżeli służebność nie została ujawniona w księdze wieczystej, zrzeczenie nadal może być skuteczne między zainteresowanymi osobami, ale warto zachować dokument w formie pozwalającej udowodnić treść i datę oświadczenia.
Najważniejszy wniosek praktyczny
Zrzeczenie się służebności osobistej mieszkania ustanowionej pod warunkiem zawieszającym przed ziszczeniem się tego warunku należy uznać za dopuszczalne i skuteczne, jeżeli osoba uprawniona złoży właścicielowi nieruchomości jednoznaczne oświadczenie o rezygnacji z prawa.
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zachowanie formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, zwłaszcza gdy prawo było ujawnione w księdze wieczystej albo strony chcą uniknąć późniejszych sporów dowodowych.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak zrzeczenie się warunkowej służebności mieszkania może działać w praktyce i dlaczego forma dokumentu ma znaczenie.
Właściciel mieszkania ustanowił na rzecz wnuka służebność osobistą mieszkania pod warunkiem, że wnuk rozpocznie studia w określonym mieście. Przed rozpoczęciem studiów wnuk wybrał uczelnię za granicą i złożył dziadkowi pisemne oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym, że zrzeka się prawa. Jeżeli służebność była ujawniona w księdze wieczystej, taki dokument może zostać wykorzystany do wniosku o wykreślenie wpisu.
W akcie darowizny przewidziano, że darczyńca uzyska służebność mieszkania dopiero po spełnieniu określonego warunku dotyczącego jego sytuacji zdrowotnej. Po kilku latach darczyńca przeprowadził się na stałe do innego miasta i nie chciał korzystać z nieruchomości. Złożył właścicielowi jednoznaczne oświadczenie o zrzeczeniu się warunkowej służebności. Skutek praktyczny polega na tym, że nawet gdyby warunek później się ziścił, służebność nie powinna powstać.
Spadkobiercy odziedziczyli dom, w którym w testamencie przewidziano służebność mieszkania dla osoby bliskiej pod warunkiem, że będzie wymagała stałej opieki. Osoba ta była samodzielna i zgodziła się zrezygnować z przyszłego prawa, aby spadkobiercy mogli sprzedać nieruchomość. Dla kupującego kluczowe będzie nie tylko samo oświadczenie, ale również wykreślenie ewentualnego wpisu z księgi wieczystej.
FAQ
Czy zrzeczenie musi być w akcie notarialnym?
Co do zasady nie. Dla samego zrzeczenia przepisy nie wymagają aktu notarialnego. Jeżeli jednak dokument ma być podstawą wykreślenia wpisu w księdze wieczystej, najbezpieczniej zachować formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym.
Czy można zrzec się służebności, która jeszcze nie powstała?
Tak, jeżeli służebność została ustanowiona pod warunkiem zawieszającym, uprawniony może zrezygnować z sytuacji prawnej prowadzącej do jej powstania. Skutek polega na uniemożliwieniu powstania prawa po późniejszym ziszczeniu się warunku.
Czy oświadczenie trzeba doręczyć właścicielowi nieruchomości?
Tak. Oświadczenie o zrzeczeniu powinno być złożone właścicielowi nieruchomości obciążonej. Dla celów dowodowych warto zadbać o potwierdzenie doręczenia albo sporządzić dokument w formie pozwalającej wykazać, kiedy i komu został przekazany.
Co jeśli służebność jest wpisana w księdze wieczystej?
Wtedy trzeba doprowadzić do wykreślenia wpisu. Dopóki wpis widnieje w księdze wieczystej, może utrudniać sprzedaż nieruchomości, ustanowienie zabezpieczenia albo ocenę jej stanu prawnego przez kupującego.
Czy zrzeczenie można później odwołać?
Co do zasady skutecznie złożone oświadczenie o zrzeczeniu nie powinno być traktowane jako swobodnie odwołalne. Możliwość podważenia takiego oświadczenia zależy od konkretnych okoliczności, na przykład wad oświadczenia woli.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1968 r., sygn. akt I CR 32/68
